Регистрация договора аренды

В соответствие с п. 2 ст. 651 ГК РФ,

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно, не прошедший регистрацию договор заключенным не считается.

В связи с чем возникают риски доначисления налога на прибыль у арендатора (если он на ОСН), потому как базу по этому налогу он занизил, делая перечисления в оплату аренды по несуществующему договору. Кроме того, возникают риски с зачетом по НДС. Если он на УСН 15%, то расходы на аренду не могут учитываться в целях определения налоговой базы.

В соответствие со п. 1 ст. 26 закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с целью регистрации договора может обращаться любая из его сторон. Кто именно — определяется непосредственно в самом договоре, учитывая основополагающее правило свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Штрафов за несвоевременную регистрацию не предусмотрено. И сделать это сейчас можно, но во избежание возможного спора с ИФНС, учитывая вышеуказанные налоговые риски, лучше прошлый период оформить договором, заключенным на срок менее года, а на остаток периода — новым договором, который можно зарегистрировать. Если это проблематично, следует регистрировать как есть.

Дополнительно замечу, что в случае спора между сторонами незарегистрированного и, соответственно, незаключенного договора, суд не может применять правило о возврате неосновательного обогащения для истребования уплаченной по несуществующему договору арендной платы, потому как имело место фактическое пользование помещением, за которое перечислялась оплата (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).