Договор аренды коммерческой недвижимости

Question

Здравствуйте! Планирую сдать в аренду здание сети магазинов МАГНИТ. Скажите как себя обезопасить при составлении договора аренды коммерческой недвижимости на случай резкого падения курса рубля или резкого изменения экономической ситуации в стране также связанной с резким обесцениванием денег? Договор аренды буду составлять на 11 месяцев. В нем нужно будет указать какой либо отдельный пункт ГК или другого законодательного акта, связанный с вышеописанными обстоятельствами? Во вложении образец документа, составленного мной, который предполагается использовать при заключении договора аренды, проанализируйте его пожалуйста, есть ли в нем что то лишнее или может быть туда нужно внести ещё какой либо пункт?

Дмитрий Васильев · Answer

Добрый день, Лев Николаевич! Скажите как себя обезопасить при составлении договора аренды коммерческой недвижимости на случай резкого падения курса рубля или резкого изменения экономической ситуации в стране также связанной с резким обесцениванием денег? Лев Николаевич Вы можете внести в договор пункт о том, что цена аренды корректируется в зависимости от изменения курса рубля к доллару (евро) или привязать изменение цены еще к чему-либо. Ограничений на подобные условия договор нет. Статья 421 ГК РФ Свобода договора 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Либо иной вариант Вы можете указать в договоре, что цена аренды определяется в рублях в эквивалентной стоимость х долларов в месяц. То есть расчеты ведете в рублях, не нарушая закон, но оплата напрямую привязана к курсу доллара (либо евро). По поводу приложенного Вами варианта договора — да, пойдет, ниаких особых нареканий нет, можете его использовать. С Уважением, Васильев Дмитрий.

Сергей Иванов · Answer

Здравствуйте Лев Николаевич! В данном договоре аренды необходимо наличие следующего пункта: «В случае резкой девальвации официального курса рубля по отношению к доллару США (более 10% от курса установленного Центральным Банком Российской Федерации на дату заключения договора) согласно ст. 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации существенные условия Договора могут быть пересмотрены путем переговоров и подписания Дополнительного Соглашения к настоящему Договору. „ С уважением А.Э.С.

Наталья Янкина · Answer

Здравствуйте, Лев Николаевич. Я считаю, что передавать земельный участок в аренду вместе с помещением не стоит. Во-первых, требование об обязательной передаче в аренду земли касается лишь случая, когда в аренду передается отдельно стоящее здание или строение. Вы сдаете в аренду помещение, а вместе с ним и долю общего имущества, в том числе, часть земельного участка, необходимую для обслуживания помещения. Если Вы всё-таки хотите оставить землю, тогда нужно описать её должным образом: что это часть земельного участка такой-то площадью, необходимая для обслуживания помещения, участок с таким-то кадастровым номером, с такой-то категорией земель. Кроме того, в этом случае, арендная плата должна быть установлена в отношении каждого предмета аренды (и помещения, и земли). В Ваших интересах, я бы ещё добавила материальную ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы. Установите, какая будет взыскиваться неустойка. Вообще, в договоре практически отсутствует указание на права и обязанности сторон сделки. Лучше бы их прописать. Что касается рисков в связи с падением курса рубля, то их Вы должны оговорить сами своим соглашением с арендатором. Например, арендная плата изменяется в сторону увеличения на такую-то сумму в случае падения курса рубля по отношению к доллару до такой-то отметки. Иначе — никак.

Александр Филанович · Answer

Доброго дня Лев Николаевич! Простите, но это у Вас не договора аренды недвижимости. Это даже не «заготовка». Учитывая серьезность вопроса советую обратиться к грамотному юристу для составления нормального договора, который будет содержать порядок прием-передачи недвижимости, обязанности по текущему и капитальному ремонту, оплаты и возмещения стоимости отделимых и неотделимых улучшений, целевого назначения передаваемого в аренду имущества и земельного участка и многие другие принципиальные и потенциально спорные вопросы. В отношении условия о цене: ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья 654. Размер арендной платы 1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Статья 614. Арендная плата 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Статья 424. Цена 1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Поэтому, на мой взгляд советую воспользоваться юридическим советом, что цена аренды определяется в рублях в эквивалентной стоимость х долларов в месяц. То есть расчеты ведете в рублях, не нарушая закон, но оплата напрямую привязана к курсу доллара (либо евро). Васильев Дмитрий Или в любом другом эквиваленте, обеспечивающим «индексацию дохода»...

Олег Соболев · Answer

Согласен с коллегами. Я бы на Вашем месте еще предусмотрел обеспечительный взнос в сумме двумесячной аренды помещения. Неустойка в договоре прописана высокая, суд по просьбе той стороны с 0,5% может снизить на основании ст. 333 ГК РФ. Земельный участок лучше убрать. В договоре предусмотреть что вывоз мусора осуществляется той стороной и за не вывоз лучше предусмотреть штраф. Также как вариант рассмотрите вариант выдачи доверенности от вашего имени на представителя арендатора по обращению в пожарку, водоканал и иные аварийные службы в случае возникновения аварий. Ущерб может быть большой, а пока до Вас доведут что произошла аварий могут быть проблемы. Пусть их представитель вызывает службы в экстренном порядке с обязательным уведомлением Вас.

Ярослав Цветков · Answer

Здравствуйте! Честно скажу, договор на «троечку». Он имеет право на жизнь, но если Вы хотите именно качественный для себя договор, то его нужно менять довольно кардинально. Прикрепляю Вам образец, рекомендуемого мной договора (там есть пункты, которые Вам не нужны, их можно убрать, в частности страховку, но в целом, рекомендую придерживаться данного направления) С уважением, Ярослав Цветков.