Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

124 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
124 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

ДКП Квартиры (последствия несоблюдения условий юридического освобождения для продавца)

Покупаю квартиру у двух собственников в совместной собственности, в ней есть зарегистрированые лица, не снятые с регучёта к моменту сделки: не собственники(внуки), и 1 из собственников(бабушка).

Заключаем договор купли-продажи, договор не подписан.

Возник вопрос по последствиям несоблюдения условий юридического освобождения квартиры:

В п. 8 договора указано что если продавцы и жильцы не выписываются в срок 14 дней после получения права собственности на покупателя, то у продавца возникает обязанность выплачивать 0,01% со дня просрочки.

В п.19 договора, прописано, что условие исполнения договора - передача денег покупателем и передача квартиры продавцом, квартира передаётся по акту.

В п.6 акта приёма-передачи написано, что стороны претензий друг к другу не имеют, все обязательства выполнены, и с момента подписания акта считают договор исполненным.

Цитаты:

Договор:

....

8. На момент заключения настоящего договора в отчуждаемой Квартире зарегистрированы Тамара, а также Руслан 1986 года, и Михаил 1989 года рождения, которые не сохраняют за собой право пользования данной Квартирой. Тамара обязуются сняться с регистрационного учёта и обеспечить снятие с регистрационного учёта вышеуказанных зарегистрированных лиц в течение 14 (четырнадцати) календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности. В случае не соблюдения условий юридического освобождения Продавцы обязуется уплатить Покупателю 0,01 % от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

......

18. Содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание ст. 131 (государственная регистрация недвижимости), 160 (письменная форма сделки), 161 (сделки, совершенные в простой письменной форме), 167 (общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 (права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом), 210 (бремя содержания имущества), 211 (риск случайной гибели имущества), 218 (основания приобретения права собственности), 223 (момент возникновения права собственности), 288 (собственность на жилое помещение), 289 (квартира как объект права собственности), 290 (общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), 292 (права членов семьи собственников жилого помещения), 317 (валюта денежных обязательств), 401 (основания ответственности за нарушение обязательств), 421 (свобода договора), 434 (форма договора),450 (основания изменения и расторжения договора), 451 (изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), 452 (порядок изменения и расторжения договора), 454 (общее определение договора купли-продажи и сфера его применения), 460 (передача товара свободным от прав третьих лиц), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами), 462 (обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара), 463 (последствия неисполнения обязанности передать товар), 475 (последствия передачи товара ненадлежащего качества), 476 (ответственность продавца за недостатки товара, возникшие до передачи покупателю), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости), 551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 555 (цена как обязательное условие в договоре продажи недвижимости), 556 (порядок передачи недвижимости), 557 (последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), 558 (особенности продажи жилых помещений) ГК РФ, ст.ст. 34 (совместная собственность супругов), 35 (владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (собственность каждого из супругов), 37 (признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью) СК РФ, ст.ст. 17 (назначение жилого помещения и пределы его использования), 30 (права и обязанности собственника жилого помещения), 38 (приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме) ЖК РФ Сторонам известно и понятно.

19. Настоящий договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:

- передачи Покупателем Продавцам указанной в п.4 настоящего договора суммы денег за приобретаемую Квартиру;

- передачи Продавцами Покупателю указанной Квартиры по подписываемому Сторонами Передаточному акту (Акту приема-передачи).

Акт приёма-передачи:

...

5. Расчёт за проданную Квартиру произведён. Продавцы подтверждают, что деньги от Покупателя, согласно договору купли-продажи, получены полностью.

6. Стороны договора претензий друг к другу не имеют и с момента подписания настоящего акта считают договор купли-продажи исполненным.

...

Хотелось бы закрыть сделку, подписать акт приёма-передачи, чтобы сделку нельзя было расторгнуть.

В то же время, если продавцы и жильцы после сделки в срок не выпишутся, хотелось бы иметь основания требовать с продавца 0,01% от суммы в день за просрочку вплоть до юридическогого освобождения.

Вопросы:

1. В таком виде договор и акт отвечают этим требованиям? (исходя из того, что все существеные моменты договора приведены выше)

Если нет, какие изменения нужно внести в договор ли, в акт ли, или оформлять доп.соглашением или отдельным договором? (договор будет проходить госрегистрацию, г.Москва)

2. (маленький): Важным ли является требование для продавца на доступ к ячейке предоставить копию свидетельства о регистрации на покупателя, нужно ли прописать в договор предоставить нотариально заверенную копию или достаточно ксерокопии? (регистрировать договор и получать документы будет фирма, предоставленная риэлтором продавца.)

ещё какие-нибудь замечания по тексту приветствуются.

небольшой контекст тут: https://pravoved.ru/question/92400/

29 Мая 2013, 09:20, вопрос №92604 Имя, г. Москва

Уточнение клиента

Уточнение клиента

Из ответов ниже не ясно следующее:

неподписание мной акта приёма-передачи до исполнения всех условий договора, в т.ч. по выписке проживающих там лиц;

а также условие уплаты 0,01% до момента снятия с регучёта лиц, в том числе не подписавших договор:

правомерно;

такой договор будет принят регпалатой к регистрации, не противоречит законодательству;

не послужит аргументом к расторжению договора со стороны продавца

не является рискованным с точки зрения незавершённости сделки?

При этом риск случайной гибели "висит" на продавце до подписания акта приёма-передачи, это верно?

29 Мая 2013, 11:47
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Богушевская Елена

    Во-первых, в п.8 надо расшифровать Ф.И.О. и полные даты рождения.

    П.18 полностью соответствует, в частности, указана ст.292 ГК РФ, согласно которой бывшие собственники уведомлены, что новый собственник вправе снять его членов семьи с регистрационного учёта, т.е. переход права собственности влечёт за собой прекращение права пользования жилым помещением прежними проживавшими.

    П.19 надо дополнить: снятии указанных в п.8 лиц с регистрационного учёта.

    Акт приёма-передачи подписывайте после снятия с учёта и прописывайте это, т.к. именно неснятие с учёта даст Вам шанс подать в суд и требовать прекращения права пользования, неустойки и исполнения договора. Иначе п.6 Акта подписывать нет смысла.

    По ячейке: обычно оригинал Свидетельства о переходе права собственности получает Покупатель, а не Продавец, поэтому ни оригинал, ни нот.копию Продавец в банк предоставить не может. Пишут копию, но ОРИГИНАЛ Договора купли-продажи с отметкой, т.к. он выдаётся обеим сторонам.

    29 Мая 2013, 09:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Верно понял, что

    неподписание мной акта приёма-передачи до исполнения всех условий договора, в т.ч. по выписке проживающих там лиц;

    а также условие уплаты 0,01% до момента снятия с регучёта лиц, в том числе не подписавших договор:

    правомерно;

    такой договор будет принят регпалатой к регистрации, не противоречит законодательству;

    не послужит аргументом к расторжению договора со стороны продавца

    не является рискованным с точки зрения незавершённости сделки?

    При этом риск случайной гибели "висит" на продавце до подписания акта приёма-передачи, это верно?

    29 Мая 2013, 10:40
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    В п. 8 следовало бы добавить сведения о состоянии продаваемой квартиры, а также санузла, подачи воды, электроэнергии, газа.

    В п. 19 в обязательном порядке следует указать срок, в течение которого жильцы буду сняты с регистрационного учета. Это важно, поскольку позже Вам самим придется заниматься этой проблемой.

    Насчет передачи нотариально заверенной копии свидетельства Вам коллега Давлятчина объяснила. Этого писать в договоре не нужно.

    Также в п. 19. я бы добавил следующее: «передачу-получение денег за приобретаемую квартиру продавец подтверждает соответствующей распиской, составленной собственноручно. Закон не содержит подобного требования, однако на практике немало случаев, когда после подписания договора оказывается, что покупатель деньги не передал, а договор уже подписан. В результате — судебные тяжбы, которые ни Вам, ни продавцу не нужны.

    В остальном, с учетом подсказки коллеги Давлятчиной, все верно и я желаю Вам удачи.

    29 Мая 2013, 10:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    18%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    В таком виде договор и акт отвечают этим требованиям?

    Да, договор и акт соответствуют как предъявляемым требованиям, так и смыслу возникающих между Вами отношений по купле-продаже недвижимости. Я считаю что п.18 вы слишком перегрузили ссылками на статьи кодексов, но сути от этого не меняется.

    п.19 требует более детального указания на порядок подтверждения оплаты. Лучше всего вообще указать что оплата будет путем перечисления на счет, однако не все на это пойдут. В этом случае укажите на обязательную расписку.

    (маленький): Важным ли является требование для продавца на доступ к
    ячейке предоставить копию свидетельства о регистрации на покупателя,
    нужно ли прописать в договор предоставить нотариально заверенную копию
    или достаточно ксерокопии? (регистрировать договор и получать документы
    будет фирма, предоставленная риэлтором продавца.)

    В данном случае продавцу это не выгодно, поскольку реально тогда создать ему проблемы в получении денег тк можно будет просто не давать продавцу копию свидетельства и все. Лучше пропишите что доступ к ячейки осуществляется или при предъявлении акта приема-передачи или договора с отметкой о регистрации.

    29 Мая 2013, 11:04
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    18%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    неподписание мной акта приёма-передачи до исполнения всех условий договора, в т.ч. по выписке проживающих там лиц;

    это вполне нормальное условие и оно полностью укладывается в рамки закона

    а также условие уплаты 0,01% до момента снятия с регучёта лиц, в том числе не подписавших договор

    условие нормальное, только в суде могут неустойку снизить

    такой договор будет принят регпалатой к регистрации, не противоречит законодательству;



    не послужит аргументом к расторжению договора со стороны продавца



    не является рискованным с точки зрения незавершённости сделки?



    При этом риск случайной гибели «висит» на продавце до подписания акта приёма-передачи, это верно?

    Все это верно и никаких проблем нет.

