Сдача предпринимателем в аренду помещения, принадлежащего жене

Здравствуйте, Вадим!

Не вижу проблем, если нежилое помещение приобретено Вами в браке. Если правоустанавливающие документы выданы на жену, договор аренды должна подписывать она при наличии Вашего согласия. 

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ).

Как лучше мне (ИП) сдавать в аренду нежилое помещение, принадлежащее жене (физлицо). Помещение приобретено в браке.

Вадим

как минимум путем заключения договора аренды, при этом письменного согласия супруги не требуется.

Статья 34. Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 302 -ФЗ
О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ГЛАВЫ 1, 2, 3 И 4 ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 2
1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2013 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлены иные сроки вступления их в силу.

8. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Помещение является совместно нажитым имуществом в соотвтетсвии с семейным кодексом, поэтому  при наличии согласия супруги (можно это указать в договоре аренды, например, или же отдельным документом оформить согласие супруги на использование помещения в деятельности ИП. Все это необходимо в случае, если свидетельство о праве собственности выдано не на Ваше имя), Вы вправе сдавать помещение в аренду. Особых требований к оформлению договоров аренды в таких случаях не предусмотрено. 

Здравствуйте, Вадим!

В соответствии со ст.34 Семейного кодекса РФ  имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том числе доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 

Согласно ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В соответствии с «п. 2 ст. 253» ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. «Пункт 4 указанной статьи» ГК РФ предусматривает, что данные правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.

Т.е. Ваша супруга выписывает нотариальное согласие на сдачу имущества в аренду, после чего Вы заключаете  обычный договор аренды. Если срок договора более 11 месяцев, то он подлежит регистрации в Росреестре.

Вадим, добрый вечер.

На Ваш вопрос отвечает письмо Минфина.

Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
26.04.2013
№ 03-11-11/14657

Вопрос: Индивидуальный
предприниматель применяет УСН в отношении доходов, полученных от
предпринимательской деятельности, с объектом налогообложения «доходы».
При этом в общей совместной собственности с супругой, не обладающей
статусом индивидуального предпринимателя, имеется нежилое помещение,
приобретенное в период брака, но зарегистрированное на супругу —
физическое лицо. Вправе ли предприниматель в рамках своей
предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги,
удостоверенного в нотариальном порядке) указанное имущество третьим
лицам (ИП и организациям) от своего имени, не являясь при этом титульным
владельцем помещения (в свидетельстве о регистрации права на недвижимое
имущество указан лишь один субъект права — супруга)?

Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения и,
исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее —
ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество
за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование.

При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику
(статья 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные
законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 статьи 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом,
находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех
участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников
совершается сделка по распоряжению имуществом.

В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную
систему налогообложения, вправе в рамках осуществления
предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение,
зарегистрированное на супругус ее согласия, удостоверенного в
нотариальном порядке.

В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются
налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с
главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Одновременно сообщаем, что согласно Положению о Министерстве финансов
Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства
Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России,
утвержденному приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Минфине
России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и
организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.

При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если
законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу
обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных
документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных
ситуаций.

Хотя на практике знаю, что это не обязательно.

Вадим здравствуйте! Ст.608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Полагаю вам возможно оформить доверенность вашей супруги на вас на распоряжение принадлежащим ей имуществом, то есть помещения.

Здравствуйте!

Статья 606 ГК РФ Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 608 ГК РФ Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

п. 2. ст. 253 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Таким образом, вы как супруг можете сдавать в аренду нежилое помещение с согласия супруги, удостоверенного с нотариальной форме. Для сдачи помещения в аренду удостоверте у нотариуса письменное согласие супруги. 

С уважением, Анна.