Аренда земельного участка

Уважаемый Андрей! Здравствуйте! Я думаю, что статьи 39.6-39.8 Земельного кодекса РФ ответят на Ваши вопросы:

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на
торгах и без проведения торгов
1. Договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах,
проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2
настоящей статьи.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения
торгов в случае предоставления:
1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом
или распоряжением Президента Российской Федерации;
2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с
распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов
социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов
при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям,
установленным Правительством Российской Федерации;
3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с
распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для
размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения,
реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных
объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов
Российской Федерации;
4) земельного участка для выполнения международных обязательств
Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов,
предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения,
водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или
местного значения;
5) земельного участка, образованного из земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе
предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был
заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено
подпунктами 6 и 8 настоящего пункта;
6) земельного участка, образованного из земельного участка,
предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для
комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного
строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего
пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это
предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации,
данной некоммерческой организации;
7) земельного участка, образованного из земельного участка,
предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения
садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных
участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной
некоммерческой организации;
8) земельного участка, образованного в результате раздела
ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой
организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества,
дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях
индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего
пользования, данной некоммерческой организации;
9) земельного участка, на котором расположены здания,
сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам,
которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения
или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве
оперативного управления;
10) земельного участка, на котором расположены объекты
незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства
собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных
пунктом 5 настоящей статьи;
11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном)
пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических
лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или
сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»;
13) земельного участка, образованного в границах застроенной
территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной
территории;
14) земельного участка гражданам, имеющим право на
первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с
федеральными законами, законами субъектов Российской
Федерации;
15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного
строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного
пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским)
хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его
деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего
Кодекса;
16) земельного участка взамен земельного участка,
предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого
для государственных или муниципальных нужд;
17) земельного участка религиозным организациям, казачьим
обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской
Федерации (далее — казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного
производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования
казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов
Российской Федерации;
18) земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим
Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения
торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для
государственных или муниципальных нужд либо ограничен в
обороте;
19) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса
сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка,
расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного
подсобного хозяйства;
20) земельного участка, необходимого для проведения работ,
связанных с пользованием недрами, недропользователю;
21) земельного участка, расположенного в границах особой
экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой
экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических
зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета,
бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников
финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на
прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами
недвижимости;
22) земельного участка, расположенного в границах особой
экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства
объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством
Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено
соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической
зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития
инфраструктуры особой экономической зоны утверждается уполномоченным
Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной
власти;
23) земельного участка, необходимого для осуществления
деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым
заключено концессионное соглашение;
24) земельного участка, необходимого для осуществления видов
деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено
охотхозяйственное соглашение;
25) земельного участка для размещения водохранилищ и (или)
гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено
документами территориального планирования в качестве объектов федерального,
регионального или местного значения;
26) земельного участка для осуществления деятельности
Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в границах полос
отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
27) земельного участка для осуществления деятельности открытого
акционерного общества «Российские железные дороги» для размещения объектов
инфраструктуры железнодорожного транспорта общего
пользования;
28) земельного участка резиденту зоны территориального развития,
включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах
указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с
инвестиционной декларацией;
29) земельного участка лицу, обладающему правом на добычу
(вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в
пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора
пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности,
предусмотренной указанными решением или договорами;
30) земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных
установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и
радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и
пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте
размещения которых приняты Правительством Российской
Федерации;
31) земельного участка, предназначенного для ведения
сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом
использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении
нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня
истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного
участка;
32) земельного участка арендатору (за исключением арендаторов
земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот
арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного
участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
3. Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами
находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных
участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных
участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому
лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных
пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для
ведения садоводства или дачного хозяйства.
4. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами
земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого
земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в
совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого
земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня
истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного
участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного
участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными
законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не
был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям,
предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного
участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 настоящей статьи
основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор
аренды которого был заключен без проведения торгов.
5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного
участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и
на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется
однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право
собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже
этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением
действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за
исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если
уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия
ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен
этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи
с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или
этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц,
участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона
в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой
земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта
ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
6. Если единственная заявка на участие в аукционе на право
заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в
извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на
участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении
аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным
участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник,
договор аренды такого земельного участка заключается с указанным
лицом.
Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок,
находящийся в государственной или муниципальной
собственности
1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с
основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством
Российской Федерации.
2. В случае заключения договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на
право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной
платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по
результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом,
подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора
аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с
единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной
арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок
определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими
федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные
участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и
предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных
участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации
в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской
Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не
разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных
участков, находящихся в муниципальной собственности.
4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения
объектов, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 настоящего Кодекса, а
также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать
размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении
земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше
размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка,
в случае заключения договора аренды земельного участка:
1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет
право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения
торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных
или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
2) с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной
территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории,
подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;
3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными
законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или
внеочередное приобретение земельных участков;
4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего
Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания,
сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного
управления.
Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной
собственности
1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским
законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными
законами.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности и предоставленного для
проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать
проведение работ по рекультивации такого земельного участка.
3. Требования к рекультивации земель и земельных участков
устанавливаются в порядке, определенном Правительством Российской
Федерации.
4. Договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах
береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии
обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и
его береговой полосе.
5. Заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного
хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного
юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка
проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение
кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии
с утвержденным проектом межевания территории.
6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного
освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о
комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды
такого земельного участка.
7. Договор аренды земельного участка, образованного из
земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за
исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации,
созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях
индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство
сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление
мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в
эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками,
содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого
предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения
соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного
обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в
одностороннем порядке в случае невыполнения указанного
обязательства.
8. Договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности,
заключается:
1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления
земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за
исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и
пунктом 9 настоящей статьи;
2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных
объектов;
3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину
земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного
участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного
хозяйства;
4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления
земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или
ведения дачного хозяйства;
5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды
земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду
земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за
исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для
комплексного освоения территории или ведения дачного
хозяйства;
6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного
участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для
завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9
настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного
строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого
объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности;
7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае
предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное
соглашение;
8) на срок действия концессионного соглашения в случае
предоставления земельного участка лицу, с которым заключено концессионное
соглашение;
9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора
аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого
земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем
на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного
участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого
земельного участка;
10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия
лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для
проведения работ, связанных с пользованием недрами;
11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления
земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением
случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
12) на срок не более чем три года в случае предоставления
земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных
животных, ведения огородничества;
13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного
участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный
участок зарезервирован для государственных или муниципальных
нужд;
14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с
инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного
в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в
границах зоны территориального развития;
15) на срок действия решения о предоставлении водных
биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового
участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае
предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности,
предусмотренной указанными решением или договорами;
16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального
срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены
минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного
участка;
17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления
земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на
таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не
предусмотренных настоящим пунктом.
9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с
основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство
зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со
статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на
срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством
Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока,
необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления
архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования
земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений,
договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего
срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями
настоящего пункта.
10. Договоры аренды земельных участков, образованных из
земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного
освоения территории или ведения дачного хозяйства, заключаются на срок в
пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного
участка в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.
11. Договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем
аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе
на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным
единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе
его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого
аукциона.
12. При заключении договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения
торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым
подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора
аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником
аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок
этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений,
предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
13. В случае, если земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности, полностью или частично
расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор
аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей
собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей
эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его
безопасности.
14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться
требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой
дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если
иное не установлено федеральным законом.
15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение
на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения
торгов.
16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок,
находящийся в государственной или муниципальной собственности и
зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды
такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного
расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года
после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого
договора.
17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или
в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14
или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части
изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не
допускается.