Продажа квартиры с несовершеннолетним

Хотим продать приватизированную малосемейку, где 1/4 несовершеннолетнего, 17 лет. Построили дом,собственник мама. Имеется свидетельство на дом. Слышала, что при продаже семейки делается двойная сделка т.е часть собственности несовершеннолетнего продаётся и сразу же предоставляется ему в в доме мамы собственность (не менее той площади, которая у него была, а это всего 4 кв.м.), которую должны пересчитать в опеке. Мы же получается не ухудшаем его жилищные условия. Но органы опеки не дают нам разрешение на продажу семейки, говорят что сделки между родствениками ничтожны. Подскажите пожалуйста, возможен ли такой вариант или это звучит как-то по-другому? И как правильно сформулировать заявление в органы опеки, чтобы получить разрешение на продажу семейки. Заранее благодарны за ответ