Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Юридическая консультация по договору
Имеется договор переуступки на квартиру. Нужно его почитать и выделить спорные моменты, ну и вообще оценить стоит ли работать с таким договором (приняв во внимание те документы, которые я приложу).
Вот ссылка на договор - dl.dropboxusercontent.com/u/14952495/pereustupka.rar
Сразу хочу обратить внимание:
1. Там сначала идет оплата и только потом регистрация, это однозначно будем переделывать, так что указывать на это не нужно
2. Уделить особое внимание вопросу обязательств которые Цессионарий может получить от застройщика, например по неоплаченным коммунальным платежам
Ищем юриста специалиста по договорам оформления сделок с недвижимостью для консультации.
Спасибо!
Здравствуйте!
Павел Александрович, на самом деле не такой уж и плохой договор. Если не трогать то что Вы указали, то я бы внес следующие изменения:
1)Переписал п.2.3 договора в той части, в которой прописал бы ответственность Цедента перед Вами в любом случае, вне зависимости от исполнения обязательств каким либо 3м лицом.
2)Переформулировать п.2.7 как обязанность Цедента известить застройщика, а потом еще и Вам предоставить доказательства уведомления.
3)Необходимо убрать п.2.8
Здравствуйте!
В соответствие с п. 2.5. договора, цедент подтверждает, что полностью исполнил обязанности перед Застройщиком по оплате передаваемых по настоящему Договору прав
требований.
Поскольку фактического подтверждения этому, кроме упоминания в договоре уступки нет (а если и получите копии платежных документов, не факт, что платежи не возвращены по каким-либо причинам), есть риск того, что:
1) обязанность по оплате фактически не исполнена и в размере задолженности ляжет на Вас;
2) соответственно по договору уступки переходят не только права, но и обязанности, и поэтому для рассматриваемого договора цессии необходимо применять не только правила уступки права требования, которая может осуществляться лишь с уведомлением застройщика, но и правила перевода долга. Потому как в силу п. 2 ст. 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
В соответствие с п. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется с согласия кредитора, то есть застройщика, а не с извещения.
Советую его получить. Иначе есть риск признания рассматриваемого договора ничтожным, в виду ст. 168 ГК РФ. Кроме того, потребуйте согласия от «Тадиума» на предыдущую уступку.
По п .4.2.: за просрочку оплаты прав требований более чем на 5 (Пять) рабочих дней,
Цессионарий выплачивает Цеденту неустойку в размере 0,2 (Ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного платежа, за каждый день просрочки платежа, начиная с первого дня просрочки.
Я бы указал так: «4.2. За просрочку оплаты прав требований более чем на 5 (Пять) банковских дней, Цессионарий выплачивает Цеденту неустойку в размере 0,2 (Ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного платежа, за каждый банковский день просрочки платежа, начиная с первого дня просрочки. Обязанность по оплате неустойки, предусмотренной настоящим пунктом, возникает после направления Цессионарию требования о ее оплате.»
2.2. Цедент обязуется предоставить Цессионарию копию
Договора участия в долевом строительстве (заверенного печатью и подписью Цедента).
Цедент обязан предоставить Цессионарию копию вышеуказанного документа в течение 20 (Двадцати) рабочих дней после предоставления последним копии платежного документа, подтверждающего исполнение обязательств по оплате в полном объеме.
Не понятно, почему вдруг договор долевого участия, по которому происходит замена стороны, передается аж через 20 дней после платежа. Сама цессия является его неотъемлемой частью, а подписывается на 20 дней раньше предоставления заверенной копии. Надо менять на передачу заверенной копии договора долевого участия, причем в день заключения договора цессии. А оригинал отсрочить до дня платежа тогда уж. Без оригинала цессию не зарегистрируют.Кроме того, нужно внимательно отнестись к договору, по которому происходит рассматриваемая цессия, в виду запрета уступки прав от юрлиц к физлицам, если уступка имеет место по договору инвестирования строительства МКД (п. 3 ст. 1 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). 2. Обязательства по оплате коммунальных платежей лежат на собственнике жилого помещения в силу закона (ст. 250 ГК РФ), в договоре цессии, связанные с этим условия прописывать нет смысла. Кроме того, до завершения строительства собственности на квартиру нет. У застройщика она не возникает. Застройщик самостоятельно отвечает по своим обязательствам перед снабжающими организациями по договорам, заключенным с ними на время строительства. Ваши обязательства начнутся с момента получения права собственности на квартиру.Изучив договор между Алькор и Тадиум, не нашел отметку о государственной регистрации. Вместе с тем, для ДДУ таковая предусмотрена (ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Вместе с тем, в п. 3.2.1. этого договора, на Тадиум возлагается обязанность по инвестированию строительства. Регистрация инвестиционного договора, предусматривающего капитальные вложения, Федеральным законом N 39-ФЗ не предусмотрена. Следовательно, есть признаки того, что это не договор долевого участия, а инвестиционный договор. Уступка прав по такому договору от юрлица физлицу, в силу прямого указания п. 3 ст. 1 закона № 214-ФЗ, запрещена. В приложении относительно свежее решение о признании ничтожным договора уступки. Причем, в решении есть некоторые неясности, но, по всей видимости, оно вынесено в связи с аналогичной ситуацией. Вам решать.
Вадим, спасибо за ответ. Не могли бы вы точно сформулировать пункты 2.3. и 2.7.? Чтобы мне отправить их на утверждение? Спасибо!
2.3 Обязательства Цедента не зависят от исполнения застройщиком или иным третьим лицом своих обязательств перед Цедентом по имеющимся между ними соглашениям.
2.7 Цедент самостоятельно извещает Застройщика о заключенном договоре цессии в 10 дневный срок с момента регистрации данного договора и в не позднее 10 дней после этого направляет Цессионарию уведомление об извещении с приложением заверенной копии документа почтовой организации в которую было сдано уведомление или доказательства вручения нарочно.