Продажа квартиры и сумма налога

Добрый день! Имущественные вычеты предоставляются налоговыми

органами по месту жительства налогоплательщика по окончании налогового периода
при предоставлении налоговой декларации 3-НДФЛ. Если одна квартира продавалась,
а другая покупалась в одном налоговом периоде, то заявить оба вычета по обеим
квартирам можно одновременно в одной налоговой декларации. Приложить к ней
необходимо весь комплект документов, подтверждающих право на получение вычета
как при продаже, так и при покупке жилья. Если сумма от продажи жилой
недвижимости превышает 1 000 000 рублей, то у продавца появляется обязательство
заплатить НДФЛ. Размер налога составит 13% от разницы между суммой продажи,
указанной в договоре и платежных документах, и 1 000 000 рублей. Если стоимость
квартиры велика, то и сумма налога может оказаться весьма приличной. В этом
случае продавцу, а по совместителю и покупателю, есть смысл использовать вычет
при покупке жилой недвижимости для погашения налога, начисленного на доход от
продажи недвижимости. Такая возможность предусмотрена в многочисленных письмах
Минфина России (например, Письма от 17.12.2012г. № 03-04-05/7-1403, от
19.06.2012г. № 03-04-05/9-744). Ведь фактически, покупая квартиру, вы можете не
платить определенный период времени подоходный налог с суммы, не превышающей 2
000 000 рублей. А продавая квартиру с точки зрения законодательства, вы как раз
и получаете доход, с которого нужно заплатить 13%. Например, продается
квартира, находящаяся в собственности менее трех лет. Цена продажи – 3 000 000
рублей. Одновременно покупается дом, стоимостью 5 000 000 рублей. Продавец
должен заплатить налог на доходы физических лиц в размере 260 000 рублей ((3
000 000 – 1 000 000)X13%). В то же время, он получает право на имущественный
вычет при покупке жилья в размере 2 000 000 рублей (так как стоимость дома
превышает максимальный размер вычета). Воспользоваться правом на налоговый
вычет можно двумя способами:

Классический вариант. С полученного при продаже квартиры дохода уплачивается
налог в полном размере. Далее реализуется вычет при покупке жилья. И фактически
уплаченные в примере 260 000 рублей налога спустя определенное время будут
возвращены государством в виде неудержанного или возвращенного НДФЛ.

Реализовать вычет при покупке жилья в полном объеме сразу. Фактически, в этом
случае начисленный на доход от продажи квартиры налог оплачивается вычетом при
покупке дома.Если же налогооблагаемый доход от продажи жилья превышает 2 000
000 рублей (или стоимость покупаемого жилья, если она ниже), то подоходный
налог заплатить придется, но уже в гораздо меньшем размере, чем в случае когда
вы просто продаете свою недвижимость без последующей покупки другой
недвижимости. Для того, что бы рассчитать размер налога, нужно из суммы, за
которую продается жилая недвижимость вычесть 1 000 000 рублей (размер вычета
при продаже) и стоимость покупаемой недвижимости (не более 2 000 000 рублей).
Полученную сумму нужно умножить на 13%. Так, если бы в приведенном примере,
квартира продавалась бы за 4 000 000 рублей, то продавец должен был бы
заплатить 130 000 рублей ((4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000)X13%).Для того,
что бы зачесть налог на доходы от продажи жилья имущественным вычетом при
покупке недвижимости, необходимо, что бы обе сделки и регистрация права
собственности произошли в одном налоговом периоде (в течение одного
календарного года). И если со вторичным жильем здесь все достаточно просто, то
участники долевого строительства находятся в весьма невыгодном положении. Ведь
право собственности на новую недвижимость они оформят только спустя
продолжительное время после оплаты будущей квартиры. Но вычет они могут
оформить гораздо раньше – сразу после оформления акта приема-передачи квартиры
(Письмо Минфина России от 26.12.2012г. №03-04-05/7-1442). Так что теоретически,
если новостройка приобретается на конечной стадии строительства, будет возможно
использовать вычет при ее покупке на погашение налога на доходы от продажи
жилья. Естественно, при условии что вы успеете подписать акт приема-передачи в
том же календарном году. В противном случае вычеты придется реализовывать
«по-очереди».