ДКП Квартиры (последствия несоблюдения условий юридического освобождения для продавца)

Во-первых, в п.8 надо расшифровать Ф.И.О. и полные даты рождения.

П.18 полностью соответствует, в частности, указана ст.292 ГК РФ, согласно которой бывшие собственники уведомлены, что новый собственник вправе снять его членов семьи с регистрационного учёта, т.е. переход права собственности влечёт за собой прекращение права пользования жилым помещением прежними проживавшими.

П.19 надо дополнить: снятии указанных в п.8 лиц с регистрационного учёта.

Акт приёма-передачи подписывайте после снятия с учёта и прописывайте это, т.к. именно неснятие с учёта даст Вам шанс подать в суд и требовать прекращения права пользования, неустойки и исполнения договора. Иначе п.6 Акта подписывать нет смысла.

По ячейке: обычно оригинал Свидетельства о переходе права собственности получает Покупатель, а не Продавец, поэтому ни оригинал, ни нот.копию Продавец в банк предоставить не может. Пишут копию, но ОРИГИНАЛ Договора купли-продажи с отметкой, т.к. он выдаётся обеим сторонам.

Здравствуйте!

В п. 8 следовало бы добавить сведения о состоянии продаваемой квартиры, а также санузла, подачи воды, электроэнергии, газа.

В п. 19 в обязательном порядке следует указать срок, в течение которого жильцы буду сняты с регистрационного учета. Это важно, поскольку позже Вам самим придется заниматься этой проблемой.

Насчет передачи нотариально заверенной копии свидетельства Вам коллега Давлятчина объяснила. Этого писать в договоре не нужно.

Также в п. 19. я бы добавил следующее: «передачу-получение денег за приобретаемую квартиру продавец подтверждает соответствующей распиской, составленной собственноручно. Закон не содержит подобного требования, однако на практике немало случаев, когда после подписания договора оказывается, что покупатель деньги не передал, а договор уже подписан. В результате — судебные тяжбы, которые ни Вам, ни продавцу не нужны.

В остальном, с учетом подсказки коллеги Давлятчиной, все верно и я желаю Вам удачи.

Здравствуйте!

В таком виде договор и акт отвечают этим требованиям?

Да, договор и акт соответствуют как предъявляемым требованиям, так и смыслу возникающих между Вами отношений по купле-продаже недвижимости. Я считаю что п.18 вы слишком перегрузили ссылками на статьи кодексов, но сути от этого не меняется.

п.19 требует более детального указания на порядок подтверждения оплаты. Лучше всего вообще указать что оплата будет путем перечисления на счет, однако не все на это пойдут. В этом случае укажите на обязательную расписку.

(маленький): Важным ли является требование для продавца на доступ к
ячейке предоставить копию свидетельства о регистрации на покупателя,
нужно ли прописать в договор предоставить нотариально заверенную копию
или достаточно ксерокопии? (регистрировать договор и получать документы
будет фирма, предоставленная риэлтором продавца.)

В данном случае продавцу это не выгодно, поскольку реально тогда создать ему проблемы в получении денег тк можно будет просто не давать продавцу копию свидетельства и все. Лучше пропишите что доступ к ячейки осуществляется или при предъявлении акта приема-передачи или договора с отметкой о регистрации.

Здравствуйте!

В соответствии со ст. 551 ГК РФ  Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

То есть, передача объекта может быть осуществлена  до или после государственной регистрации. При этом права и обязанности зарегистрированных лиц по снятию с регистрационного учета  остается в неизменном виде согласно указанного  в Договоре п. 8.

Согласно ст. 18 закона о гос. регистрации прав на недвижимость и сделок с ним основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

То есть, уклонение от подписания акта-приема передачи считается отказом от исполнения принять имущество.

 Согласно ст. 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.

В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

 То есть, если Вы не подпишете в установленный Договором срок, а  в случае отсутствия такового- в разумный срок акт приема-передачи, то Продавец  вправе требовать принять товар или  расторгнуть договор.

 В силу ст.450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 В силу ст. 459 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

 То есть, если согласно Вашему договору риск случайной гибели или повреждения товара лежит на продавце до подписания акта приёма-передачи, то это  соответствует общепринятому правилу, установленному нормой.

  Таким образом, Вам следует заключить сделку, зарегистрировать свое право собственности и подписать акт приема-передачи.

 Если продавцы и жильцы после сделки  не снимутся с регистрационного учета, то у Вас  будут все основания требовать с продавца 0,01% от стоимости товара в день за просрочку вплоть до фактического снятия их с учета, в  том числе в судебном порядке.

С уважением  Ф. Тамара

Здравствуйте, уважаемый пользователь!

Меня несколько удивило то, что Тамара (возраст её в договоре не указан) берёт на себя обязательство обеспечить снятие с регистрационного учёта двоих молодых людей (их возраст в договоре указан). Такое обязательство за третье лицо было бы абсолютно логичным, если бы молодые люди были несовершеннолетними, а Тамара была их законным представителем. Но как Руслан, так и Михаил совершеннолетние и, скорее всего, полностью дееспособные лица. Каковы правоотношения между Тамарой и указанными молодыми людьми? Из текста договора это совершенно не ясно. Может быть, лучше подписать отдельные соглашения с каждым из них, где каждый возьмёт на себя обязательства сняться с учёта?

Надо понимать, что сделка пройдёт в три этапа: 1) подписание ДКП (и, возможно, дополнительных соглашений к нему); 2) государственная регистрация перехода права собственности (обычно занимает один месяц со дня подачи заявления государственному регистратору); 3) наконец, спустя ещё 14 дней, подписание приёмосдаточного акта, в котором как раз и логично будет описать состояние жилого помещения (не в договоре, как рекомендует коллега, поскольку продавцы сохранят право пользования жилым помещением ещё месяца полтора после подписания договора).

Разумеется, если продавцы к указанному моменту не исполнят своих договорных обязательств по юридическому освобождению жилого помещения, то и Вы не должны подписывать акт (пусть коллега Вас не путает). Просите у них вместо этого письменные объяснения, если откажутся, то составляете со своей стороны акт о неисполнении продавцами своих договорных обязательств, опять-таки просите расписаться на нём в ознакомлении и изложить свои объяснения. Откажутся вновь — зовите соседей засвидетельствовать факт отказа. Начинаете на следующий день начислять неустойку, которую будет удобней всего высчитать затем из денег, предназначенных в оплату стоимости квартиры.

С приёмосдаточным актом (и только с ним) продавцы смогут явиться, как я понял, в банк, а там уже им выдадут ключ от ячейки, где деньги лежат.

Имейте в виду, что любая сделка может быть признана впоследствии недействительной в судебном порядке, но вопрос не об этом.