    29 Мая 2013, 12:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богушевская Елена

    Что касается условия неподписания Вами Акта до снятия с учёта — это правомерно. Проценты (взыскивать или нет) — это Вы уже потом решите, надо Вам это или нет.

    Договор в таком виде будет принят на регистрацию без проблем. Он не нарушает права ни Продавца, ни Покупателя и не послужит основанием для расторжения. Наоборот, если в Договоре это будет прописано, то Продавец не сможет ссылаться на неисполнение Вами условий Договора (неподписание АКта), т.к. нарушение (невыписка)  именно с его стороны.

    Риск гибели «висит» на Продавце, пока не подписан Акт и не переданы ключи от квартиры.

    Дополнение: в качестве гарантии для своих клиентов я прописываю в Договоре по условиям проплаты, что допуск к ячейке с деньгами Продавец имеет по факту предъявления копии Свидетельства, оригинала Договора купли-продажи с отметкой и оригинала ВЫписки из домовой книги о снятии всех лиц с регучёта.

    29 Мая 2013, 12:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте!

    В соответствии со ст. 551 ГК РФ  Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

    То есть, передача объекта может быть осуществлена  до или после государственной регистрации. При этом права и обязанности зарегистрированных лиц по снятию с регистрационного учета  остается в неизменном виде согласно указанного  в Договоре п. 8.

    Согласно ст. 18 закона о гос. регистрации прав на недвижимость и сделок с ним основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

    договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

    То есть, для регистрации перехода права собственности  на жилье  акт приема- передачи не требуется. Поэтому не представление акта в Росреестр не может являться основанием для приостановления или отказа в регистрации права собственности.

    Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

    Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

    То есть, уклонение от подписания акта-приема передачи считается отказом от исполнения принять имущество.

     Согласно ст. 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

    Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.

    В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

     То есть, если Вы не подпишете в установленный Договором срок, а  в случае отсутствия такового- в разумный срок акт приема-передачи, то Продавец  вправе требовать принять товар или  расторгнуть договор.

     В силу ст.450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;

    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    То есть, если Вы не подпишете во время Акт приема-передачи, то Продавец вправе расторгнуть Договор в судебном порядке.Поэтому Вам следует  указать в договоре срок, в течении которого должен быть подписан Акт приема-передачи.

     В силу ст. 459 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

     То есть, если согласно Вашему договору риск случайной гибели или повреждения товара лежит на продавце до подписания акта приёма-передачи, то это  соответствует общепринятому правилу, установленному нормой.

      Таким образом, Вам следует заключить сделку, зарегистрировать свое право собственности и подписать акт приема-передачи.

     Если продавцы и жильцы после сделки  не снимутся с регистрационного учета, то у Вас  будут все основания требовать с продавца 0,01% от стоимости товара в день за просрочку вплоть до фактического снятия их с учета, в  том числе в судебном порядке.

    С уважением  Ф. Тамара

    29 Мая 2013, 16:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, уважаемый пользователь!

    Меня несколько удивило то, что Тамара (возраст её в договоре не указан) берёт на себя обязательство обеспечить снятие с регистрационного учёта двоих молодых людей (их возраст в договоре указан). Такое обязательство за третье лицо было бы абсолютно логичным, если бы молодые люди были несовершеннолетними, а Тамара была их законным представителем. Но как Руслан, так и Михаил совершеннолетние и, скорее всего, полностью дееспособные лица. Каковы правоотношения между Тамарой и указанными молодыми людьми? Из текста договора это совершенно не ясно. Может быть, лучше подписать отдельные соглашения с каждым из них, где каждый возьмёт на себя обязательства сняться с учёта?

    Надо понимать, что сделка пройдёт в три этапа: 1) подписание ДКП (и, возможно, дополнительных соглашений к нему); 2) государственная регистрация перехода права собственности (обычно занимает один месяц со дня подачи заявления государственному регистратору); 3) наконец, спустя ещё 14 дней, подписание приёмосдаточного акта, в котором как раз и логично будет описать состояние жилого помещения (не в договоре, как рекомендует коллега, поскольку продавцы сохранят право пользования жилым помещением ещё месяца полтора после подписания договора).

    Разумеется, если продавцы к указанному моменту не исполнят своих договорных обязательств по юридическому освобождению жилого помещения, то и Вы не должны подписывать акт (пусть коллега Вас не путает). Просите у них вместо этого письменные объяснения, если откажутся, то составляете со своей стороны акт о неисполнении продавцами своих договорных обязательств, опять-таки просите расписаться на нём в ознакомлении и изложить свои объяснения. Откажутся вновь — зовите соседей засвидетельствовать факт отказа. Начинаете на следующий день начислять неустойку, которую будет удобней всего высчитать затем из денег, предназначенных в оплату стоимости квартиры.

    С приёмосдаточным актом (и только с ним) продавцы смогут явиться, как я понял, в банк, а там уже им выдадут ключ от ячейки, где деньги лежат.

    Имейте в виду, что любая сделка может быть признана впоследствии недействительной в судебном порядке, но вопрос не об этом.

    29 Мая 2013, 21:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats