256 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

256 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Участок в аренде, как продать его?

Здравствуйте. Земельный участок в аренде на 3 года, c 05.06.2013г, ИЖС, под строительство. 18.5 соток, регион Московская область. Заплатил за него дорого, сейчас любой ценой хочу избавиться - на строительство нет средств.

Сложность в том, что в тексте договора есть пункт "передача прав по настоящему договору не предусмотрена".

Насколько я понимаю, значит нельзя заключить договор переуступки прав, да?

А что можно сделать? Можно ли сдать в субаренду? Как оформить, чтобы субарендатор сам построил дом, уже после строительства сам выкупил эту землю? Как сделать это безопасно и для покупателя и для меня? (Может быть, под расписку как-то деньги получить от человека. Но он сам сможет оформить потом после строительства дом на себя? Или обязан будет сначала на меня оформлять и только потом надо будет продавать и после этого уже его будет - разумеется, на такое ни один покупатель не согласится).

То есть вопрос такой - как законно получить деньги хоть какие-то за этот участок? По договору на нем надо построить дом и тогда землю можно выкупить по цене 2% от кадастровой стоимости. Как-то так.

13 Ноября 2014, 11:14, вопрос №615073
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

Юрист - Олег
7,1
Рейтинг Правовед.ru
10225
ответов
3690
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте.

Прошу выложить договор аренды (личные данные можете убрать)? Без его анализа, что либо конкретное сказать не получится.

13 Ноября 2014, 11:16
q Отблагодарить
0 0
Сорокин Сергей
клиент, г. Москва

Здесь фото договора и кадастрового паспорта: https://yadi.sk/d/pMOsFkPscgV4Y

13 Ноября 2014, 11:45
7,1
Рейтинг Правовед.ru
10225
ответов
3690
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Почитал договор.

Вам надо написать письмо в администрацию с просьбой разрешить сдать землю в суб аренду.

Думаю такое согласие они дадут.

затем как пишут коллеги составить трехстороннее соглашение.

переуступить я думаю Вы его не можете.

п.4.6 по моему это запрещает.

Но опять же с согласия арендодателя это можно сделать.

13 Ноября 2014, 12:30
получен
гонорар
22%
Юрист - Евгений
6149
ответов
3121
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 6149ответов
  • 3121отзыв

для полноценной консультации необходимо видеть сам договор

13 Ноября 2014, 11:17
q Отблагодарить
0 0
Сорокин Сергей
клиент, г. Москва

Здесь фото договора и кадастрового паспорта: https://yadi.sk/d/pMOsFkPscgV4Y

13 Ноября 2014, 11:46
6149
ответов
3121
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

Здесь фото договора и кадастрового паспорта:

Сорокин Сергей

У вас в договоре есть право на сдачу в субаренду — сдавайте, регистрируйте договор и уведомляйте об этом администрацию

13 Ноября 2014, 11:54
Сорокин Сергей
клиент, г. Москва

И субарендатор будет иметь право построить там дом и выкупить потом землю? Какие-то для этого дополнительные документы нужны?

13 Ноября 2014, 11:57
6149
ответов
3121
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

И субарендатор будет иметь право построить там дом и выкупить потом землю? Какие-то для этого дополнительные документы нужны?

Сорокин Сергей

когда построит, заключите с ним трехстороннее соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды (стороны: вы, субарендатор и администрация)

13 Ноября 2014, 11:59
6149
ответов
3121
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате

Наталья, скажите, пожалуйста, а договор переуступки имеем право заключить? (пункт 4.6 договора запрещает это или нет?)

Сорокин Сергей

нет в вашем случае только трехсторонее соглашение

13 Ноября 2014, 12:24
получен
гонорар
78%
Юрист - Наталья
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Сергей, здравствуйте. Согласно ч.9. ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

У Вас договор заключен на 3 года, пункт  «передача прав по настоящему договору не предусмотрена» означает, что Вы не можете не только уступить права и обязанности по договору аренды, но и передать участок в субаренду, так как на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (ч.6 ст.22 Земельного кодекса РФ).

13 Ноября 2014, 11:37
q Отблагодарить
0 0
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

В соответствии с п.4.3.2. Вы праве передавать участок в субаренду с согласия Арендодателя. Не вижу пункта о том, что передача прав по договору не допускается. Это какой пункт?

13 Ноября 2014, 11:58
Сорокин Сергей
клиент, г. Москва

Это Пункт 4.6.

13 Ноября 2014, 12:22
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (ч.6 ст.22 Земельного кодекса РФ). Вашему субарендатору необходимо будет получить на свое имя разрешение на строительство, тогда он сможет зарегистрировать на себя право собственности на жилой дом.

У вас в договоре есть право на сдачу в субаренду — сдавайте, регистрируйте договор и уведомляйте об этом администрацию

Горюнов Евгений

Право на передачу участка в субаренду с согласия арендодателя, а не с условием его уведомления. Это кардинально разные вещи.

13 Ноября 2014, 12:00
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Как оформить, чтобы субарендатор сам построил дом, уже после строительства сам выкупил эту землю? Как сделать это безопасно и для покупателя и для меня? (Может быть, под расписку как-то деньги получить от человека. Но он сам сможет оформить потом после строительства дом на себя? Или обязан будет сначала на меня оформлять и только потом надо будет продавать и после этого уже его будет — разумеется, на такое ни один покупатель не согласится).

Сорокин Сергей

Сергей, если Администрация даст согласие на заключение договора субаренды, заключайте договор, прописывайте там условие о том, что субарендатор получает право на строительство жилого дома, причем Вы на строение не претендуете. Регистрируете договор субаренды в Росреестре. На основании договора  человек получает разрешение на строительство на свое имя. Потом регистрирует на себя право собственности на дом в Росреестре. Согласно ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, после регистрации права собственности на дом, субарендатор имеет исключительно право на выкуп земельного участка.

13 Ноября 2014, 12:18
Сорокин Сергей
клиент, г. Москва

Наталья, скажите, пожалуйста, а договор переуступки имеем право заключить? (пункт 4.6 договора запрещает это или нет?)

13 Ноября 2014, 12:23
2577
ответов
1731
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Сергей, в договоре имеются явные противоречия. С одной стороны допускается передача участка в субаренду (с согласия арендодателя), передача арендных прав в залог, внесения права аренды в уставный капитал (п.4.4.6. договора). Что это как не передача прав по договору?

Читаем ч.5 ст.22 Земельного кодекса: арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества. То есть это тоже передача своих прав и обязанностей по договору аренды.

Учитывая такое противоречие, думаю, можно обратиться в Администрацию за разрешением передачи прав по договору уступки. Им-то какая разница: если они не дадут разрешения на уступку прав, то скорее всего, не дадут разрешения и на субаренду. Стоит попытаться.

13 Ноября 2014, 12:33
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

256 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут