Приватизация земельных участков, стоимость приватизации

Здравствуйте!

В Вашей ситуации
следует учесть Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно
которому Законом о введении в действие ЗК РФ (пункт 7 статьи 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

В силу статьи 28 Закона о приватизации приватизация недвижимости осуществляется одновременно с
отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Поэтому при решении
спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и
иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией
земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки
изъяты из оборота или ограничены в обороте).

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36
ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта
недвижимости после введения в действие ЗК РФ,
то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

В связи с этим, согласно ст.36 ЗК РФ продажа
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на
этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок
определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или
государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным
органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения
цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

В случае, если здание (помещения в нем),
находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного
участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными
законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним
лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного
участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Для приобретения прав на земельный участок
граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 № 475 утвержден перечень
документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок:

1. Копия документа, удостоверяющего личность
заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность
представителя физического или юридического лица.

2. Копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве
индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических
лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о
приобретении прав на земельный участок.

3. Копия документа,
удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического
лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей).

4. При наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке — выписка из
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее — ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или:

4.1. уведомление об
отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на
указанные здания, строения, сооружения и

4.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение,
сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством
Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.

5. Выписка из ЕГРП
о правах на приобретаемый земельный участок или:

5.1. уведомление об
отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на
указанный земельный участок и

5.2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный
участок, если право на данный земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.

6. Кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном
участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный
участок подано с целью переоформления прав на него.

7. Копия документа,
подтверждающего обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка, в
том числе на особых условиях, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или в аренду на условиях,
установленных земельным законодательством,
если данное обстоятельство не следует из документов, указанных в пунктах 1 — 6 настоящего Перечня.

8. Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений,
расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых
(инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

Согласно ст.36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи
заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на
праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный
срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или
орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или
аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с
учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их
наличии), естественных границ земельного участка.

Добрый день!

В вашем случае одновременная приватизация и недвижимости, и земельного участка.

Статья 36 Земельного кодекса РФ Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ). 

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
6. В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса,принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. 

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора

Добрый день!

При доме находится участок, не приватизированный. И документов на участок нет. В данный момент отправили запрос в архив. Как нам приватизировать участок, получить для каждого отдельный кадастровый паспорт и провести межживание участка с домом, если одним из собственников является город? P.S. Данный дом находится в г Москва.

Эля

Вы имеете право на приватизацию этого земельного участка, поскольку у Вас уже приватизирован дом, который на нем находится:

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения[Земельный кодекс РФ] [Глава V] [Статья 36]

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

2. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

4. В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок

То есть на текущий момент для приватизации участка Вам необходимо обратиться в местную администрацию.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Эля, здравствуйте. Ну, во-первых, земельный участок разделить Вам не получится. Земельный участок под зданием является неделимым (не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости — ч.4 ст.11.9 Земельного кодекса РФ).

Согласно ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (ч.3 ст.36 Земельного кодекса РФ). Но у Вас нетривиальный случай: здание принадлежит на праве долевой собственности гражданам и субъекту РФ. В этом случае, полагаю, подлежит применению следующая норма:

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Дело в том, что одна доля в праве собственности не может существовать отдельно от другой. А субъект РФ не может сам себе продать долю в праве собственности на земельный участок. Поэтому в Вашем случае остается только аренда с множественностью лиц на стороне арендатора (при этом арендную плату Вы уплачиваете за площадь участка, пропорциональную Вашей доле).

Учитывая тот факт, что для заключения договора аренды необходимо провести межевание всего участка, полагаю возможным требовать от соответствующего органа власти компенсации затрат на межевание, пропорциональной их доле в праве собственности (либо на эту сумму может быть уменьшена арендная плата). Данное требование укажите сразу при написании заявления о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Ещё один вариант: регистрация доли в праве собственности на земельный участок по «дачной амнистии». Эта возможность зависит от того, на каком основании Вам перешла доля в праве собственности на дом, и какие документы на землю Вы получите из архива.

Здравствуйте.

В данный момент отправили запрос в архив.

Эля

В какой архив? 

Если в архив земельного департамента Администрации, то есть шансы, но я бы Вам порекомендовал ЛИЧНО туда сходить и узнать результаты поисков документа-основания.

Если в архив Администрации, то боюсь Вам будет долго идти ответ, (из своего опыта) сам  искал — свидетельство на право бессрочного пользования ЗУ на своего клиента 3 месяца (мы же в России живем, в архиве Администрации — все иначе).

Также посоветую обратиться в Рос.реестр, БТИ с просьбой предоставить справку (или копию документа), т.к. дом оформляется на основании документа на землю (У НИХ  в деле должна быть копия этого документа). 

Как нам приватизировать участок, получить для каждого отдельный кадастровый паспорт и провести межживание участка с домом, если одним из собственников является город?

Эля

Как найдете документ (варианты путей поиска — указаны выше) на землю, то получите в земельной кадастровой палате — кадастровую выписку на Ваш ЗУ.

Затем, заказывайте в межевой организации (ОНИ ВСЕ ЧАСТНИКИ) — межевой план, согласовывайте с соседями границы и получайте этот документ.

Затем, с межевым планом-обращайтесь в ЗКП — для получения кадастрового паспорта на ЗУ

Потом думать надо.., но скорей всего обращаться за свидетельством о государственной регистрации права на ЗУ — в Рег.палату.

Будут доп. вопросы, напишите. Попробую ответить по существу.

С уважением, Александр.

речь идет о частном или многоквартирном доме?