Налог при продаже квартиры

По договору квартиру должны сдать и передать мне через год, то есть в 2010.
Станислав

Уточните акт приема-передачи вы так и не подписали, верно?

Здравствуйте, Станислав!

И является ли это квартира «совместно нажитой собственностью» если предварительный договор на нее и оплатил ее полную стоимость я до брака,

Нет, это Ваша личная соственность, т.к. приобреталась она на Ваши средства, причем до вступления в брак.

год назад я читал что я могу уменьшить стоимость квартиры максимум на 1 миллион

Так сейчас так и есть. Это называется имущественным налоговым вычетом.

но я ИП на УСН и вообще не плачу НДФЛ

Вы же квартиру не как ИП продаете. Поэтому тут это роли не играет.

Я читал, что в случае владения квартирой более 3-ех лет, налог уплачивать не нужно.
Станислав

Да, Станислав, это действительно так.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от
налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения)
следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
(п. 17.1 введен Федеральным законом от
19.07.2009 N 202-ФЗ (ред. 27.12.2009))
ст. 217, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 06.04.2015) {КонсультантПлюс}

Если квартира находится в собственности менее трех лет, то налогоплательщик имеет право получить налоговый вычет только в размере 1.000.000 руб.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь
создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
ст. 219, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) {КонсультантПлюс}

Поскольку право собственности зарегистрировано менее 3-х лет назад, то тогда в случае продажи квартиры по цене выше 1.000.000 руб. придется платить налог с разницы. Если продадите квартиру за 1.000.000 руб., то тогда получите имущественный налоговый вычет .

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный
подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих
особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере
доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
ст. 220, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от
05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 29.06.2015) {КонсультантПлюс}

Если в этом же году приобретете другую жилплощадь, то сможете еще получить и имущественный налоговый вычет при покупке в размере 2.000.000 руб.

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный
подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих
особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере
фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.
ст. 220, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от
05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 29.06.2015) {КонсультантПлюс}

И является ли это квартира «совместно нажитой собственностью» если предварительный договор на нее и оплатил ее полную стоимость я до брака, а вот свидетельство о регистрации и решение суда я получил уже после заключения брака
Станислав

Эта квартира не будет совместно нажитым имуществом, но при оформлении купли продажи у Вас потребуют нотариальное согласие супруги, т.к. свидетельство о праве собственности оформлено в период брака, хотя в случае раздела имущества квартира будет признана Вашей личной собственность. Но формально она приобретена в браке и Вы это понимаете сами.

Если Ваша супруга пойдет на это, то можете просто с ней оформить в письменной форме соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в котором указать, что квартира является Вашей собственностью. Так можно избежать похода к нотариусу и в суд за разделом имущества, который присудит квартиру Вам.

Здравствуйте! Право собственности Вы приобрели на основании решения суда и соответственно отсчет срока владения необходимого вести с момента вступления в законную силу решения суда.

То есть, если Вы продадите квартиру, то вправе либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом на продажу квартиры 1 000 000 рублей, то есть уменьшить сумму дохода, либо именьшить сумму дохода на документально подтвержденные расходы связанные с приобретением квартиры.

То есть, например купили за 2 000 000 рублей, продали за 3 000 000 рублей.

Доход 1 000 000 рублей, соответственно налог 130 000 рублей.

Есть еще один вариант.

Если продажа и покупка квартиры происходит в одном налоговом периоде, то Вы вправе воспользоваться сразу двумя налоговыми вычетами при этом независимо от наличия доходов, облагаемых по ставке 13% так как происходит зачет путем уменьшения дохода на сумму имущественных налоговых вычетов.

Пример.

Квартира продана за 3 млн. руб. Куплена за 3 000 000 рублей.

Применяем налоговый вычет при продаже и налоговый вычет при приобретении, налог 0 рублей.

Здравствуйте.

Сроки права собственности здесь исчисляются с момента государственной регистрации. Об этом свидетельствует судебная практика.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, под статью НК РФ Вы не попадаете. Так как в собственности квартира менее трех лет.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе,
находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Если НДФЛ платить все равно прийдется тогда другой вопрос: год назад я читал что я могу уменьшить стоимость квартиры максимум на 1 миллион (если стоимость покупки более 1 мил.), и с этой разницы выплатить выплатить 13%. Может быть сейчас что нибудь изменилось, и я как то смогу вычесть из стоимости продажи всю сумму уплаченную ранее за квартиру?
Станислав

Да, право на налоговый вычет у Вас имеется.

И является ли это квартира «совместно нажитой собственностью» если предварительный договор на нее и оплатил ее полную стоимость я до брака, а вот свидетельство о регистрации и решение суда я получил уже после заключения брака. Если квартира не является «совместно нажитой собственностью», то что мне необходимо предоставить при ее продаже, что бы не делать нотариально заверенное согласие супруги (я как понимаю оно нужно только для объектов из «совместно нажитой собственности).
Станислав

Эта квартира не является совместной собственностью, так как:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“
15. Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФи ст. 254 ГК РФ. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).

Таким образом, данная квартира принадлежит Вам, так как пусть право собственности и оформлено на нее во время брака, но приобретена она именно на Ваши деньги, которые принадлежали Вам до вступления в брак.

коллеги, клиент ип на усн, о каком взаимозачете вычетов при продаже и покупке квартире в одном календарном году вы говорите

Добрый день, Станислав!

Руслан Григорьев прав, что вы вправе уменьшить цену продаваемой квартиры на сумму денег, уплаченных при ее приобретении.

ее за 5, то налог = (5-4)*13%? И я могу еще дополнительное воспользоваться имущественным вычетом, который максимум может достигать 1мил руб (или 2мил в случае если я покупаю новую квартиру в том же налоговом периоде), и вообще ничего не платить?
Станислав

Нет, одновременно нельзя — либо уменьшение стоимости квартиры на 1 миллион рублей, либо уменьшение стоимости квартиры на сумму расходов. Разумеется, вам выгоднее воспользоваться вторым вариантом

но я ИП на УСН и вообще не плачу НДФЛ. Поэтому этим правом НДФЛ вычета я не пользовался еще, а могу ли воспользоваться таким вычетом в этом этом случае?
Станислав

Так как НДФЛ вы не платили, то налоговый вычет в данном конкретном налоговом периоде вам не полагается.

Тем не менее, если в будущем, в каком-либо году у вас возникнут доходы, с которых будет удержан и перечислен в бюджет НДФЛ, тогда вы и сможете воспользоваться этим вычетом.

Право на получение имущественного налогового вычета в связи с покупкой жилья действует бессрочно в течение всей жизни налогоплательщика и он сам вправе решать, когда его заявить.

Например, квартиру вы купите в 2015 году. А доходы, облагаемые НДФЛ, у вас возникнут в 2020 году. Значит, с 2021 года вы сможете подать заявление на вычет.

Если квартира не является «совместно нажитой собственностью», то что мне необходимо предоставить при ее продаже, что бы не делать нотариально заверенное согласие супруги (я как понимаю оно нужно только для объектов из «совместно нажитой собственности).
Станислав

Хотя квартира и не является совместно нажитым имуществом, нотариально заверенное согласие супруги входит в число обязательных документов, которые у вас потребуют при оформлении продажи квартиры:

Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона в установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию прав могут представляться иные документы, необходимые для государственной регистрации, в том числе: нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации;

Регистратор не станет исследовать вопрос, когда были уплачены деньги за квартиру — он увидит, что квартира приобретена в собственность в период, когда вы состояли в браке. Следовательно, по умолчанию такое имущество входит в состав совместно нажитого имущества. Либо же требуется решение суда о том, что квартира признана не входящим в состав общего имущества супругов.

С уважением, Роман.