Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

676 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
676 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Юридическая консультация по договору

Имеется договор переуступки на квартиру. Нужно его почитать и выделить спорные моменты, ну и вообще оценить стоит ли работать с таким договором (приняв во внимание те документы, которые я приложу).

Вот ссылка на договор - dl.dropboxusercontent.com/u/14952495/pereustupka.rar

Сразу хочу обратить внимание:

1. Там сначала идет оплата и только потом регистрация, это однозначно будем переделывать, так что указывать на это не нужно

2. Уделить особое внимание вопросу обязательств которые Цессионарий может получить от застройщика, например по неоплаченным коммунальным платежам

Ищем юриста специалиста по договорам оформления сделок с недвижимостью для консультации.

Спасибо!

14 Мая 2013, 12:37, вопрос №83584 Павел, г. Москва
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Павел Александрович, на самом деле не такой уж и плохой договор. Если не трогать то что Вы указали, то я бы внес следующие изменения:

    1)Переписал п.2.3 договора в той части, в которой прописал бы ответственность Цедента перед Вами в любом случае, вне зависимости от исполнения обязательств каким либо 3м лицом.

    2)Переформулировать п.2.7 как обязанность Цедента известить застройщика, а потом еще и Вам предоставить доказательства уведомления.

    3)Необходимо убрать п.2.8

    14 Мая 2013, 12:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вадим, спасибо за ответ. Не могли бы вы точно сформулировать пункты 2.3. и 2.7.? Чтобы мне отправить их на утверждение? Спасибо!

    14 Мая 2013, 13:07
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    В соответствие с п. 2.5. договора, цедент подтверждает, что полностью исполнил обязанности перед Застройщиком по оплате передаваемых по настоящему Договору прав
    требований. 

    Поскольку фактического подтверждения этому, кроме упоминания в договоре уступки нет (а если и получите копии платежных документов, не факт, что платежи не возвращены по каким-либо причинам), есть риск того, что:

    1) обязанность по оплате фактически не исполнена и в размере задолженности ляжет на Вас;

    2) соответственно по договору уступки переходят не только права, но и обязанности, и поэтому для рассматриваемого договора цессии необходимо применять не только правила уступки права требования, которая может осуществляться лишь с уведомлением застройщика, но и правила перевода долга. Потому как в силу п. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

    В соответствие с п. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется с согласия кредитора, то есть застройщика, а не с извещения. 

    Советую его получить. Иначе есть риск признания рассматриваемого договора ничтожным, в виду ст. 168 ГК РФ. Кроме того, потребуйте согласия от «Тадиума» на предыдущую уступку.

    По п .4.2.: за просрочку оплаты прав требований более чем на 5 (Пять) рабочих дней,
    Цессионарий выплачивает Цеденту неустойку в размере 0,2 (Ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного платежа, за каждый день просрочки платежа, начиная с первого дня просрочки.

    Я бы указал так: «4.2. За просрочку оплаты прав требований более чем на 5 (Пять) банковских дней, Цессионарий выплачивает Цеденту неустойку в размере 0,2 (Ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного платежа, за каждый банковский день просрочки платежа, начиная с первого дня просрочки. Обязанность по оплате неустойки, предусмотренной настоящим пунктом, возникает после направления Цессионарию требования о ее оплате.»

    14 Мая 2013, 14:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    2.3 Обязательства Цедента не зависят от исполнения застройщиком или иным третьим лицом своих обязательств перед Цедентом по имеющимся между ними соглашениям.

    2.7 Цедент самостоятельно извещает Застройщика о заключенном договоре цессии в 10 дневный срок с момента регистрации данного договора и в не позднее 10 дней после этого направляет Цессионарию уведомление об извещении с приложением заверенной копии документа почтовой организации в которую было сдано уведомление или доказательства вручения нарочно.

    14 Мая 2013, 14:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    2.2. Цедент обязуется предоставить Цессионарию копию
    Договора участия в долевом строительстве (заверенного печатью и подписью Цедента).

    Цедент обязан предоставить Цессионарию копию вышеуказанного документа в течение 20 (Двадцати) рабочих дней после предоставления последним копии платежного документа, подтверждающего исполнение обязательств по оплате в полном объеме.

    Не понятно, почему вдруг договор долевого участия, по которому происходит замена стороны, передается аж через 20 дней после платежа. Сама цессия является его неотъемлемой частью, а подписывается на 20 дней раньше предоставления заверенной копии. Надо менять на передачу заверенной копии договора долевого участия, причем в день заключения договора цессии. А оригинал отсрочить до дня платежа тогда уж. Без оригинала цессию не зарегистрируют.Кроме того, нужно внимательно отнестись к договору, по которому происходит рассматриваемая цессия, в виду запрета уступки прав от юрлиц к физлицам, если уступка имеет место по договору инвестирования строительства МКД (п. 3 ст. 1 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). 2. Обязательства по оплате коммунальных платежей лежат на собственнике жилого помещения в силу закона (ст. 250 ГК РФ), в договоре цессии, связанные с этим условия прописывать нет смысла. Кроме того, до завершения строительства собственности на квартиру нет. У застройщика она не возникает. Застройщик самостоятельно отвечает по своим обязательствам перед снабжающими организациями по договорам, заключенным с ними на время строительства. Ваши обязательства начнутся с момента получения права собственности на квартиру.
    14 Мая 2013, 15:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Изучив договор между Алькор и Тадиум, не нашел отметку о государственной регистрации. Вместе с тем, для ДДУ таковая предусмотрена (ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Вместе с тем, в п. 3.2.1. этого договора, на Тадиум возлагается обязанность по инвестированию строительства. Регистрация инвестиционного договора, предусматривающего капитальные вложения, Федеральным законом N 39-ФЗ не предусмотрена. Следовательно, есть признаки того, что это не договор долевого участия, а инвестиционный договор. Уступка прав по такому договору от юрлица физлицу, в силу прямого указания п. 3 ст. 1 закона № 214-ФЗ, запрещена. В приложении относительно свежее решение о признании ничтожным договора уступки. Причем, в решении есть некоторые неясности, но, по всей видимости, оно вынесено в связи с аналогичной ситуацией. Вам решать.

