Перевод в нежилой фонд

Ст. 23 ЖК РФ не содержит требования на получение согласия соседей

Денис Валерьевич, доброе утро.

Скажите пожалуйста, при устройстве козырька, изменяются ли у Вас границы помещения? Только в этом случае Вам нужно будет собрать общее собрание и получить большинство голосов, во всех остальных случаях, Вам не нужно разрешение собственников МКД на перевод.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44
настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее
двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном
общим собранием собственников помещений в данном доме.

Добрый день, Денис Валерьевич.
К сообщению прикладываю судебную практику, которая подтверждает что получение согласия собственников дома является обязательным при условии изменения размера общего имущества в доме.
Многое зависит от того, какая реконструкция будет проходить внутри квартиры.
С дверью вопрос решен — вы пишите, что дверь будет через лоджию, т.е балкон, соответственно разбора внешней стены не будет, значит нет и уменьшения общего имущества многоквартирного дома. Этот пункт снимается с повестки дня.
Разбираются ли внутренние несущие стены?
По поводу придомовой территории существует такая позиция судов, изложенная в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Поэтому если весь вопрос упирается в земельный участок — то вы можете проигнорировать вообще требование о согласовании всех жителей дома.
Пусть потом ТСЖ или УК (что там у вас? или сами жители) подают на вас в суд и пробуют доказать, что у вас нет права на пользование частью земельного участка под МЖД.
Думаю, это будет проблематично.
И да, как выше указала Анна, согласие 100% жителей дома не требуется.

Здравствуйте!

Согласна с коллегами, 100% согласия собственников вам не надо.

Часть 1 статьи 46 ЖК РФ устанавливает,

решения на общем собрании принимаются простым большинством голосов (из числа присутствующих), а в особо ответственных случаях квалифицированным большинством в 2/3 от общего числа голосов (т.е. от всей площади дома).
Круг таких вопросов перечислен в ч.2 ст. 44 ЖК РФ (п.п.1-3).

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Следует учитывать, что количество голосов – это не количество собственников. Количество голосов пропорционально площадям помещений. Например, если общая площадь помещений дома составляет 1000 кв.м., а у одного из собственников площадь квартиры составляет 50 кв.м., то он имеет на собрании 50 голосов, при этом его доля в общем количестве голосов составляет 50/1000=0,05=5%.

К вопросам, выносимым на собрание, можно отнести вопрос устройства изолированного входа. Хотя формально указанный вопрос не подпадает под перечень, предусмотренный п.п.1-3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, зачастую ал министрами настаивают именно на принятии решения 2/3 голосов.

estate78.ru/publ/info/article_nf_voting

Согласно ст.46 ЖК РФ

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Здравствуйте. Администрация права, Вам нужно получить согласие всех собственников в доме, тк. Вы минимум залезаете на общий земельный участок и занимаете его часть.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
(ред. от 26.03.2014)
«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
2. В состав общего имущества включаются:
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ЖК РФ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежитна праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

ГК РФ
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Подскажите, что делать с такими «несогласными» жильцами?
Тверитин Денис Валерьевич

Ничего не делать, договариваться с ними. Можете конечно в суде попробовать добиться разрешения, но сомневаюсь, что у Вас получится.

Здравствуйте!

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Здравствуйте!

В соответствии с ч. 3 ст. 22 ЖК РФ

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена
на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В статье 23 ЖК РФ установлен порядок перевода жилого помещения в нежилое

ч. 2: Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Опять же если считать выход лестницы и козырька границами помещения — то тогда изменяется…
Тверитин Денис Валерьевич

В Вашем случае границы помещения никаким образом не меняются, в Администрации Вас вводят в заблуждение. Также и не требуется 100 % согласия собственников МКД, нормами ЖК РФ это не предусмотрен. Вам необходимо получить в Администрации письменный отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и обжаловать его в судебном порядке.

