Консультируйтесь с юристом онлайн

688 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
688 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Покупка нежилого помещения

ИП планирует приобретение нежилого помещения для последующего использования его для бизнеса (торговля)

Продавец - юридическое лицо, директор и учредитель которого (100% уставного капитала) - одно и тоже физ. лицо.

Сам объект представляет собой нежилой пристрой к жилому дому.

Покупатель (ИП) планирует открыть безотзывный покрытый (т.е. 100% за счет своих средств, без привлечения кредитных ресурсов) аккредитив на сумму сделки сроком на 10 дней.

Исполнение аккредитива в пользу Продавца - по предоставлении расписки регистрирующего органа о том что договор купли-продажи принят на регистрацию.

Вопрос:

1. Поскольку деньги выплачиваются Продавцу до регистрации права собственности (по расписке рег. органа в принятии документов), то Покупатель несет определенные риски, основной из которых- это приостановление (или отмена) регистрации по инициативе Продавца. Хотелось бы узнать какие основания имеются у Продавца приостановить (отменить) регистрацию? Насколько они должны быть "весомыми" и вправе ли регистрирующий орган принимать подобные заявления?

2. Продавец утверждает что у него нет никаких документов на земельный участок, т.к. пристрой был построен еще в советские времена и ни у кого никогда не возникало вопросов по земельному участку. Т.е. земля "не оформлена".

Если действительно земля не оформлена - то какие риски несет в связи с этим Покупатель в будущем?

22 Декабря 2014, 22:51, вопрос №664332 Владимир, г. Екатеринбург
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

  • Юрист - Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Владимир! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

    22 Декабря 2014, 22:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Основания для приостановки сделки очень обширны

    ПЕРЕЧЕНЬ
    оснований для приостановления
    государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть приостановлена по следующим основаниям:

    1.По решению государственного регистратора.
    При появлении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, которое может быть принято:
    — по результатам правовой экспертизы документов, проверки законности сделки выявлены причины, неустранение которых приведет к отказу в государственной регистрации;
    — в деле правоустанавливающих документов имеются документы, содержащие сведения (данные), аналогичные имеющимся в представленных на государственную регистрацию документах сведениям (данным), но не соответствующие им (когда такие сведения либо являются неизменными, либо их изменение, осуществляемое в установленном законодательством Российской Федерации порядке, должно подтверждаться соответствующими документами);
    — имеется информация в письменной форме, поступившая от правообладателя, правоохранительных органов, иных лиц, свидетельствующая, что представленные на государственную регистрацию прав документы являются поддельными (например, об утрате правообладателем правоустанавливающих документов, подлинных учредительных документов, печати юридического лица и т.д.);
    — при отсутствии в составе представленных на государственную регистрацию прав документов отказа участников общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли в праве постороннему лицу, если на день подачи заявления о государственной регистрации прав не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли о ее продаже остальных участников общей долевой собственности.
    Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев:
    — если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;
    — если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в ЕГРП;
    — если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
    — если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;
    — если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
    — иных установленных федеральным законом случаев.
    2.Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.
    3.В случае непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.
    4.При поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, письменного заявления правообладателя, стороны (сторон) сделки, уполномоченных ими на то надлежащим образом лиц о приостановлении государственной регистрации прав с указанием причин и срока приостановления.
    5.При поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав.
    6.При поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, определения или решения суда о приостановлении государственной регистрации прав.
    7.При поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию, решения (определения, постановления) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога.
    8.При наличии судебного спора о правах на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.
    9.При наличии судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

    Так что если участок принадлежит именно ООО, то риски могут есть. При самым расчётом желательно получить выписку из ЕГРП, о том не заложен ли участок или не возникли другие обременения.

    Так как имеется свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, то значит строение законно.

    ГК РФ

    Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

    1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

    2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

    3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.


    22 Декабря 2014, 23:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Владимир! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.

    23 Декабря 2014, 02:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    1. Поскольку деньги выплачиваются Продавцу до регистрации права собственности (по расписке рег. органа в принятии документов), то Покупатель несет определенные риски, основной из которых- это приостановление (или отмена) регистрации по инициативе Продавца. Хотелось бы узнать какие основания имеются у Продавца приостановить (отменить) регистрацию? Насколько они должны быть «весомыми» и вправе ли регистрирующий орган принимать подобные заявления?

    Владимир

    В соответствие с п. 1 ст. 13 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

    Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

    правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

    внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

    Таким образом, регистрация происходит в отсутствие оснований для приостановления или отказа.

    Следуя п. 3 ст. 19 того же закона (приостановка),

    3. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

    Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

    Исходя из п. 4 той же статьи (прекращение),

    4. До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора (от себя добавлю: то есть обеих сторон). Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.

    Весомость причин в законе не указана. Они могут быть любыми. Регистрирующий орган в соответствие с той же статьей обязан направить сторонам уведомления о приостановке с обоснованием причин.

    В случае если причины покажутся неадекватными, можно обратиться в суд на основании ст. 551 ГК РФ:

    В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации

    2. Продавец утверждает что у него нет никаких документов на земельный участок, т.к. пристрой был построен еще в советские времена и ни у кого никогда не возникало вопросов по земельному участку. Т.е. земля «не оформлена».

    Владимир

    Тут действует ст. 552 ГК РФ — приведена коллегой.

    23 Декабря 2014, 04:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.