    14 Мая 2013, 16:41
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Андрей, спасибо большое за это замечание! Подскажите пожалуйста как обезопасить себя в этой ситуации? Может есть какие то способы проверки был у них договор инвестирования или нет? Вообще если я покупаю уступку у ССТ, то все права и обязанности переходят сразу к Алькору минуя Тадиум или нет?

    15 Мая 2013, 02:37
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    www.lawmix.ru/obsh/8372 — решение Мособлсуда.

    14 Мая 2013, 16:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Подскажите пожалуйста как обезопасить себя в этой ситуации? Может есть какие то способы проверки был у них договор инвестирования или нет? 

    Если регистрации «основного» договора не было — 100 % не долевое участие.

    Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ-214, без государственного регистрации договор долевого участия считается незаключенным, то есть не влечет прав и обязанностей именно из договора долевого участия, поэтому рассматриваемый договор может быть расценен судом как относящийся к договорам инвестирования строительства. 

    Как правило, застройщики стремятся избегать заключения именно договора долевого участия, потому как он более жестко регулируется. Особенно это им ни к чему, если договор заключается не с физлицом, а с юрлицом. 

    Похоже, что так же произошло и с рассматриваемым договором. На это также указывает следующий признак: в договоре в п. 6.1. указано, что он вступает в силу (читай — считается заключенным) «с момента получения разрешения на строительство», а не с момента госрегистрации — еще одно косвенное свидетельство того, что он незарегистрирован.

    В соответствие с п. 4 ст. 4 ФЗ-214, договор долевого участия должен содержать помимо прочего: срок передачи объекта (без него опять же считается незаключенным), а у Вас в «основном» договоре в п. 1.3. стоит — не позднее такого-то числа, но с оговоркой в п. 4.3., что этот срок ориентировочный и может быть изменен в уведомительном порядке. Такое возможно, так как односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (договор ведь заключен между коммерческими юрлицами), и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). Но если нет уведомлений об изменении срока (надо их проверить), то срок в этом договоре не определен, потому как в соответствие с прямым указанием ст. 190 ГК РФ, срок, в том числе в сделке, определяется календарной датой или истечением периода времени, а не ориентировочно. Следовательно (даже в случае, если зарегистрирован), в силу прямого указания п. 5 ст. 4 ФЗ-214, опять же незаключен. 

    Кроме того, если договор долевого участия не зарегистрирован, не возник и залог в силу закона на земельный участок у участников долевого строительства, на объект незавершенного строительства, на объект долевого строительства (ст. 13 ФЗ-214). Поэтому подстраховаться нечем.

    Вообще если я покупаю уступку у ССТ, то все права и обязанности переходят сразу к Алькору минуя Тадиум или нет?

    Не совсем корректен вопрос. Да, только по другому. Алькор — это застройщик, его права и обязанности к Вам не переходят, а Ваши к нему. К Вам (если все хорошо) переходит от ССТ часть прав Тадиума, которые последний ранее уступил ССТ. Права и обязанности возникают у Вас по отношению к Алькору, а у Алькора — к Вам.

    Повторюсь, если договор (Алькор-Тадиум) не зарегистрирован, не связывайтесь. Потому как даже если Росреестр в итоге зарегистрирует Вам право собственности на квартиру, все равно останется возможность признать сделку уступки ничтожной (по п. 3 ст. 1 указанного закона и ст. 168 ГК РФ). 

    15 Мая 2013, 05:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Подскажите пожалуйста как обезопасить себя в этой ситуации? Может есть какие то способы проверки был у них договор инвестирования или нет? Вообще если я покупаю уступку у ССТ, то все права и обязанности переходят сразу к Алькору минуя Тадиум или нет?

    Обезопасить себя можно также затребовав документы о государственной регистрации. Можно выписку из ЕГРП взять на объект, там зарегистрированные договоры указываются, в этом случае у Вас будет официальное подтверждение регистрации и большая часть страхов пропадет.

    Я не совсем согласен что п.6.1. договора указывает на отсутствие регистрации. Весь этот договор подлежит гос регистрации и что бы не было написано но в силу 422 ГК РФ это императивное правило и от него не уйдешь. Поэтому в любом случае договор будет считаться заключенным с момента регистрации и застройщик и ССТ это понимают. Поэтому, на мой взгляд, заранее пугаться не надо.

    Права и обязанности не перейдут автоматически, они перейдут после регистрации договора и извещения должника (застройщика здесь). После этого Цессионарий никак не будет участвовать в Ваших взаимоотношениях с застройщиком.

    15 Мая 2013, 05:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    п.6.1. договора указывает на отсутствие регистрации

    Пока не проверишь зарегистрирован ли «основной» договор, этот пункт указывает, повторюсь, косвенно на отсутствие регистрации, одновременно с другими признаками отсутствия таковой.

    Права и обязанности не перейдут автоматически, они перейдут после регистрации договора и извещения должника (застройщика здесь). 

    Если делать все отчетливо, то не с уведомления, а с согласия, потому как в момент подписания договора цессии цессионарию не ясно все ли обязанности исполнены цедентом. 

    После этого Цессионарий никак не будет участвовать в Ваших взаимоотношениях с застройщиком.

    Цессионарий — это и есть клиент.

    15 Мая 2013, 18:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats