Здравствуйте, Илья!
Во-первых, в соответствии со ст.247 ГКРФ
1.Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2.Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Во-вторых,
Тетя зарегистрирована по другому адресу?
В таком случае у нее нет права пользования квартирой опекаемых.
ЖКРФ в части регламентирования прав пользования жилым помещением не использует понятия «опекун», вместо этого используется понятие «член семьи».
При этом в соответствии с ч.2 ст. 31 ЖКРФ
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Однако, согласно ч.1 ст.31 ЖКРФ
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
Другие родственники, в частности тетя, могут быть признаны членами семьи собственника, если онивселены собственником в качестве членов своей семьи.
Тетя не могла быть вселена собственником в качестве члена семьи, хотя бы в силу того, что самостоятельно свою волю несовершеннолетние выразить не смогли, а опекун в соответствии с ч.3 ст.37 ГКРФ
… не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
В то время как вселение -это сделка, либо факт, основанный на сделке.
Более того в соответствии с ч.4 ст. 17 закона «Об опеке и попечительстве»
Опекуны или попечители не вправе пользоваться имуществом подопечных в своих интересах, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 настоящего Федерального закона.
Статья 16.
1. Обязанности по опеке и попечительству исполняются безвозмездно, за исключением случаев, установленных настоящей статьей, а также Семейным кодексом Российской Федерации.
2. Орган опеки и попечительства, исходя из интересов подопечного, вправе заключить с опекуном или попечителем договор об осуществлении опеки или попечительства на возмездных условиях. Вознаграждение опекуну или попечителю может выплачиваться за счет доходов от имущества подопечного, средств третьих лиц, а также средств бюджета субъекта Российской Федерации. Предельный размер вознаграждения по договору об осуществлении опеки или попечительства за счет доходов от имущества подопечного устанавливается Правительством Российской Федерации. Случаи и порядок выплаты вознаграждения опекунам или попечителям за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
3. По просьбе опекуна или попечителя, добросовестно исполняющих свои обязанности, орган опеки и попечительства вместо выплаты вознаграждения, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, вправе разрешить им безвозмездно пользоваться имуществом подопечного в своих интересах. В договоре об осуществлении опеки или попечительства должны быть указаны состав имущества подопечного, в отношении которого разрешено безвозмездное пользование, и срок пользования имуществом подопечного. Орган опеки и попечительства вправе досрочно прекратить пользование имуществом подопечного при неисполнении или ненадлежащем исполнении опекуном или попечителем своих обязанностей, а также при существенном нарушении опекуном или попечителем имущественных прав и интересов подопечного.
4. Безвозмездное пользование опекуном или попечителем жилым помещением, принадлежащим подопечному, допускается в порядке и на условиях, которые установлены частью 3 настоящей статьи, при удаленности места жительства опекуна или попечителя от места жительства подопечного, а также при наличии других исключительных обстоятельств.
В данном случае, пользование имуществом подопечных в своих интересах очевидно, так как учитывая, что опекун свое имущество сдает в найм, жить ему негде, следовательно проживая у опекаемого он пользуется имуществом опекаемого в своих интересах.
Согласно ч.2 ст.20 ГК РФ
Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Именно в таком порядке, но не наоборот.
Детей Вы выписать не сможете, так как они являются собственниками, а вот тетю очень даже.
Гражданское законодательство приводит исчерпывающий список правовых оснований возникновения права пользования и среди них нет такого основания как установление опеки.
По сути, у нее нет права пользования квартирой и она может находится там до тех пор, пока один из собственников(в данном случае-Вы) не попросит ее уйти.
В случае если она отказывается, необходимо обратиться в суд с иском о выселении. При этом права детей не ущемляются, так как они не теряют права собственности на свою долю в случае переезда к опекуну. Более того, если им уже 16 и более лет, то с разрешения органа опеки, дети могут проживать отдельно от опекуна. Если это обстоятельство препятствует исполнению опекуном своих обязанностей-это проблема опекуна.
В любом случае исполнение исполнение опекуном своих обязанностей не должно ущемлять права других лиц, в частности-Ваше право пользования.
А если по решению суда им выделят одну комнату, возможно ли что опекунский совет потребует от нее предоставить детям полноценное жилье?