8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Сделка о купле-продажи

Здравствуйте. Интересует вопрос купли-продажи квартиры.

Собственники квартиры предлагают написать в договоре стоимость ниже реальной, чтобы не платить налог. При этом, предлагают написать расписку о том, что сумма выплачена полностью, т.е. реальная сумма, а не заниженная. Подскажите, пож-та, как правильно поступить в такой ситуации и насколько чревата такая сделка?

Уточнение от клиента

Также подскажите, пож-та, какие документы необходимо проверять и где на предмет легальности сделки и самой недвижимости?

, Алишер, г. Казань
Сергей Хабаров
Сергей Хабаров
Юрист, г. Краснодар

Не рекомендуется в договоре указывать заниженную цену, потому, что если договор будет расторгнут, то Вам вернут заниженную цену, а не реальную.

Необходимо проверить некоторые обстоятельства, которые могут привести к тому, что совершаемая сделка впоследствии будет признана недействительной. Из них, а также, возможно, и из других источников покупатель должен почерпнуть для себя следующие сведения:
1. Убедиться в том, что все справки и документы получены законным образом.
2. Удостовериться в том, что именно то лицо, которое собирается продавать квартиру, и является ее собственником.
3. Узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами так называемых третьих лиц, т.е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру.
4. Получить в организации, которая управляет домом, расширенную выписку из домовой книги о собственниках жилья, т.е. выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие (зарегистрированные) в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли.
5. Узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.
6. Убедиться, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учетом.
7. Убедиться, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства.
8. Убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.
9. Установить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.
10. Убедиться в наличии всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки.
11. Убедиться в том, что телефонный номер зарегистрирован на продавца и он имеет право подписать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры.
12. Убедиться, что дому не угрожает снос, реконструкция, подтопление…

1
1
1
1
Лина Быстрова
Лина Быстрова
Юрист, г. Рязань

Здравствуйте Алишер!

Если Вы обнаружите, что Вас обманули и захотите расторгнуть договор купли-продажи, то получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре.

Также подскажите, пож-та, какие документы необходимо проверять и где на предмет легальности сделки и самой недвижимости?

Алишер

Необходимо, чтобы Вам предоставили справку с УК об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, отсутствие обременений на данной квартире и чтобы на момент продажи в ней никто не был зарегистрирован. Также необходимо убедиться, что никто не отказывался от приватизации данной квартиры, так как человек отказавшийся в свое время от приватизации имеет право пожизненного проживания в ней.

1
0
1
0
Ирина Фролова
Ирина Фролова
Юрист, г. Ставрополь
Эксперт

Здравствуйте, Алишер!

При этом, предлагают написать расписку о том, что сумма выплачена полностью, т.е. реальная сумма, а не заниженная. Подскажите, пож-та, как правильно поступить в такой ситуации и насколько чревата такая сделка?

Алишер

В принципе такой вариант подходит. Главное расписку давайте, когда сумма будет по факту уплачена. 

Еще момент, при занижении суммы сделки, налоговый вычет с этой сделки вы получите только в расчете от суммы договора.

Также подскажите, пож-та, какие документы необходимо проверять и где на предмет легальности сделки и самой недвижимости?

Алишер

Чтобы узнать кому действительно принадлежит недвижимое имущество, нужно обратиться в росреестр с заявлением (работники росреестра сами оформляют заявление) о выдаче выписки из ЕГРП на объект недвижимости. Нужно будет оплатить госпошлину 200 рублей и через 5 дней сможете забрать выписку, где будет указан собственник имущества.

Желаю удачи!

1
0
1
0
Руслан Григорьев
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск

Здравствуйте! Передача и получение денежных средств подтверждается распиской, поэтому указанный Вами вариант возможен, но конечно не желателен, т.к. в случае оспаривания сделки придется доказывать реальную стоимость квартиры, подтвержденной распиской прежде всего покупателю.

Также подскажите, пож-та, какие документы необходимо проверять и где на предмет легальности сделки и самой недвижимости?

Алишер

Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, дарения, передачи квартир в собственность граждан, свидетельство о праве на наследство), т.е. на каком основании продавец получил, приобрел квартиру.

Далее выписку из домовой книги на предмет зарегистрированных в квартире. Выписку из лицевого счета на предмет отсутствия задолженности. 

Желательно получить выписку из ЕГРП о том действительно ли продавцу принадлежит квартира и кому принадлежала ранее, имеются ли обременения. Ее можно заказать в Росреестре по месту нахождения недвижимости, госпошлина 200 рублей, срок изготовления до 3-х дней.

А в остальном можно побеседовать с соседями о том кто ранее проживал в квартире, о ее минусах и плюсах.

Основное — это правоустанавливающие документы.

1
0
1
0
Анастасия Наумова
Анастасия Наумова
Юрист, г. Томск

Здравствуйте.

Также подскажите, пож-та, какие документы необходимо проверять и где на предмет легальности сделки и самой недвижимости?

Алишер

Желательно запросить выписку из ЕГРП в отношении данного объекта недвижимости, чтобы убедиться, что нет ареста и иных обеспечительных мер. Также обычно рекомендуют ознакомиться с выпиской из домовой книги — посмотреть, кто зарегистрирован по месту жительства в квартире и на каком основании, проверить квитанции по оплате коммунальных услуг (долги не переходят новому собственнику, но коммунальщики очень любят игнорировать данное правило и высылать квитанции именно ему), документ-основание к получению свидетельства о праве собственности настоящего собственника. Если это свидетельство о наследстве, следует уточнить, насколько это возможно, какие еще были наследники, отказывались ли они от наследства или просто не явились его принимать. Также следует обратить внимание на приватизацию — не было ли на момент приватизации в квартире «прописанных» детей, не включенных в приватизацию — это создает риск появления выросших детей с исками об оспаривании результатов приватизации и последующих сделок, а также нет ли граждан, отказавшихся от участия в приватизации — они имеют право пожизненного проживания в квартире.

Банки, при проверке сделок, требуют справки из психо-неврологических диспансеров о том, что продавца на учете там не состоят.

Также обязательно нужно проверить доверенность — кем и когда выдана, позвонить тому нотариусу, узнать, действительно ли выдавалась доверенность и не отменена ли она. А вообще, по доверенности лучше ничего не покупать.

Подскажите, пож-та, как правильно поступить в такой ситуации

Алишер

Правильно — указывать в договоре реальные условия, на которых совершается сделка. Т.е. реальную сумму.

насколько чревата такая сделка?

Алишер

Сделка чревата тем, что в случае возникновения непредвиденных осложнений (после сдачи документов на регистрацию выясняется, что буквально вчера пришло определение суда об аресте, обнаруживаются поддельные документы, недействительные доверенности и иные обстоятельства) и судебного спора Вы получите ту сумму, которая указана в договоре. Конечно, Вы можете предъявить в суд расписку и потребовать данные деньги с продавца как неосновательное обогащение, но это создаст дополнительные трудности в доказывании и успех данного дела во многом будет зависеть от грамотности составленной расписки.

2
0
2
0
Александр Бугров
Александр Бугров
Юрист, г. Рязань

Здравствуйте Алишер.

Если Вас квартира полностью устраивает со всеми её изъянами и недоделками (они везде есть) — за ту сумму, которую Вы реально заплатите, то можно и через расписку рукописную.

Но тогда и просите скидку, ведь они не платят налог с прибыли!

Акт приема-передачи подписывать Вам придется, что Вас все устраивает в квартире, и со всеми недоделками Вы согласны.

Если Вы что-то проигнорируете (типа потом посмотрю что да как...), то претензии оставьте при себе, т.к. делаете продавцам подарок и не в маленькой сумме!!!

Проверьте долг по коммуналке, домофон, кабельное--чтобы долгов у продавца не было ни по чем!!!!

А также --проверьте-чтобы из квартиры были все выписаны через паспортный стол--берется ими справка от туда (свежая, не более 5 дней).

1
0
1
0
Сергей Берестов
Сергей Берестов
Юрист, г. Санкт-Петербург
рейтинг 8.7
Эксперт

Алишер, здравствуйте!

Сделка купли-продажи объекта недвижимого имущества с занижением цены, конечно, несет в себе определенный риск (как впрочем и любая другая сделка). Но при грамотном сопровождении такой сделки риск снижается до минимума.

Во-первых, понятны мотивы, по которым продавец предлагает занизить цену по договору купли-продажи. По всей видимости, квартира находится в собственности продавца мене 3 лет. В этом случае, согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ, продавец не освобождается от обязанности уплатить НДФЛ с продажи квартиры. И с тем, чтобы не платить налог, предлагает снизить цену до того размера, с которого он налог платить не обязан.

Во-вторых, схема, предлагаемая продавцом, не гарантирует Вам возможность возврата всей суммы, уплаченной Вами реально за покупаемую квартиру, в случае, если договор по каким-то причинам будет расторгнут или признан недействительным.

Необходимо заключить два договора с разными предметами: договор купли-продажи квартиры с заниженной ценой и договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире с ценой, на которую занижена цена объекта.

При этом по каждому договору продавец пишет покупателю две расписки, каждая на свою сумму. В этом случае при расторжении договора или признании его недействительным, Вы имеете возможность получить обе суммы, по обеим распискам.

3
0
3
0

Договор купли-продажи квартиры подается в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру.

Второй договор (договор купли-продажи неотделимых улучшений) в Росреестр не подается. Этот договор необходим Вам только на случай, если первый договор по каким-то причинам будет расторгнут или признан недействительным.

1
0
1
0
Сергей Тихонов
Сергей Тихонов
Юрист, г. Москва

Здравствуйте, Алишер.

касательно ситуации с заниженной стоимостью считаю что она может для Вас нести больше негативных последствий, чем выгоды но решать в первую очередь Вам.

расписка, да ещё правильно составленная позволит защититься от затрат в случае расторжения договора и это не мало тем более если цена выгодная и устраивает Вас.

но не забудьте, что заниженная цена сыграет негативную шутку если вы надумаете продать квартиру ранее чем через 3 года. и всё же налоговый вычет будет от договорной суммы.

на что стоит обратить внимание:

на справку о прописанных в квартире (отсутствие несовершеннолетних или справка из органа опеки)

свидетельство о регистрации

на соответствие кадастрового паспорта (кадастрового плана) реальному расположению квартиры.

проекту договору и процессу регистрации

удачи в Вашем выборе.  

3
0
3
0
Похожие вопросы
Автомобильное право
Согласно постановки на учет или согласно договору купли продажи?
Добрый вечер. Вопрос по декларации . С какого момента транспортное средство считается в собственности? Согласно постановки на учет или согласно договору купли продажи?
, вопрос №4061707, Ксения, г. Кинель
Недвижимость
Могут ли признать сделку купли продажи недействительной если я купила ее у мамы за 2.000.000, а на самом деле квартира стоит 3.000.000?
Могут ли признать сделку купли продажи недействительной если я купила ее у мамы за 2.000.000, а на самом деле квартира стоит 3.000.000?
, вопрос №4061652, Оксана, г. Москва
Недвижимость
Оформили сделку купли продажи гаража, подписали договор(я покупатель), сдали документы в мфц, но через неделю
оформили сделку купли продажи гаража, подписали договор(я покупатель),сдали документы в мфц, но через неделю позвонили из россреестра,и сообщили что на гараж наложен арест, попросили подойти подписать заявление на возврат документов, соответсвенно и возрат денежных средств, если продвец откажется появляться в мфц, куда обращаться?
, вопрос №4060742, Кирилл, г. Пермь
Недвижимость
Если муж присутствует при сделке при продаже квартиры нужно ли его согласие нотариально заверенное
Если муж присутствует при сделке при продаже квартиры нужно ли его согласие нотариально заверенное. Сделка будет проводиться в банке по ипотеке
, вопрос №4060080, Ирина, г. Иркутск
Нотариат
Как оформить куплю продажу своей доли в доме вместе с землей?
Здравствуйте! Как оформить куплю продажу своей доли в доме вместе с землей ? Продаю второму дольщику в этом доме
, вопрос №4059911, Виктория, г. Ангарск
Дата обновления страницы 04.11.2014