Продажа комнаты в камунальной квартире
Здравствуйте Уважаемые Юристы,
Прошу проконсультировать меня по следующему вопросу :
Мне принадлежит ½ часть двухкомнатной квартиры, в которой для меня определено право пользования одной комнатой. Во второй комнате проживает моя двоюродная сестра со своим несовершеннолетним сыном в возрасте 14 лет. Сестра подала заявление на вступление в наследство много лет назад, но никаких действий для официального оформления права собственности не предпринимала.
У меня есть желание продать комнату.
Имеет ли право сестра преимущественное право покупки по закону. Должен ли я предлагать официально купить комнату сестре?
Может ли сестра оспорить сделку, учитывая тот факт, что в квартире фактически проживает несовершеннолетний ребенок, и площадь совместного пользования небольшая, площадь кухни – ().? Регулирует ли это закон?
Есть ли у меня ограничения для сдачи комнаты?
Заранее спасибо за ваши ответы. При возможности, прошу дать ссылки на соответствующие статьи закона.
С Уважением, Андрей.
Здравствуйте Нина,
Спасибо за отклик.
"ваше право собственности на 1/2 доли в праве оформлено? "
Да, мое право собственности оформлено много лет назад. Я вступил в наследство после смерти моей бабушки, которой принадлежала 1/2 квартиры. Я фигурирую как собственник 1/2 квартиры в справке ЕГРП. В справке ЕГРП не присутствует владелец другой 1/2 части квартиры.
"кому ранее принадлежала квартира (почему сестра хотела вступать в наследство, но не стала, а вы не вступали в права наследства, но являетесь собственником — эта доля принадлежала вам и до открытия наследства)?"
Как я написал выше, 1/2 принадлежала моей бабушке, которая оставила наследство мне. Вторая 1/2 часть раньше принадлежала моему дяде, который умер. После его смерти его дочь (моя двоюродная сестра), написала заявление на вступление в наследство 1/2 части квартиры у нотариуса, но никаких дальнейших действий не предпринимала для оформления. Мотивы такого поведения мне не извесны. Я на вторую половину не претендовал и эта доля мне никогда не принадлежала.
"сестра и ее сын зарегистрированы в квартире?"
Судя по формам 7 и 9 - нет, не зарегестрированы.
С учетом всех Ваших обстоятельств считаю, что Вы не имеете никаких ограничений ни по продаже своей доли, ни по сдаче ее в аренду. Так как право собственности Вашей двоюродной сестры не оформлено, она не обладает правами собственника, положения ст.250 ГК РФ на ваши отношения не могут быть распространены (согласно п.1 ст.250 ГК РФ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях ...» — т.е. эта норма распространяется только на сособственников, а право собственности подлежит обязательной регистрации. Нет регистрации права собственности — нет сособственника). Аналогичное положение со сдачей комнаты в аренду (совет: если будете сдавать комнату — не забудьте в договоре аренды указать, что Вы сдаете не комнату, а 1/2 долю в праве, так как Ваша доля в натуре не выделена).