Налоговый процент с продажи квартиры

Продажная стоимость квартиры
(собственность на квартиру менее 3 лет)

В принципе доход от
продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа
уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой
из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет.
Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.

Первый способ — имущественный вычет.
Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право
получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма,
установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В
отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено подпунктом
1 пункта 1 и подпунктом
1 пункта 2 статьи 220
Налогового кодекса. Цитаты:

1.
При определении… налоговой базы ...налогоплательщик имеет правона получение следующих
имущественных налоговых вычетов...:

1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также
доли (долей) в нем ...;

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный
подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом
следующих особенностей:1) имущественный налоговый вычетпредоставляется в размере
доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых
домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых
домиков или земельных участков или доли (долей) ...не
превышающем в целом 1 000 000 рублей...

Подробнее о
том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Итак,
налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1
000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн.,
то налог с продажи квартиры платить не надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1

Продажная стоимость квартиры равна 3 400 000 руб. Соответственно доход Иванова,
облагаемый налогом по этой сделке, равен:

3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000
руб.

С него нужно заплатить налог в
размере:

2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуация 2

Продажная стоимость квартиры равна 950 000 руб. Соответственно доход Иванова,
облагаемый налогом по этой сделке, равен:

950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, меньше
вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

Ситуация 3

Продажная стоимость квартиры равна 1 000 000 руб. Соответственно доход Иванова,
облагаемый налогом по этой сделке, равен:

1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Считается, что он также
равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.
Внимание! Если продается квартира, которая находится в
долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1
000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило
применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному
договору купли-продажи квартиры. В то же время если каждый собственник продает
свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000
000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо
распределению он не подлежит.
При этом у каждого собственника
должна быть возможность выделить свою долю в квартире «в натуре».
Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути
перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по
ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те
собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю
«в натуре» в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом
вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить
вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия. Первое — продать долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не
квартиры). Второе — на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации
права собственности. В этом случае каждый продавец вправе рассчитывать на вычет
в полной сумме (1 000 000 руб.) без его распределения между собственниками.

Пример
У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли
каждому. Они владеют квартирой менее 3 лет. Они решили ее продать.

Ситуация 1

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.
Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Соответственно доход каждого продавца по этой сделке, равен:

2 800 000 (продажная
стоимость квартиры) х 1/2 (доля в квартире) = 1 400 000 руб.

Каждый продавец
получает право на вычет в сумме:

1 000 000 (общая сумма вычета) х
1/2 (доля в квартире) = 500 000 руб.

Каждый продавец
получает доход, облагаемый налогом, в сумме:

1 400 000 (доход) — 500 000
(вычет) = 900 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:

900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2

Квартира продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи
долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб.
На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

В данной
ситуации каждый продавец
вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

Каждый продавец
получает доход, облагаемый налогом, в сумме:

1 400 000 (доход) — 1 000 000
(вычет) = 400 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:

400 000 х 13% = 52 000 руб.

Доходы минус расходы

Второй способ — доходы минус расходы.
Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право
уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об
этом сказано в подпункте
2 пункта 2 статьи 220 Налогового
кодекса. Цитата:… налогоплательщиквправе уменьшитьсумму своих облагаемых налогом
доходовна суммуфактически
произведенных им и документально подтвержденныхрасходов,
связанных с приобретениемэтого
имущества.

К слову сказать эти
расходы могут быть увеличены и на затраты по ремонту квартиры (если она была
продана после такого ремонта). Все расходы должны быть подтверждены
документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

Соответственно,
налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными
расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле,
чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов
(квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1

Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке
этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

Соответственно доход Иванова,
облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900
000 руб.

С него нужно заплатить налог в
размере:

900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2

Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке
этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

Соответственно доход Иванова,
облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0
руб.

Налог платить не нужно.

Внимание! Как и в случае с первым способом при продаже квартиры,
которая находилась в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую
инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от
продажи квартиры или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом
случае. Если вы ее не сдадите, вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб.

Копии
документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры
должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт
покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о
праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт
оплаты квартиры относят платежные документы. Например чек ККТ или
платежное поручение (при покупке у организации) или расписку продавца в том,
что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать
если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба
достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты
произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает
факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Однако данная норма
не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или
организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

Дополнительно
нужно учитывать, что возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный
имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом
никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот
факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не
имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

Что выгодней или особенности применения каждого из способов

Очевидно, что
пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном
случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае
проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно
документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

Некоторые считают, что
они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от
продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000
000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны
выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

Возникает
другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две квартиры?
Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а другой — на сумму
расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так
поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на
вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах
Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563,
от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219,
от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48,
от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418.
Согласно этим документам (цитата):

--------------------------------- «при
продаже в одном налоговом периодедвух
квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет,
налогоплательщикимел право воспользоватьсяимущественнымналоговым
вычетомв сумме,
полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., иодновременно
уменьшить суммуоблагаемого
налогомдоходаот
продажи другой квартирына суммудокументально
подтвержденныхрасходов, связанных с ее
приобретением».

Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько
противоречат Налоговому кодексу. В подпункте
2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса нем говорится, что расходы
могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон
предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно
поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда
отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы.
Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших
читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не
согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы
бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по
другой — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в
суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной
судебной системы это нормально.

Если
вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно
платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых
вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры).