Добрый день! Есть желание купить участок земли ИЖС в черте г. Щелково, перевести его в промку и построить склад и офис. Что для этого надо? Чтобы не получилось, что после покупки участка, перевод не возможен и участок надо продавать.
Здравствуйте, Руслан.
Согласно ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ:
1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
2. Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются:
1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации;
(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
2) уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;
2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок.
4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы:
(в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ)
1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка;
(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
6) утратил силу с 1 января 2008 года. — Федеральный закон от 18.12.2006 N 232-ФЗ.
4.1. Документы, предусмотренные пунктами 2 и 5 части 4 настоящей статьи, направляются заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Документы, предусмотренные пунктами 1, 3 и 4 части 4 настоящей статьи, запрашиваются исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в органах и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если заинтересованное лицо не представило указанные документы самостоятельно.
Перевод земли из ИЖС в Промку Добрый день! Есть желание купить участок земли ИЖС в черте г. Щелково, перевести его в промку и построить склад и офис. Что для этого надо? Чтобы не получилось, что после покупки участка, перевод не возможен и участок надо продавать.
Руслан
Доброго времени суток! Для начала необходимо узнать в какой зоне (по зонированию) находится земельный участок.
Если земельный участок находится в зоне жилой застройки, к примеру ЖС-1 (плотная многоэтажная застройка), то в земли промышленности и энергетики участок просто так (путем подачи ходатайств и заявлений) не переведешь.
Также, см. административный регламент Щелковского муниципального района «Предоставление муниципальной услуги по отнесению земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории, перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую»:
Мышьяков Сергей
Уважаемый коллега, Вы даже не хотите разобраться в вопросе зонирования земельного участка, а ссылаетесь на процедурные документы. Земельный участок, который хочет приобрести клиент может находится в зоне, в которой перевод в земли промышленности невозможен без изменения зонирования населенного пункта, что сделать очень проблематично.
Есть желание купить участок земли ИЖС в черте г. Щелково, перевести его в промку и построить склад и офис. Что для этого надо? Чтобы не получилось, что после покупки участка, перевод не возможен и участок надо продавать.
Руслан
Добрый день.
Прежде всего я бы рекомендовал перед покупкой попробовать обратиться в местную администрацию и узнать возможен ли перевод данного конкретного участка.
Если Вам скажут, что перевод допустим, то можно брать участок, в дальнейшем можно будет осуществить перевод. Если же нет, то сами понимаете, изначально нет смысла брать участок. Это самый простой и надежный вариант действий на текущий момент.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
Здравствуйте, Руслан!
Согласно ст.2 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
2. Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются:
1) органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации;
2) уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;
2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок.
4.Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы:
1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка;
6) утратил силу с 1 января 2008 года. — Федеральный закон от 18.12.2006 N 232-ФЗ.
4.1. Документы, предусмотренные пунктами 2 и 5 части 4 настоящей статьи, направляются заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Документы, предусмотренные пунктами 1, 3 и 4 части 4 настоящей статьи, запрашиваются исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в органах и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если заинтересованное лицо не представило указанные документы самостоятельно.
5. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.
Согласно ст.3 указанного ФЗ 1. Ходатайство направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
2. В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:
1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.
3. Ходатайство, не подлежащее рассмотрению по основаниям, установленным частью 2 настоящей статьи, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.
4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:
1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации;
2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
5. Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:
1) основания изменения категории земель;
2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;
3) категория земель, перевод из которой осуществляется;
4) категория земель, перевод в которую осуществляется.
6. Акт о переводе земель или земельных участков не может быть принят на определенный срок.
7. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.
8. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.
То есть, вам нужно обратиться со всеми вышеуказанными документами в комитет по земельным отношениям (при администрации района или города) с ходатайством о переводе земель. Полны перечень документов уточняйте в администрации.
Согласно ст.8 указанного ФЗ 1. Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
2. Утратил силу. — Федеральный закон от 21.07.2005 N 111-ФЗ.
3. Сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенных пунктов или исключенных из границ населенных пунктов, в порядке, предусмотренном статьей 5 настоящего Федерального закона, направляются в орган кадастрового учета для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости органами, указанными в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона.
Желаю удачи!
Руслан, в вашей ситуации прежде всего вижу выход такой:
обратиться в местный орган власти с вопросом о возможности перевода земель в зависимости от зонирования территории. Также вам нужно ознакомиться с градостроительным планом вашего населенного пункта.
Возможно в вашем случае не нужно переводить земли в другую категорию, а просто поменять вид разрешенного использования. Это и надо уточнить в администрации.
Так, под офис вид разрешенного использования вам подойдет «предпринимательство» или «деловое управление»
Что касается склада, то тут зависит от того что вы будете в нем хранить.
Желаю удачи!
Уважаемый Руслан! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите во внимание следующее:
согласно ч.1 ст.87 Земельного кодекса РФ
землями промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической
деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального
назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов
и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и
(или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической
деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных
задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по
основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами
субъектов Российской Федерации (далее — земли промышленности и иного
специального назначения).
То есть указанная категория земель располагается за ПРЕДЕЛАМИ населенного пункта и надо не только изменять категорию земель (ИЖС в «пром»), но и менять местные Правила землепользования и застройки (см. ст.33 Градостроительного кодекса РФ), Генеральный план конкретного поселения (где участок ИЖС). Соответственно, заморочек (извините) здесь предостаточно и главное: публичные слушания. Соответственно, процедуры длительные и перспектив тоже ...
В идеале Вам надо искать земельный участок либо за пределами населенного пункта (ст.87 ЗК РФ), либо и на землях населенного пункта, но в «промышленных» территориальных зонах (см. ст.ст.83-85 ЗК РФ) с разрешенными видами использования земельных участков под склад и т.п.
Уважаемый Руслан! В дополнение: возможно, подчеркиваю, возможно, и проблем -то может и не быть как и описала уважаемая коллега Ирина: надо смотреть, какие основные и вспомогательные виды деятельности разрешены в той территориальной зоне, где находится интересующий Вас участок. При этом согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования
земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями
земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов
государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и
муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий,
выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и
согласования.
Возможно придется получать разрешительные документы на условно разрешенные виды использования земельного участка (см. ст.39 ГрК РФ, местные Правила землепользования и застройки, местный Порядок или Правила проведения публичных слушаний), хотя здесь публичные слушания, так что имейте это в виду.
Проще говоря, берется кадастровый номер интересного земельного участка и все сверяете по местным ПЗЗ (карте зонирования). Тогда все станет проще и яснее.
Также, см. административный регламент Щелковского муниципального района «Предоставление муниципальной услуги по отнесению земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории, перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую»: