Сдача в аренду квартир

В вашем случае лучше всего заключить договор безвозмездного пользования, где прямо прописать право сдавать помещение в субаренду.

Это разрешается законом.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ,
Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 689 Гражданского кодекса РФ

Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

глава 36 Гражданского Кодекса не содержит запрещающих норм ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное подоговору безвозмездного пользования, в аренду.

Судебная практика показывает законность заключения подобных договоров.

ВЫСШИЙ
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29
января 2009 г. N 2128/08
ОБ ОТКАЗЕ В
ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО
АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Высший
Арбитражный Суд Российской Федерации в составе: председательствующего судьи
Киреева Ю.А., судей Иванниковой Н.П. и Новоселовой Л.А. рассмотрел в судебном
заседании заявление открытого акционерного общества «Торговый дом
»Золотой Орел" (г. Орел) о пересмотре в порядке надзора решения
Арбитражного суда Орловской области от 13.05.2008 по делу N А48-1314/07-10, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.10.2008 по
тому же делу по иску Воронежской региональной общественной организации
инвалидов «Импульс» (далее — организация инвалидов) (г. Воронеж) к
открытому акционерному обществу «Торговый дом „Золотой Орел“
(далее — общество „Золотой Орел“) (г. Орел) о взыскании 390 929
рублей задолженности по арендной плате по договору субаренды от 27.09.2004 N
7/1/40, заключенному между индивидуальным предпринимателем Комаровой С.В.
(арендодатель) и обществом „Золотой Орел“ (арендатор), и 608 571
рубля пени за просрочку внесения арендных платежей.
3-и лица:
индивидуальный предприниматель Комарова С.В., ООО „Горжилфонд“.
Суд
установил:
в
обоснование своих требований организация инвалидов указала на то, что право на
взыскание долга и пени по договору субаренды от 27.09.2004 N 7/1/40 передано ей
предпринимателем Комаровой С.В. по договору цессии от 22.03.2007.
Решением
Арбитражного суда Орловской области от 27.08.2007, оставленным без изменения
постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2007, в
удовлетворении иска отказано.
Постановлением
Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.12.2007 названные
судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой
инстанции.
Решением
Арбитражного суда Орловской области от 13.05.2008, принятым при новом рассмотрении
дела, исковые требования удовлетворены частично: с общества „Золотой
Орел“ в пользу организации инвалидов взыскано 352 635 рублей основного
долга и 1 000 рублей пени, в остальной части иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2008 решение
суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный
арбитражный суд Центрального округа постановлением от 14.10.2008 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной оставил без изменения.
В заявлении
о пересмотре судебных актов, принятых при новом рассмотрении дела, в порядке
надзора общество „Золотой Орел“ указывает на неправильное применение
судами норм материального права (пункта 4 статьи
421, пункта 1 статьи
422, пункта 2 статьи
615 и пункта 2 статьи
689 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Изучив
доводы заявителя и представленные им документы, коллегия судей пришла к выводу
о том, что дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации.
Судами
установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора субаренды
от 27.09.2004 N 7/1/40, заключенного между индивидуальным предпринимателем
Комаровой С.В. (арендодатель) и обществом „Золотой Орел“ (арендатор),
получено предпринимателем Комаровой С.В. на основании договора безвозмездного
пользования от 27.09.2004, заключенного с обществом „Горжилфонд“.
По мнению
заявителя, предприниматель Комарова С.В. была не вправе передавать спорное
нежилое помещение в аренду, поскольку законом запрещена передача
ссудополучателем имущества, полученного им на основании договора безвозмездного
пользования, в аренду.
Данный
довод заявителя является ошибочным исходя из следующего.
В пункте 2 статьи
689 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее — Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору
безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия
арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не
указан.
Вместе с
тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия
ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного
пользования, а аренду.
Учитывая
отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 Кодекса арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные
собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в
аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения
закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое
право ссудополучателя, не является недействительным.
Судами установлено,
что пунктом 2 договора безвозмездного пользования от 27.09.2004 N 7/1/40
предпринимателю Комаровой С.В. (ссудополучателю) предоставлено право передавать
спорное помещение в субаренду или перенаем.
При
указанных обстоятельствах следует признать, что суды, принимая оспариваемые
судебные акты, обоснованно исходили из действительности договора субаренды,
заключенного между предпринимателем Комаровой С.В. и обществом „Золотой
Орел“.
С учетом
изложенного коллегия судей не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для
пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора.
Руководствуясь
статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
в передаче
в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N
А48-1314/07-10 Арбитражного суда Орловской области для пересмотра в порядке
надзора решения суда первой инстанции от 13.05.2008, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.10.2008
отказать.
Председательствующий
судья
Ю.А.КИРЕЕВ
Судья
Н.П.ИВАННИКОВА
Судья
Л.А.НОВОСЕЛОВА

Если у Вас есть вопросы, задавайте.

исходя из Вами предоставленной судебной практики, мне необходимо заключить с родителями договор безвозмездного пользования, в котором нужно прописать пункт 2 ст.615 ГК? Претензий со стороны родителей не будет. Больше беспокоят возможные вопросы со стороны налоговой по доходам на собственность родителей.

и вот мой вопрос и ответ другого юриста:

Я: Как правильно оформить квартиры под сдачу, которые принадлежат родителям (договор безвозмездного оказания услуг, договор аренды с суммой 1000 рублей в год или доверенность на использование данного жилого помещения по моему усмотрению, может какой-либо другой вариант?)

Юрист: При ведении предпринимательской деятельности оба перечисленные варианта несут в себе значительные налоговые риски. При проверке налоговые органы могут проконтролировать цену сделки и выполнить перерасчет налога, т.к. условия по договору безвозмездного пользования и по договору аренды с «символической» платой существенно отличаются от рыночных.