Сдача в наем комнат в жилом доме

Добрый день.

 Если право собственности на данный дом будет за Вами зарегистрировано, то никаких проблем у Вас возникнуть не должно. Вы как собственник будете иметь полное право пользоваться своим имуществом (в данном случае извлекать выгоду из имущества).

Но, поскольку Вы будете заниматься систематической деятельностью по извлечению прибыли, то Вам необходимо будет закрегистрироваться в качестве ИП или юрлица.

ГК РФ

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В противном случае возможно привлечение Вас к уголовной ответствености:

УК РФ

Статья 171. Незаконное предпринимательство
1. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, -наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.

крупным размером признаются стоимость, ущерб, доход либо задолженность в сумме, превышающей один миллион пятьсот тысяч рублей

Ну и естественно необходимо будет исчислять и уплачивать налог

Добрый день!

Для ответа на Ваш вопрос обратимся к нормам ГрК РФ и ЖК РФ:
п. 2 ст. 49 ГрК РФ:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Если у Вас земля имеет целевое назначение «под ИЖС», то строительство многоквартирного дома будет являться нарушением назначения, и дом будет подлежать сносу.

Соответственно в доме ИЖС Вы вправе делать сколько Вам угодно комнат и санузлов, но чтобы не «придрались», он должен быть для проживания одной семьи. Не должно быть признаков квартир внутри дома.

Сдавать в этом случае Вы его сможете без проблем, предварительно зарегистрировавшись ИП, поскольку это будет явная предпринимательская деятельность.

Комнаты же в квартирах сдают, также и дом можно покомнатно сдавать.

Здравствуйте! 

Соглашусь с коллегой. В соответствие со п. 3 ст. 48 ЖК РФ, объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой домов с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. При сдаче в найм помещений разным семьям есть риск того, что такое использование участка будет признано нарушением целевого использования земельного участка, если он у Вас под ИЖС, влекущим снос. Единственное что остается — маскировать, что он для одной семьи. Как минимум, вход в дом должен быть один.

Добрый день!

Определенные риски, что Вашу постройку признают многоквартирным
домом, а соответственно и самовольной постройкой, имеются. В частности,
основанием для разбирательства может послужить жалоба соседей в
прокуратуру, администрацию или обращение в суд. Как уже было указано коллегами выше, объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Указанный Вами  объект строительства, с учетом Вашего описания и предполагаемого использования, вполне подходит под определение многоквартирного дома с количеством этажей не более чем три, состоящего из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п.3 ст.49 ГрК РФ).

При этом, согласно ст. 222 ГК РФ, 

самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По общему правилу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. 

Имеется практика, когда многоквартирные дома построенные на землях для ИЖС легализуются после изменения вида разрешенного использования участка, но это весьма редкие случаи и в частности требуется согласие соседей (проводятся публичные слушания).

Что бы избежать возможных проблем по будущему сносу дома (самовольная построка) я бы посоветовал получить разрешение на строительство, сделать проект и ввести дом в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом. Большому количеству с/у и комнат комиссия придираться не будет, однако возможно после введения дома в эксплуатацию сделать необходимую перепланировку для сдачи в аренду комнат по отдельности. В данном стучае вы явно не нарушаете закон, то есть сдавать дом в аренду можно, но исходя из трактовки закона (имеется в виду что земля для ИЖС) вы можете сдавать дом в аренду только ОДНОЙ семье. Конечно семьи бывают разные, в данной ситуации вам следует по месту отпределить сколько людей безболезненно могут проживать в данном доме исходя из планировочных удобств, мест под парковку, соседей и их близости к вашему дому, нагрузки коммуникаций по улице и т д… В конечном счёте проблемы могут исходить из соседей, которые будут видеть большое количество людей, выходящих за пределы вашего участва и теоретически смогут написать коллективное письмо в администрацию. 

 Здравствуйте Александр!

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

 Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

в жилом доме или квартире.

Определение многоквартирного дома содержится в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» 

Согласно п .6  Положения многоквартирным домом признается совокупность двух и
более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок,
прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников
помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

При этом, не имеет значения состав лиц, которые будут в нем проживать.

Поэтому  Вам следует  заключать Договора найма жилого помещения с Нанимателями в соответствии с действующим законодательством.

   Также Вам необходимо будет уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13 % от суммы дохода ( ст.224 НК РФ).

Согласно с п.3 ст. 48  ГрадК РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
 То есть, при индивидуальном жилищном строительстве изготовление проектной документации не требуется.

Однако Вам для ИЖС необходимо получить разрешение на строительство.

 В силу п.9 ст. 51 Град К РФ В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Смогу проконсультировать по порядку регистрации ИЖС и оказать услугу по составлению Договора найма.

 По данному вопросу можете обращаться tomaraf@mail.ru
С уважением Ф. Тамара