Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка нежилого помещения
ИП планирует приобретение нежилого помещения для последующего использования его для бизнеса (торговля)
Продавец - юридическое лицо, директор и учредитель которого (100% уставного капитала) - одно и тоже физ. лицо.
Сам объект представляет собой нежилой пристрой к жилому дому.
Покупатель (ИП) планирует открыть безотзывный покрытый (т.е. 100% за счет своих средств, без привлечения кредитных ресурсов) аккредитив на сумму сделки сроком на 10 дней.
Исполнение аккредитива в пользу Продавца - по предоставлении расписки регистрирующего органа о том что договор купли-продажи принят на регистрацию.
Вопрос:
1. Поскольку деньги выплачиваются Продавцу до регистрации права собственности (по расписке рег. органа в принятии документов), то Покупатель несет определенные риски, основной из которых- это приостановление (или отмена) регистрации по инициативе Продавца. Хотелось бы узнать какие основания имеются у Продавца приостановить (отменить) регистрацию? Насколько они должны быть "весомыми" и вправе ли регистрирующий орган принимать подобные заявления?
2. Продавец утверждает что у него нет никаких документов на земельный участок, т.к. пристрой был построен еще в советские времена и ни у кого никогда не возникало вопросов по земельному участку. Т.е. земля "не оформлена".
Если действительно земля не оформлена - то какие риски несет в связи с этим Покупатель в будущем?
Здравствуйте, Владимир! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.
Здравствуйте, Владимир! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.
1. Поскольку деньги выплачиваются Продавцу до регистрации права собственности (по расписке рег. органа в принятии документов), то Покупатель несет определенные риски, основной из которых- это приостановление (или отмена) регистрации по инициативе Продавца. Хотелось бы узнать какие основания имеются у Продавца приостановить (отменить) регистрацию? Насколько они должны быть «весомыми» и вправе ли регистрирующий орган принимать подобные заявления?
Владимир
В соответствие с п. 1 ст. 13 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
Таким образом, регистрация происходит в отсутствие оснований для приостановления или отказа.
Следуя п. 3 ст. 19 того же закона (приостановка),
3. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Исходя из п. 4 той же статьи (прекращение),
4. До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора (от себя добавлю: то есть обеих сторон). Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.
Весомость причин в законе не указана. Они могут быть любыми. Регистрирующий орган в соответствие с той же статьей обязан направить сторонам уведомления о приостановке с обоснованием причин.
В случае если причины покажутся неадекватными, можно обратиться в суд на основании ст. 551 ГК РФ:В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации
2. Продавец утверждает что у него нет никаких документов на земельный участок, т.к. пристрой был построен еще в советские времена и ни у кого никогда не возникало вопросов по земельному участку. Т.е. земля «не оформлена».
Владимир
Тут действует ст. 552 ГК РФ — приведена коллегой.
Основания для приостановки сделки очень обширны
ПЕРЕЧЕНЬ
оснований для приостановления
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть приостановлена по следующим основаниям:
Так что если участок принадлежит именно ООО, то риски могут есть. При самым расчётом желательно получить выписку из ЕГРП, о том не заложен ли участок или не возникли другие обременения.
Так как имеется свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, то значит строение законно.
ГК РФ
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости