Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор аренды коммерческой недвижимости
Здравствуйте! Планирую сдать в аренду здание сети магазинов МАГНИТ. Скажите как себя обезопасить при составлении договора аренды коммерческой недвижимости на случай резкого падения курса рубля или резкого изменения экономической ситуации в стране также связанной с резким обесцениванием денег? Договор аренды буду составлять на 11 месяцев. В нем нужно будет указать какой либо отдельный пункт ГК или другого законодательного акта, связанный с вышеописанными обстоятельствами?
Во вложении образец документа, составленного мной, который предполагается использовать при заключении договора аренды, проанализируйте его пожалуйста, есть ли в нем что то лишнее или может быть туда нужно внести ещё какой либо пункт?
- ИЗМЕНЕН ДА НАШ Дербет.doc
Добрый день, Лев Николаевич!
Скажите как себя обезопасить при составлении договора аренды коммерческой недвижимости на случай резкого падения курса рубля или резкого изменения экономической ситуации в стране также связанной с резким обесцениванием денег?
Лев Николаевич
Вы можете внести в договор пункт о том, что цена аренды корректируется в зависимости от изменения курса рубля к доллару (евро) или привязать изменение цены еще к чему-либо. Ограничений на подобные условия договор нет.
Статья 421 ГК РФ Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Либо иной вариант Вы можете указать в договоре, что цена аренды определяется в рублях в эквивалентной стоимость х долларов в месяц. То есть расчеты ведете в рублях, не нарушая закон, но оплата напрямую привязана к курсу доллара (либо евро).
По поводу приложенного Вами варианта договора — да, пойдет, ниаких особых нареканий нет, можете его использовать.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
Здравствуйте Лев Николаевич!
В данном договоре аренды необходимо наличие следующего пункта:
«В случае резкой девальвации официального курса рубля по отношению к доллару США (более 10% от курса установленного Центральным Банком Российской Федерации на дату заключения договора) согласно ст. 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации существенные условия Договора могут быть пересмотрены путем переговоров и подписанияДополнительного Соглашения к настоящему Договору. „
Вот образец договора, но в него необходимо включить пункт указанный мною выше. Еще раз повторю — это один из возможных вариантов.
.
Честно говоря я сейчас думаю об этом… Пока рассматриваю ИП с УСН? Что на ваш взгляд будет наиболее выгодно для меня вариантом в плане налогообложения?
Лев Николаевич
Если Вы хотите создать ИП только с целью заключения договора аренды (я так понял выступить посредником между сетью магазинов МАГНИТ и арендатором) то лучше просто действовать по доверенности от имени собственника здания — это проще, быстрее и дешевле.
Здравствуйте, Лев Николаевич. Я считаю, что передавать земельный участок в аренду вместе с помещением не стоит. Во-первых, требование об обязательной передаче в аренду земли касается лишь случая, когда в аренду передается отдельно стоящее здание или строение. Вы сдаете в аренду помещение, а вместе с ним и долю общего имущества, в том числе, часть земельного участка, необходимую для обслуживания помещения. Если Вы всё-таки хотите оставить землю, тогда нужно описать её должным образом: что это часть земельного участка такой-то площадью, необходимая для обслуживания помещения, участок с таким-то кадастровым номером, с такой-то категорией земель. Кроме того, в этом случае, арендная плата должна быть установлена в отношении каждого предмета аренды (и помещения, и земли).
В Ваших интересах, я бы ещё добавила материальную ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы. Установите, какая будет взыскиваться неустойка. Вообще, в договоре практически отсутствует указание на права и обязанности сторон сделки. Лучше бы их прописать.
Что касается рисков в связи с падением курса рубля, то их Вы должны оговорить сами своим соглашением с арендатором. Например, арендная плата изменяется в сторону увеличения на такую-то сумму в случае падения курса рубля по отношению к доллару до такой-то отметки. Иначе — никак.
Лев Николаевич, если третьи лица имеют какие-то права на имущество, передаваемое в аренду, об этом необходимо указать в договоре. Согласно ст.613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того, есть моменты, которые можно повернуть в свою пользу, отдельно оговорив их в договоре. Например, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ч.1 ст.616 ГК РФ).
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (ч.2 ст.617 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ч.1 ст.621 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. (ст.622 ГК РФ).
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений,если иное не предусмотрено договором аренды (ст.623 ГК РФ).
Поверните указанные нормы в свою пользу, оговорив их в договоре. И не забудьте подписать передаточный акт (ст.655 ГК РФ).
Доброго дня Лев Николаевич!
Простите, но это у Вас не договора аренды недвижимости. Это даже не «заготовка». Учитывая серьезность вопроса советую обратиться к грамотному юристу для составления нормального договора, который будет содержать порядок прием-передачи недвижимости, обязанности по текущему и капитальному ремонту, оплаты и возмещения стоимости отделимых и неотделимых улучшений, целевого назначения передаваемого в аренду имущества и земельного участка и многие другие принципиальные и потенциально спорные вопросы.
В отношении условия о цене:
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 654. Размер арендной платы
1. Договор аренды здания или сооружения должен
предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами
в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или
сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены,
предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.Статья 614. Арендная
плата1. Арендатор обязан
своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и
сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда
договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки,
обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах.2. Арендная плата
устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из
его составных частей в виде:1) определенных в
твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной
доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции,
плодов или доходов;3) предоставления
арендатором определенных услуг;4) передачи
арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в
аренду;5) возложения на
арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.Стороны могут
предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или
иные формы оплаты аренды.Статья 424. Цена
1. Исполнение договора оплачивается по цене,
установленной соглашением сторон.
Поэтому, на мой взгляд советую воспользоваться юридическим советом,
что цена аренды определяется в рублях в эквивалентной стоимость х долларов в месяц. То есть расчеты ведете в рублях, не нарушая закон, но оплата напрямую привязана к курсу доллара (либо евро).
Васильев Дмитрий
Или в любом другом эквиваленте, обеспечивающим «индексацию дохода»...
Согласен с коллегами.
Я бы на Вашем месте еще предусмотрел обеспечительный взнос в сумме двумесячной аренды помещения.
Неустойка в договоре прописана высокая, суд по просьбе той стороны с 0,5% может снизить на основании ст. 333 ГК РФ.
Земельный участок лучше убрать.
В договоре предусмотреть что вывоз мусора осуществляется той стороной и за не вывоз лучше предусмотреть штраф.
Также как вариант рассмотрите вариант выдачи доверенности от вашего имени на представителя арендатора по обращению в пожарку, водоканал и иные аварийные службы в случае возникновения аварий. Ущерб может быть большой, а пока до Вас доведут что произошла аварий могут быть проблемы.
Пусть их представитель вызывает службы в экстренном порядке с обязательным уведомлением Вас.
Здравствуйте!
Честно скажу, договор на «троечку». Он имеет право на жизнь, но если Вы хотите именно качественный для себя договор, то его нужно менять довольно кардинально.
Прикрепляю Вам образец, рекомендуемого мной договора (там есть пункты, которые Вам не нужны, их можно убрать, в частности страховку, но в целом, рекомендую придерживаться данного направления)
С уважением,
Ярослав Цветков.
То есть в договоре аренды я прописываю пункт что на на весь срок аренды (11 месяцев) арендная плата составляет допустим 100 тыс. в месяц при этом стоимость 1 доллара берется равной допустим 42 рубля?
Или же вы имеете ввиду что мы указываем в договоре сумму арендной платы к примеру 2380 долларов в месяц, но при этом пишем что все расчеты ведутся в рублях по курсу установленному ЦБ к примеру на 5 число каждого месяца?
Второй вариант. Да, Вы пишите, что стоимость такая-то в долларах, но все расчеты выдутся в рублях по курсу ЦБ (учитывается к примеру курс в момент оплаты).