Договор аренды земельного участка при продаже гаража

Question

У отца был гараж, продал в 2008 году. На гараж было свидетельство о собственности. При продаже заставили оформить договор аренды на земельный участок под гаражом. Гараж он продал, а договор аренды не переоформил (и не расторг), как оказалось. Проверил по ЕГРП – договор действительно зарегистрирован на отца в настоящее время. В 2014 году комитет земельных отношений прислал письмо, в котором требует оплатить за аренду участка и пеню. Вопросы: 1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды? 2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка? 3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

Евгений Горюнов · Answer

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды? Андрей Да, переходят Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение 1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка? Андрей Да, является 3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка? Андрей направьте в администрацию уведомление о том, что гараж вами продан и соответственно все права и обязанности по договору аренды перешли новому сосбвтеннику

Ольга Николаева · Answer

Добрый день, Договор аренды под гаражом Вы заключали с Администрацией?? При продаже гаража на арендованной земле новому владельцу и перешло только право собственности на гараж. Вам необходимо было расторгнуть договор аренды на себя, а новому владельцу его заключить на себя.

Марина Губанова · Answer

Добрый день! 1)Да, обязанности по договору аренды переходят к новому владельцу. Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. 2)Да, это обязанность нового владельца Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2011 N Ф09-11650/10-С6 по делу N А07-6638/2010 Арбитражный суд удовлетворил иск комитета по управлению собственностью к предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения , а также процентов за пользование чужими денежными средствами, так как согласился с нижестоящим судом о том, что, приобретая право собственности на объекты недвижимости, предприниматель приобрел право пользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, и обязан был оформить права на указанный земельный участок; факт пользования предпринимателем спорным земельным участком с момента приобретения помещений в собственность установлен и подтверждается материалами дела, оснований для оплаты ответчиком земельного налога не установлено, доказательств оформления договора аренды и внесения платы за пользование земельным участком в материалы дела не представлено, что свидетельствует о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения (ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). 3)договор не несет никаких правовых последствий для Вас.Но можете письмо направить в госорган о сделке купли-продажи и прекращении в связи с этим договора аренды.

Елена Евграфова · Answer

Здравствуйте, Андрей. 1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды? Андрей Да, конечно, и права аренды должны были перейти. Об этом — в ст. 552 ГК РФ. Но оформление-то не произошло. 2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка? Андрей Во всяком случае, сейчас это надо делать. Одностороннее оформление может привести к тому, что новому собственнику — оформят новый договор с момента покупки. Но и у отца долги останутся. 3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка? Андрей Для расторжения договора необходимо обратиться в орган, являющийся стороной по договору аренды, с заявлением о расторжении договора. В договоре может, так же, быть предусмотрен порядок расторжения или изменения договора. Лучше бы, конечно, уточнить содержание договора. Так как с учетом ознакомления с текстом ответ может быть несколько иным. Всего доброго

Анна Проворова · Answer

Андрей, добрый день. Не переходят права аренды при продаже недвижимости! Переходит право пользования участком, в той степени, которая нужна для использования недвижимости. 2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка? Андрей Нет, не является, он договор аренды не заключал, участок использовать может, и без участия Вашего отца он и не сможет этого сделать. 3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка? Андрей Во первых нужно знать на каких условиях у Вас аренда, есть ли там пункт о передаче права аренды, нужно ли участие арендатора или достаточно уведомительной формы.

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Андрей! 1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды? Андрей Согласно ст.271 ГК рФ 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости . Права и обязанности не переходят (переходит право пользования зем участком), поскольку договор аренды заключен с вами, не с собственником участка. Новому собственнику нужно заключить договора аренды с муниципалитетом. 2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка? Андрей Нет. 3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка? Андрей Обратитесь в местную администрацию (к собственнику зем участка) с письменным заявлением о расторжении договора аренды и представьте погашенное свидетельство о праве собственности на гараж или выписку из ЕГРП. Желаю удачи!

Денис Форостовский · Answer

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть с момента регистрации права. Да есть такое общее правило (земля следует за объектом недвижимости) однако переоформить права на землю это право нового собственника а не обязанность. Договор аренды не расторгнут, земля в кадастре числится за вашим отцом, полагаю что арендную плату придется платить.

Татьяна Андреева · Answer

Здравствуйте, Андрей! 1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды? Андрей Эта статья, на которую Вы ссылаетесь, предусматривает именно право. А право должно быть оформлено. Так же и в ст. 522 Гражданского кодекса РФ указано, что одновременно с передачей прав на недвижимость передаются и права на земельный участок, занятый такой недвижимостью. То есть, в 2008 году надо было ещё в ДКП гаража прописать такое условие, как переход права аренды на покупателя. Сейчас арендатором пока является Ваш папа, а потому и обязанности все у него. 2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка? Андрей Да, если условие о переходе права аренды имеется в договоре купли-продажи, то новый собственник гаража должен был отследить момент перехода права аренды на него — покупатель должен был обратиться к собственнику участка с заявлением о переходе права аренды на покупателя гаража. Собственник переоформил бы договор на покупателя — и запись об этом была бы внесена на основании заявления арендодателя и нового арендатора в ЕГРП. Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка? Андрей Да сделать то, о чём я написала в ответе на второй вопрос — с договором купли-продажи обратиться в муниципалитет (или кто предоставлял участок в аренду) — в общем, к собственнику. И произвести замену стороны в договоре аренды, включив в него нового собственника. Андрей, ещё могу добавить, что комитет земельных отношений правомерно требует погашения задолженности с вашего папы за арендную плату, потому что всё это время он числился арендатором. Но зато папа вправе, после погашения долга, взыскать эти деньги с собственника гаража — ведь всё это время земельным участком пользовался не папа. Удачи!

Вагиз Ахмадиев · Answer

здравствуйте! ) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды? Андрей В таких случаях заключали Соглашение об уступке право аренды и новому собственнику гаража переходил права и обязанности арендатора. Кстати, если срок действия договора не истек это можно и сейчас. Так как новый собственник не желает этим заниматься, Вам остается расторгнуть этот договор (в порядке предусмотренном договором аренде). Вы уже это начали делать, направив заявление заказным письмом. При не получении ответа в течение 30 дней можно обратиться в суд с иском к Администрации о понуждении расторжению договора. В любое случае расторжение договора аренды (или дополнительным соглашением и на основании решения суда) нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе обязанности по договору аренды будет числиться за отцом. Арендную плату до расторжения договора придется платить, на мой взгляд. Можно конечно в судебном порядке попытаться признать договор аренды расторгнутым с момента продажи гаража. Но вряд ли это получится.

Сергей Чекунков · Answer

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды? Андрей Обязанности по договору аренды переходят равно как и сам договор аренды в этом случае можно считать расторгнутым. Однако проблема вся в том, что вы в свое время не уведомили администрацию о продаже гаража. В таких случаях 9при наличии аренды) продажа возможна только при согласии заключить с новым собственником новый договор аренды. исходя из этого, Вашу продажу при условии что не истек срок давности. вообще можно было бы признать недействительной в связи с тем. что администрацию вы не уведомили. Однако вряд ли они это станут делать — им проще сейчас взыскать с вас аренду. 2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка? Андрей Является обязанностью, однако, повторюсь — вы не уведомили администрацию. а значит у Вас по прежнему сохраняются обязательства по выплате аренды. 3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка? Андрей вам необходимо направить сейчас в адмнистрацию уведомление о продаже гаража с обязательным требованием о расторжении договора аренды. однако при этом. поскольку договор аренды с новым собственником заключен не был. то платить за все годы всё же придется Вам. однако после выплат вы сможете взыскать эту сумму с нового собственника гаража. либо вам сейчас необходимо подписывать соглашение о том, что он обязуется произвести выплату арендной платы за Вас.