Согласование отдельного входа в помещение стоматологической клиники со стороны лицевого фасада и пешеходной дорожке (если таковая будет) необходимо согласовать с Комитете по благоустройству.

имеется положительная судебная практика по аналогичным делам, например:

РЕШЕНИЕ
Дело № 2-3890/2013

Судья Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга Гребенькова Л.В.,
при секретаре Демура М.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К.П.В. о признании незаконным отказа Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и обязании согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
К.П.В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме – <адрес>, обязании Администрации Выборгского района совершить необходимые действия, направленные на перевод квартиры из статуса жилого помещения в статус нежилого помещения в целях использования в качестве магазина промышленных товаров.
Мотивировал свои требования тем, что заявитель является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Указанная квартира была приобретена с целью открытия магазина промышленных товаров.
Для подготовки документов по переводу квартиры в нежилой фонд, а именно, для разработки проекта устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам, необходимо разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.
ДД.ММ.ГГГГ КГА, рассмотрев обращение собственника, выдал разрешение на разработку проекта устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам по указанному адресу. (л.д. 26).
Заявителем был заказан проект устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам в помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Проект устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам в помещение разработан ООО «<данные изъяты>», имеющим свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации. Указанный проект учитывает все рекомендации и предписания КГА. (л.д. 84-103).
ДД.ММ.ГГГГ Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга согласовал устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам согласно плану. (л.д. 34)
«Проект перепланировки с разделением квартиры под магазин промышленных товаров для подготовки документов при переводе в нежилой фонд» разработан ООО «<данные изъяты>». (л.д. 12-83).
ООО «<данные изъяты>» был разработан проект перепланировки квартиры под магазин промышленных товаров. Задачей настоящего обследования являлось определение технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций квартиры по адресу: <адрес>, в связи с переводом ее в нежилой фонд. По результатам обследования специалисты пришли к выводу о том, что устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов и замена оконных заполнений на витринные с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания, устройство двух пешеходных дорожек к отдельным входам в помещение, возможно.
После подготовки всех документов, которые предусмотрены ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, заявитель обратился в межведомственную комиссию Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Администрация Выборгского района уведомила собственника помещения об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения. (л.д. 8).
Согласно указанному уведомлению администрации, основанием для отказа в согласовании перепланировки жилого помещения послужило Постановление Госстроя России от 29.09.2003 г. № 170, а именно, п. 4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда; отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме; не представлены технические условия на подключение к инженерным сетям дома.
Заявитель полагал отказ Администрации Выборгского района в согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, незаконным, указав, что в соответствии с пунктом 4.2.4.9 Правил эксплуатации жилищного фонда в РФ, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Данный запрет вызван тем, что в результате расширения существующих проемов, либо при пробивании новых проемов, возможно ослабление несущих способностей несущих конструкций крупнопанельных и крупноблочных зданий.
Вместе с тем, данные правила не содержат какого-либо запрета на устройство прохода в существующих оконных проемах, если такое устройство не связано с расширением данных проемов, и возможно за счет разбора части подоконного пространства.
Проектом предусмотрено именно такое устройство двух входных проемов, то есть без расширения оконного проема, за счет разбора части подоконного пространства. Участок подоконного пространства не предназначен для восприятия нагрузок от выше расположенных конструкций т.е. образуемые в нем реакции опор на нагрузки не учитываются в существующей схеме здания. Устройство дверных проемов согласно Проекту будет соответствовать требованиям нормативно-технической документации, не изменит расчетную схему стены здания и, следовательно, не окажет влияния на целостность конструктивных элементов здания.
Таким образом, устройство проемов в соответствии с проектом не повлияет на несущие способности стены, и не повлечет создания угрозы жизни и здоровью граждан.
Выводы о технической безопасности устройства входов в полном объеме подтверждаются содержанием проекта, и фактом надлежащего согласования проекта без замечаний в установленном законодательстве порядке с уполномоченными контролирующими органами.
Все необходимые технические условия на подключение к инженерным сетям дома получены в установленном порядке.
Согласно пункту 6.2.12. Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге от 14.09.2006 № 1135 в связи с изменением характера использования помещений допускается реконструкция лоджий первого этажа зданий с изменением отдельных, характеристик их устройства и оборудования в соответствии с проектным решением, согласованным с КГА, а для объектов культурного наследия, зданий и сооружений, расположенных в зонах охраны объектов культурного наследия — с КГИОП, а также с собственниками зданий и сооружений.
Как следует из буквального содержания данной нормы — реконструкция лоджий первого этажа зданий с изменением отдельных характеристик их устройства и оборудования допускается в соответствии с проектным решением, согласованным с КГА. Из материалов проекта следует, что необходимые согласования проектных решений были надлежащим порядком получены в КГА, с проставлением в проекте необходимых согласовательных штампов и виз.
В соответствии с пунктом 6.2.12 Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге от 14.09.2006 года № 1135 в том случае, если подобные строительные работы предполагаются в отношении лоджии помещения, входящего в состав здания, сооружения, являющихся объектами культурного наследия, необходимо дополнительное согласование с КГИОП, а также с собственниками зданий и сооружений
Многоквартирный жилой <адрес>, в котором расположена Квартира — согласно справке КГИОП от ДД.ММ.ГГГГ № не относится ни к числу выявленных объектов культурного наследия, ни к числу объектов культурного наследия федерального, регионального или местного значения. Дом расположен вне границ зон охраны объектов культурного наследия
Таким образом, возложение на заявителя обязанности по согласованию проектных решений в соответствии с пунктом 6.2.12. указанных Правил с собственниками здания — многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира, является незаконным.
ДД.ММ.ГГГГ заявитель уточнил требования, просил признать незаконным отказ в согласовании переустройства и перепланировки квартиры, обязать администрацию Выборгского района согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения в нежилое. (л.д. 200-203).
Представитель заявителя явился в судебное заседание, заявление поддержал.
Представитель заинтересованного лица Администрации Выборгского района не явился в судебное заседание, допрошенный ранее, возражал против удовлетворения заявления, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, эксперта, приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что К.П.В. является собственником квартиры по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 19-21).
Из заявления К.П.В. следует, что указанная квартира была приобретена с целью открытия магазина промышленных товаров.
Статьей 288 ГК РФ установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Статьей 22 ЖК РФ определены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
В ст. 23 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.
Для подготовки документов по переводу квартиры в нежилой фонд, а именно, для разработки проекта устройства отдельного входа в помещение, необходимо разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.
ДД.ММ.ГГГГ КГА, рассмотрев обращение собственника, выдал разрешение на разработку проекта устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и замене оконных заполнений на витринные с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания. (л.д. 26).
К.П.В. был заказан проект устройства отдельного входа в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Проект устройства отдельного входа разработан ООО «<данные изъяты>»», имеющим свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации. (л.д. 84-103)
ДД.ММ.ГГГГ Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга согласовал устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам согласно плану. (л.д. 34)
ООО «<данные изъяты>» был разработан проект перепланировки с разделением квартиры под магазины промышленных товаров. Задачей настоящего обследования являлось определение технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций квартиры по адресу: <адрес>, в связи с переводом ее в нежилой фонд. По результатам обследования специалисты пришли к выводу о том, что устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов и замена оконных заполнений на витринные с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания, устройство двух пешеходных дорожек к отдельным входам в помещение, возможно.
После подготовки всех документов, которые предусмотрены ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, заявитель обратился в межведомственную комиссию <адрес> Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Администрация Выборгского района уведомила собственника помещения об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения. (л.д. 8).
Согласно указанному уведомлению администрации, основанием для отказа в согласовании перепланировки жилого помещения послужило Постановление Госстроя России от 29.09.2003 г. № 170, а именно, п. 4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда; отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме по вопросу изменения режима использования земельного участка; не представлены технические условия на подключение к инженерным сетям дома.
