Договор аренды земельного участка

Исходя из п. 1 ст. 164 ГК РФ,

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ст. 609 ГК РФ,

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом

В соответствие со ст. 26 ЗК РФ,

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, договор аренды земельного участка на срок более года подлежит государственной регистрации.

В соответствие с п. 3 ст. 433 ГК РФ,

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

(Иное, а именно недействительность незарегистрированной сделки, предусмотрено для ограниченного числа других видов договоров с недвижимостью (например, ипотека).) 

Незарегистрированный договор аренды земельного участка является именно незаключенным, а не недействительным (Постановление ФАС УО от 11.05.2005 N Ф09-1230/05-С6, п. 7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) и не влечет каких-либо правовых последствий, независимо от того подписан он или нет. Фактическое использование имущества без заключенного (зарегистрированного) договора, лишает такого пользователя защиты своего права, в том числе в случае, если бы к нему обратились с требованием покинуть земельный участок.

Поэтому требования собственника вполне законны.

Дополнительно сообщу следующее. 

Учитывая, что у «арендатора» было использование земельного участка без договора, во избежание налоговых проблем во вновь заключаемом договоре аренды можно указать, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. Такое право следует из п. 2 ст. 425 ГК РФ. 

Более того, даже если лица пойдут по схеме заключения договоров на один год (и менее), чтобы избегать госрегистрации, такое распространение действия договора на прошлые отношения не противоречит действующему законодательству и не влечет необходимость регистрации. Это разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59: 

если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

В Вашей ситуации Ваши действия собственника законны, так как Вы и сами указывали, что договор аренды земельного участка считается заключенным, именно с момента государственной регистрации

Статья 433. Момент заключения договора[Гражданский кодекс РФ] [Глава 28] [Статья 433]

..............

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Даже в связи с изменения в ГК РФ, которые вступили в силу с 01.03.2013 г. договор аренды недвижимости подлежит регистрации

Данная позиция подтверждается Письмом Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94 О государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды (ссылка http://av-ue.ru/just.php?d=3-3-6-94.htm)

............

Согласно статье 2 федерального закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
С учетом приведенного в статье 1 федерального закона о регистрации прав содержания понятия ограничения (обременения), к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, и в том числе аренда.
Таким образом, и с 1 марта 2013 году будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.
Председатель Комитета П.В.КРАШЕНИННИКОВ

На основании изложенного собственник может требовать освобождения участка или заключения договора на новых условиях.

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 28] [Статья 445]

…
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно ГК РФ стороны свободны в действиях при заключение договора.

Статья 421. Свобода договора[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Статья 317. Валюта денежных обязательств[Гражданский кодекс РФ] [Глава 22] [Статья 317]

1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).

2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

Т.е. прямо прописать в договоре, что оплата будет происходить в иностранной валюте нельзя, но фактически в договор можно включить пункт о привязки платежей, к курсу иностранной валюты.