Консультируйтесь с юристом онлайн

324 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
324 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Договор купли продажи квартиры

В договоре купли-продажи квартиры указан срок выселения проживающих в квартире и срок передачи ключей от квартиры. но продавец, даже после оплаты по договору, затягивает выселение. Что можно предпринять в связи с этим и какие санкции применить?

21 Декабря 2014, 18:54, вопрос №662723 ольга васильевна, г. Ростов-на-Дону
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Евгений
    Горюнов Евгений
    Юрист, г. Ивантеевка
    • 6149ответов
    • 3120отзывов

    Что можно предпринять в связи с этим и какие санкции применить?

    ольга васильевна

    Если Ваш договор уже зарегистрирован в Росреестре и Вы получили свидетельство о праве собственности, то Вы можете обратиться в суд с иском об обязании исполнить договор купли-продажи, выселении продавца, снятии его с регистрационного учета. 

    21 Декабря 2014, 18:56
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 1
    Свернуть
  • Юрист - Андрей
    Юрист, г. Клин
    Общаться в чате

    Кроме того, как правило в договоре устанавливается ответственность сторон, в том числе и продавца за просрочку исполнения обязательств. Продавец в данном случае нарушает сроки выселения, за что можно потребовать оплаты неустойки. А в суде в дальнейшем и моральный вред, поскольку Вы не можете пользоваться своей законной квартирой.

    21 Декабря 2014, 18:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Олег
    Юрист, г. Кубинка
    Общаться в чате

    Добрый день. 

    Если не торопитесь, то зафикируйте то что он не выехал и потом предъявите иск о возмещении неосновательного обогащения, связанного с пользованием чужим имуществом..

    Если торопитесь, то иск в суд о выселении

    К сожалению иных механизмов нет.

    21 Декабря 2014, 19:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Анна
    Проворова Анна
    Юрист, г. Москва
    • 5390ответов
    • 3279отзывов

    Ольга Васильевна, добрый вечер.

    А регистрация договора уже прошла?

    21 Декабря 2014, 19:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Регистрации договора еще нет, только договор купли продажи.

    21 Декабря 2014, 19:04
  • Юрист - Евгений
    Горюнов Евгений
    Юрист, г. Ивантеевка
    • 6149ответов
    • 3120отзывов

    Этот ответ меня не удовлетворяет, так как я не вижу ответа на свой вопрос.

    необоснованно вы минус мне поставили, иного выхода как обратиться в суд у Вас нет, принудительное выселение возможно только с помощью судебный приставов которые его осуществят на основании решения суда о выселении

    21 Декабря 2014, 19:03
    Ответ юриста был полезен? + 5 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергей
    Юрист, г. Нижняя Тура
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Ольга Васильевна!

    Общее правило: если в добровольном порядке, по согласию сторон нельзя урегулировать спор, то он разрешается судом. В данном случае необходимо судебное решение о выселении жильцов. В административном порядке это не возможно.

    Основанием выселения будут являться следующие правовые нормы:

    пункт 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ:

    2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

    Статья 35. Жилищного кодекса РФ. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
    1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

    Что же касается санкций, то особых санкций за такое нарушение со стороны продавца законодательством не предусмотрено. Вы можете требовать возмещение убытков, связанных с неисполнением договора, но их необходимо обосновать и доказать. Собственно, своего рода «наказанием» для продавца будет взыскание судебных расходов, включая услуги представителя.

    С уважением, С.Сергеев

    21 Декабря 2014, 19:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергей
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Ярославль
    Общаться в чате

    Ольга Васильевна, здравствуйте!

    В первую очередь следует отметить, что в силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ,

    Статья 309. Общие положения

    Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства

    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

    Согласно ст. 457 Гражданского кодекса РФ,

    Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар

    1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

    В соответствии со ст. 459 Гражданского кодекса РФ,

    Статья 459. Переход риска случайной гибели товара

    1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

    Это на тот случай, если до передачи квартиры (выселения из неё продавца и передачи Вам как покупателю ключей от квартиры) с ней что-либо произойдет. Риск случайной гибели или случайного повреждения в таком случае лежит на продавце. А Вы, как покупатель, вправе расторгнуть договор и требовать возврата Вам денежных средств за квартиру.

    Как указано в ст. 556 Гражданского кодекса РФ,

    Статья 556. Передача недвижимости

    1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

    Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Если передаточный акт Вами уже подписан, но, несмотря на это, квартира фактически ещё не передана, Вам следует в письменной форме уведомить продавца (направить письменную претензию или вручить её под расписку) о том, что в случае дальнейшего неисполнения продавцом обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, Вы обратитесь в суд и потребуете, помимо выселения, уплаты Вам неустойки за нарушение срока.

    Но даже в настоящее время, поскольку срок выселения уже нарушен, на мой взгляд Вы вправе применить статью 395 Гражданского кодекса РФ, согласно которой,

    Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

    1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

    2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

    3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

    В настоящее время размер ставки рефинансирования Центробанка РФ составляет 8,25 % годовых.

    Исходя из размера данной ставки, Вы можете рассчитать размер неустойки, подлежащей взысканию с продавца, нарушившего срок выселения и передачи квартиры.

    21 Декабря 2014, 19:08
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Анна
    Проворова Анна
    Юрист, г. Москва
    • 5390ответов
    • 3279отзывов

    Регистрации договора еще нет, только договор купли продажи.

    ольга васильевна

    Юридически собственниками квартиры, Вы станете только после регистрации, и только тогда можно предъявлять претензии. Ведь регистрацию могут приостановить, выявить какие либо разночтения, продавец может написать заявление на отзыв документов с регистрации и, возможно с какими-то потерями для себя, но расторгнуть договор. Я искренне надеюсь, что этого не случится, но даже претензии от Вас на основании одного договора, от Вас никто не примет.

    21 Декабря 2014, 19:08
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Евгений
    Горюнов Евгений
    Юрист, г. Ивантеевка
    • 6149ответов
    • 3120отзывов

    Регистрации договора еще нет, только договор купли продажи.

    ольга васильевна

    сначала вы должны зарегистрировать Ваш договор в органах Росреестра, только после этого у Вас возникнет право собственности, если продавец уклоняется от такой регистрации, то вы вправе понудить его произвести регистрацию через суд

    Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
    1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

    2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом

    .Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

    Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

    2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.


    21 Декабря 2014, 19:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.