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» (л.д. 128-157) из результатов выполненного в настоящем исследовании расчета следует, что принятое в проекте ООО «<данные изъяты>» решение по устройству входа в помещение <данные изъяты> не обеспечивает прочность наружной стены данного помещения при тех параметрах материала стены, которые указаны в данном проекте, соответственно не обеспечена безопасность эксплуатации помещения Н 1-22.3 и конструкций всего дома, расположенных выше названного помещения. Возможное устройство входов согласно представленному в материалы дела проекту ООО «<данные изъяты>» перепланировки <адрес> корпус № по <адрес> не является безопасным. Для выполнения требований механической безопасности конструкций входа в помещение <адрес> необходимо внести в проект, разработанный ООО «<данные изъяты>», следующие исправления и дополнения:
— ширину проёма входа в помещение <данные изъяты> принять равной ширине оконного проёма в данном помещении, т. е. <данные изъяты> м, сохраняя при этом простенок шириной <данные изъяты> м между существующим проемом выхода на лоджию и оконным проёмом;
— в случае расширения проектируемого проёма входа до суммарной ширины существующих оконного проёма <данные изъяты> м, простенка <данные изъяты> м и дверного проёма <данные изъяты>, т. е. в сумме <данные изъяты> м, необходимо в составе проекта разработать усиление вновь образуемого проёма конструктивными элементами, размеры которых должны быть приняты по расчету;
— для обеспечения безопасности эксплуатации обоих входов в помещения Н <данные изъяты> и <данные изъяты>, предусмотренных проектом, разработать в составе проекта перепланировки детальные чертежи узлов и конструктивных элементов двух крылец (входной площадки, ступеней, металлического каркаса, фундаментов). Чертежи и текстовые указания на них должны определять геометрические размеры всех конструктивных элементов, их материалы, сечения, армирование, спецификации, меры защиты от коррозии.
С учетом рекомендаций, данных в указанном заключении эксперта, проект ООО «<данные изъяты>» был доработан, в него были внесены изменения.
Согласно заключению специалиста ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 158-193) из результатов выполненного в настоящем исследовании расчета следует, что принятое в проекте ООО «<данные изъяты>» с учетом представленных изменений к проекту шифр №, разработанных ООО «<данные изъяты>» в <данные изъяты> году решение по устройству входа в помещение Н <данные изъяты> и <данные изъяты> обеспечивает прочность наружной стены данного помещения. Соответственно обеспечена безопасность эксплуатации указанных помещений и конструкций всего дома, расположенных вышеназванных помещений.
Возможное устройство входов согласно представленному в материалы дела проекту ООО «<данные изъяты>» перепланировки <адрес> и изменений к проекту шифр №, разработанных ООО «<данные изъяты>» в <данные изъяты> году является безопасным.
Как показано в исследовании по первому вопросу данного заключения, устройство входов согласно представленному в материалы дела проекту ООО «<данные изъяты>» перепланировки <адрес> и изменениям к проекту шифр №, разработанным ООО «<данные изъяты>» в <данные изъяты> году является безопасным.
Такое устройство входов не нарушает требование пп. 1 п. 6 ст. 3 ФЗ РФ № 384 (требование механической безопасности) и поэтому не нарушает права и законные интересы граждан и не создаст угрозу их жизни и здоровью.
Возможное устройство входов согласно проекту перепланировки <адрес>, разработанном ООО «<данные изъяты>» и изменениям к проекту шифр №, разработанным ООО «<данные изъяты>» в <данные изъяты> г., не нарушит права и законные интересы граждан и не создаст угрозу их жизни и здоровью.
В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО4, который пояснил, проводил экспертизу на основании определения суда, а также давал заключение как специалист. В первоначально разработанном проекте ООО «<данные изъяты>» были выявлены недостатки, указанные недостатки были устранены, заявитель представил на исследование проект с изменениями. В первоначальном проекте не было учтено, что панель может обрушиться вниз. В результате внесенных изменений в проект была изменена конструкция крыльца и в настоящее время панель может быть разрезана пополам. Решение по устройству входа в помещение обеспечивает прочность наружной стены данного помещения. Соответственно обеспечена безопасность эксплуатации указанных помещений и конструкций всего дома. Дверной проем разделен простенком, проект предусматривает разборку простенка, что влекло бы перегрузку верхней части панели, эксперт предложил сохранить простенок и сделать его той ширины, которая была, и разработать конструктивные мероприятия, оставить ширину проема и проход через оконный проем. Целостность конструкции усиливает конструкция крыльца.
Суд полагает отказ Администрации Выборгского района в согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, незаконным по следующим основаниям.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещение в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (п.1 ст.23 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с п.2 ст.22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких – либо лиц.
Согласно проектной документации в ходе проектируемой перепланировки предполагается устройство двух отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам согласно плану.
Проектная документация разработана ООО «<данные изъяты>» в соответствии с действующими нормами, правилами и стандартами. Технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствуют требованиям экологических, санитарно — гигиенических, противопожарных и других норм, правил и государственных стандартов, действующих на дату выпуска, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий.
Проектное решение обусловлено основными габаритными размерами, положением несущих конструкций, требованиями СНиП, а также указаниями заказчика по составу и функциональной взаимосвязи помещений.
Проектная документация согласована с КГА и со всеми заинтересованными службами. При этом в согласованном проекте указано, что технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов.
По мнению суда, проект перепланировки квартиры по адресу: <адрес>, полностью обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций. При условии соблюдения проектных решений, переустройство и перепланировка не окажет отрицательного влияния на сложившиеся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома по адресу: <адрес>.
Исходя из п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ №, не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
Согласно представленным документам, в квартире по адресу: <адрес>, в помещении <данные изъяты> проектом для устройства входа предусмотрена разборка части стены под существующим оконным проемом без увеличения ширины проема, в данном проеме устанавливается наружный дверной блок. В помещении <данные изъяты> с учетом внесенных в проект изменений предусмотрена разборка участка стены под оконным проемом шириной <данные изъяты> см с сохранением простенка шириной <данные изъяты> см.
Согласно проекту расположение квартиры в указанном доме позволяет устроить дверные проемы с непосредственным выходом наружу через один из оконных проемов.
При организации отдельных входов, то есть при демонтаже подоконной части строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения, полностью обеспечивается сохранность существующих строительных конструкций, перепланировка квартиры, при условии соблюдения проектных решений, не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома по адресу: <адрес>.
Таким образом, исходя из представленных документов – проекта устройства отдельных входов, проекта перепланировки квартиры по адресу: <адрес>, имеется техническая возможность оборудовать доступ к переводимому помещению путем обустройства двух отдельных входов.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170, содержат п. 4.2., который называется «Стены». П. 4.2. содержит отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, а именно, п. 4.2.1. — стены каменные (кирпичные, железобетонные), п. 4.2.2. — стены деревянные, п.4.2.3. — отделка, п. 4.2.4. — балконы, козырьки, лоджии и эркеры.
Подпункт 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда регулирует вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек. Указанный подпункт не относится к вопросам перепланировки жилого помещения, а, следовательно, ссылка на этот подпункт в отказе Администрации района неправомерна.
Указанные правила содержат специальные пункты — п.1.7.1. и 1.7.2., которые регулируют вопросы перепланировки и предполагают любую перепланировку, которая не ведет к разрушению здания, в том числе изготовление проемов, укрупнение и разукрупнение квартир, что, в любом случае, требует устройства новых дверных проемов.
Таким образом, незаконным является отказ Администрации Выборгского района в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения со ссылкой на п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, так как согласно представленному проекту не предусматривается расширение или пробивка проема в переводимой квартире.
В качестве оснований отказа Администрация Выборгского района указала, что собственником не представлены технические условия на подключение к инженерным сетям дома. При этом отсутствует указание на нарушение конкретных норм.
Требование о получении технических условий является незаконным и неправомерным, так как не предусмотрено строительными нормами и/или правилами при подготовке проекта и согласовании проекта переустройства жилого помещения в нежилое.
По мнению суда, с учетом заключения эксперта и специалиста, представленный проект соответствует всем требованиям строительно-технической документации, жилищному законодательству и Правилам и нормам содержания жилищного фонда.
С учетом того, что проектная документация соответствует всем действующим градостроительным и жилищным требованиям, то у МВК Администрации Выборгского района отсутствовали основания для отказа в согласовании перепланировки жилого помещения.
Действия Администрации Выборгского района затрагивают права и законные интересы заявителя, создают препятствия для осуществления предпринимательской деятельности.
В связи с чем, имеются основания для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и обязании согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать незаконным отказ Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать Администрацию Выборгского района согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца.
Судья

Денис Валерьевич, добрый день!

Ситуация у вас интересная.

С одной стороны — статья 23 ЖК РФ (коллега привел выше) не допускает требование от вас иных документов, кроме указанных в статье.

Однако и статья 36 ЖК РФ устанавливает, что земельный участок также является общей собственностью жильцов (собственников квартир). И уменьшение общей собственности возможно только в случае
согласия всех жильцов дома.

Я предлагаю вам следующий вариант выхода из положения:

Согласно ст. 36 ЖК РФ

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Т.е. если не уменьшать размер общего земельного участка (т.е. не становиться его собственником), а просто взять его в пользование (вариант 1) или наложить сервитут — право ограниченного пользования (вариант 2).

Данные решения не требуют 100 согласия всех собственников в доме.

Вам просто нужно провести общее собрание в доме. Можно в заочной форме.

Порядок проведения общего собрания прописан в статьях 45-47 ЖК РФ

2. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. (на практике — развешивают объявления на подъездах и внутри подъездов).
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Т.е. порядок следующий:

1. Развешиваете объявления о проведении собрания.

В нем прописываете повестку собрания

• о выборе председателя собрания (себя, например)
• о выборе секретаря собрания (жену, например)
• о выборе счетной комиссии (себя и жену)
• Решение вопроса о передаче в пользование такому-то лицу части общего земельного участка ощей площадью такой-то, расположенного у лоджии квартиры номер такой-то, под размещение входной лестницы, на неограниченный срок. Формулировку вы лучше с Администрацией согласуйте, какая их конкретно устроит.

2. Далее печатаете бланки. Два бланка на квартиру. Один — уведомление о проведении собрания (с повесткой). Вам собственник в нем расписывается. Второй — бланк голосования по всем вопросам повестки дня.

3. Ходите собираете подписи согласных жильцов.

4. Считаете полученные голоса из расчета 1 кв.м. собственности = 1 голосу. Т.е. хозяин квартиры в 45 кв метров имеет 45 голосов.

5. Печатаете протокол «Решение принято», подписываете его с женой.

Вам нужно, чтобы всего голосовавших была половина дома минимум!.. При этом 2/3 из этой половины должны быть «за».

К самым вредным просто не ходите. Скажете, что стучали, а их дома не было. Объявление вы развесили — подстраховались.

Таким образом, вы получите от жильцов разрешение на пользование участков. Согласия всех собственников вам не потребуется. И у Администрации не будет повода вам отказать, т.к. у вас на все есть разрешение.

А вот уже если при таком раскладе (даже с решением общего собрания) откажет, то тогда в суд.

Суд выиграете.

Успехов вам!

Денис Валерьевич!

Устройство отдельного входа в одно из помещений в многоквартирном доме относится к реконструкции многоквартирного дома. В соответствии с частью 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому Вам необходимо получить согласие на реконструкцию здания не от ВСЕХ без исключения жильцов многоквартирного дома, а только согласие общего собрания жильцов, что гораздо проще.

Удачи!