Покупатель квартиры - гражданин Армении. Нужно ли согласие супруги?

Нужно ли официальное согласие супруги на покупку квартиры? 

Все уже прекрасно знают, что продать квартиру без согласия мужа/жены не получится, если она была приобретена во время нахождения в браке. Это совместно нажитое имущество, распоряжаться которым имеют право два человека. По логике вещей это же правило должно действовать и при приобретении недвижимости. Но так ли это на самом деле?
Давайте рассмотрим эту проблему с разных сторон. Например, в Росреестре считают, что спрашивать согласия супруга необязательно, потому что он/она может тратить деньги так, как считает нужным.
Какие указания дает закон
Чтобы разобраться в вопросе, стоит прибегнуть к текстам наших законов. Так, пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса также не обязывает одного супруга перед приобретением имущества брать официальное разрешение у другого. Другое дело, что если заранее не уведомленная об этом сторона будет не согласна, она может оспорить решение – и сделку посчитают недействительной.
Читаем дальше. В пункте 3 этой же статьи мы находим уже другое указание. Оказывается, чтобы совершить сделку, связанную с недвижимым имуществом или нотариальным заверением, регистрацией, надо сначала получить согласие супруга и заверить его у нотариуса. Поскольку, опять же, муж или жена, которые не знали или не согласны с таким решением, вполне имеют право его оспорить в суде и аннулировать совершенную сделку. Так что, выходит, разрешение брать нужно.
Резюмируем 3 пункт 35-ой статьи СК. Есть три условия, предполагающие предварительное получение согласия супруга:
распоряжение недвижимым имуществом;
государственная регистрация;
нотариальное заверение.
С последним условием все понятно. Еще 10 лет назад их услуги были необязательны, если речь шла о сделках с недвижимостью. Что касается государственной регистрации, то недавно в силу вступили изменения в законе. О совершении сделки теперь говорит подписание двумя сторонами договора купли-продажи. Госрегистрация же узаконивает права на недвижимость. Поэтому это условие не всегда действует.
Казалось бы, с первым условием уж точно все ясно, потому что мы видим ключевое слово «недвижимость». Но если копнуть глубже, понимаем, что и здесь все не так очевидно. Как можно распоряжаться имуществом, которое еще не приобрел? До совершения сделки недвижимым имуществом распоряжается продавец, а не покупатель.
Какие мнения у специалистов
В компании «Метриум Групп» твердо убеждены, что купить квартиру можно без согласия другого супруга. Недвижимость автоматически перекочует в разряд совместно нажитого имущества, если только нет брачного договора или другого соглашения, которое изначально это отменяет.
Давайте теперь посмотрим, как заключаются сделки в действительности. На практике регистраторы требуют-таки заверенного у нотариуса согласия второго супруга на покупку недвижимого имущества. Это не противоречит действующему законодательству РФ, как, впрочем, и то, что согласия может не быть. Документы в Росреестре все равно примут, но предупредят о возможных негативных последствиях – отказе в госрегистрации.
Вам вручат документы с соответствующей пометкой, которая вполне может сулить отказ в регистрации. Основанием для этого станет несоблюдение требований, описанных в пункте 1 статьи 30 ФЗ № 122.
В этом случае есть несколько путей решения вопроса. Первое – получив предупреждение о возможности отказа в Росреестре, сразу же пойти с женой/мужем в нотариальную контору. Второе – придерживаться своей линии поведения. Даже если вам откажут в регистрации, вы можете обратиться в суд с протестом.
Сотрудники риелторских компаний согласны с регистраторами, что лучше перестраховываться, перепроверять все факты и иметь на руках нотариально заверенные документы. Ведь если указанные в официальных бумагах сведения будут ложными, можно говорить о факте мошенничества или как минимум введении в заблуждение.
В большинстве случаев нотариальное заверение согласия оказывается очень кстати и для самой пары, которая собирается приобрести новое жилье. Составленный нотариусом договор является своеобразной гарантией спокойствия, а это, согласитесь, очень важно, особенно в семейной жизни. Кроме того, во многих риелторских агентствах вас тоже могут заранее попросить сделать и предъявить эту бумагу перед тем, как начать заниматься процедурой оформления сделки.
А что если сознательно не брать согласия?
Конечно, случается и так, что супруги умышленно не берут согласие на приобретение недвижимости у своей половины. Почему?
Во-первых, они просто могут не знать, что это вообще нужно делать. Многие ведь предпочитают совершать покупки без привлечения третьих лиц, в данном случае – риэлторов и юристов.
Во-вторых, это требование можно просто пропустить по невнимательности. Вы же сами знаете, сколько документов нужно подготовить, далеко не все моменты человек способен запомнить и проконтролировать, если действует без профессиональной помощи.
В-третьих, есть люди, которые сознательно будут идти сложным путем, отстаивать свою позицию и права в суде. Просто бороться за справедливость – их жизненное кредо, и им не жаль собственного времени на разбирательства в инстанциях. Главное – принципы.
В-четвертых, бывают и далеко не безобидные причины, о которых мы сейчас поговорим.
«Темная» сторона, или Почему еще о согласии супругов «забывают»
Всегда, к сожалению, желательно помнить и о криминальных мотивах. Допустим, муж умышленно скрывает наличие жены при покупке квартиры, чтобы иметь возможность потом беспрепятственно приобретенное имущество продать. Проверить, состоит ли человек в браке, порой невозможно. Штампа в паспорте может и не быть, поскольку документ вполне может оказаться новым (выданным взамен утерянному).
Бывали и такие случаи, когда ложь раскрывалась, второй супруг узнавал о махинации и обращался в суд с требованием аннулировать совершенную сделку. Вам наверняка интересно, грозит ли что-то нотариусу за заверение непроверенной информации? Отвечаем: нет. Нотариус заверяет лишь подпись, а не указанные в заявлении сведения.
Иногда супруг решает приобрести квартиру втайне, чтобы впоследствии права на нее переуступить другому человеку. Он сможет провести сделку, заключить предварительные договоры купли-продажи, однако она будет считаться действительной до того момента, пока о ней не узнает супруга и не выскажет в суде свое несогласие.
Подводим итоги
Фактически просить согласия супруги на покупку жилья необязательно, но это все-таки стоит сделать, чтобы избавить себя от лишних проблем. Нотариальное заверение обойдется в небольшую сумму, оно стоит около 1000 рублей. Это не такая большая плата, особенно если учитывать, от чего она может спасти. Разумеется, мы сейчас говорим о супругах, которые действуют в интересах семьи, а не в корыстных целях.

Источник: Портал недвижимости Казани Reportal.Ru