276 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

276 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Продажа помещения ООО На УСН 10% физ.лицу

Доброго дня! Подскажите пожалуйста. ООО на УСН 10% хочет продать или подарить помещение физическому лицу. В ООО двое учредителей с 50% долей от уставного капитала. Деятельность ООО не ведётся с 2013 года. Работников в штате нет.Как выгоднее продать имущество и минимизировать уплату налога. Спасибо.

05 Февраля 2015, 16:15, вопрос №714841
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (1)

получен
гонорар
100%
Юрист - Андрей
3210
ответов
1743
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Катерина! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

05 Февраля 2015, 16:15
q Отблагодарить
0 0
3210
ответов
1743
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Вы имели в виду УСН «доходы минус расходы» 15%?

05 Февраля 2015, 16:16
3210
ответов
1743
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

И какая недвижимость передается (жилая, нежилая)?

05 Февраля 2015, 16:24
Катерина
клиент, г. Санкт-Петербург

Доброго дня Андрей! Нежилая недвижимость, в Санкт-Петербурге ставка по УСН 10%.

Какие документы нужны будут для сделки, а так же можем ли мы продать нежилое помещение по оценки ГУИОНА?

05 Февраля 2015, 17:44
3210
ответов
1743
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Если идет речь о УСН «доходы минус расходы», то необходимо руководствоваться следующим.

Налоговой база на УСН 15 % — денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

Согласно ст. 249 НК РФ,

1. В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации

2. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары

Следовательно выручка от реализации квартиры будет налоговой базой.

Статья 575 ГК РФ запрещает дарение только в отношениях между коммерческими организациями. Дарение в отношениях между коммерческой организацией и физическим лицом допускается.

При дарении отсутствует доход как экономическая выгода (ст. 41 НК РФ).

Как при дарении, так и при продаже в соответствие со абз. 13 пп. 3 п. 3 ст. 346. 16 НК РФ,

1. При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:

...

3. Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов принимаются в следующем порядке:

...

В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 настоящего Кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 настоящего Кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

То есть до передачи объекта необходимо пересчитать налоговую базу с учетом аммортизации и доплатить налог и пени. В этом Вам поможет бухгалтер.

При покупке и физлица не возникает обязанность по оплате налога (НДФЛ).

При дарении подлежит уплате НДФЛ с «дохода в натуральной форме» (пп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ), рассчитываемого по рыночной стоимости квартиры в соответствие со ст. 211 НК РФ:

При получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 105.3 НК РФ:

3. При определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения (далее в настоящем разделе — цена, примененная в сделке), указанная цена признается рыночной, если федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

Таким образом, если и делать дарение, то в договоре необходимо указать, как минимум, балансовую стоимость дара, иначе ИФНС доначислит НДФЛ.

При этом согласно ст. 226 НК РФ, ООО является по отношению к одаряемому налоговым агентом. Но, учитывая, что доход в натурально форме и не из чего уплатить НДФЛ, фирма должна, согласно п. 5 этой статьи:

5. При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога.

(Форма уведомления в Приказе ФНС России от 17.11.2010 N ММВ-7-3/611@)

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ,

1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:

4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, — исходя из сумм таких доходов;

То есть физлицо должно самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ.

Таким образом, если объект был в собственности менее 10 лет, то передавая объект через продажу или дарение, ООО должно пересчитать налоговую базу за период с постановки на основные средства объекта до момента продажи, с учетом амортизации, уменьшив расходы на часть стоимости объекта, что, соответственно, увеличит налоговую базу за указанный период, и доплатить налог и пени (см. Письмо Минфина России от 04.02.2013 N 03-11-11/50 по сходному вопросу). Если более 10 лет, то перерасчет не делается.

Если продать, то уплатите 15 %, плюс налоговая нагрузка, указанная выше, если подарить, то будет вышеуказанная налоговая нагрузка и 13 % уплатит физлицо. Следовательно, проще подарить.

05 Февраля 2015, 17:54
3210
ответов
1743
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

С учетом дополнения, соответственно у Вас властями субъекта установлен УСН доходы минус расходы 10%. Текст ответа не меняется, за исключением этой правки.

ГУИОН — подойдет. Но(!) если недвижимость новая и оценка будет ниже той, по которой приобретено имущество (стоит на балансе), ИФНС может начислить налог.

Если недвижимость старая, то подойдет оценка ГУИОНа.

05 Февраля 2015, 18:36
3210
ответов
1743
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Не дописал вчера. Если у Вас 10%, тогда лучше купля-продажа. Если Вам не важно, что налог будет платить одаряемый, то лучше, соответственно, дарение.

06 Февраля 2015, 09:06
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

276 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут