152 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

152 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Налог с продажи квартиры и налоговый вычет

Здравствуйте!

Я являюсь единственным собственником квартиры. Квартира приобретена до брака, в собственности менее 3 лет. Детей нет. Планирую продать квартиру за 1 млн руб. и одновременно купить другую также за 1 млн руб., обе сделки будут проведены в одном календарном году.

Жена последние 2,5 года не работает. Я работаю и плачу НДФЛ. Рассчитываю после покупки новой квартиры получить налоговый вычет.

Риелтор, сопровождающий сделку по покупке новой квартиры требует нотариально заверенный отказ моей жены от участия в покупке квартиры в случае оформления покупаемой квартиры только на меня.

Прошу пояснить:

1. Должен ли я буду платить налог после продажи и покупки квартиры, если да, то в каком размере?

2.Налоговый вычет на какую сумму я могу рассчитывать?

3. Если покупаемую квартиру я оформлю на себя и на жену в равных долях изменится ли сумма налога и налогового вычета?

4. Если покупаемая квартира будет оформлена только на меня, смогу ли я в дальнейшем подарить или продать эту квартиру своей жене, ведь она нотариально отказалась?

09 Октября 2014, 21:57, вопрос №581454
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (7)

получен
гонорар
33%
Юрист - Руслан
14912
ответов
8245
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте,  Андрей!  

1. Должен ли я буду платить налог после продажи и покупки квартиры, если да, то в каком размере?

Нет не нужно,  т. к.  согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом 1 млн рублей при продаже квартиры,  которая менее 3-х лет в собственности. 

2.Налоговый вычет на какую сумму я могу рассчитывать?

На 130 000 рублей. 

3. Если покупаемую квартиру я оформлю на себя и на жену в равных долях изменится ли сумма налога и налогового вычета?

Нет, не изменится. Но,  необходимо будет распределить имущественный налоговый вычет в соотношении 100%: 0%.Вы используете весь имущественный налоговый вычет,  а супруга не использует. 

4. Если покупаемая квартира будет оформлена только на меня, смогу ли я в дальнейшем подарить или продать эту квартиру своей жене, ведь она нотариально отказалась?

В настоящее время не требуется нотариального согласия супруги при приобретении другим супругом недвижимого имущества. Формально квартира будет находится в общей собственности,  но Вы будете являться титульным собственником. То есть,  распорядиться Вы можете только с согласия супруги. 

Риэлтор видимо имеет в виду отказ супруги от доли. Если она откажется от доли,  то квартира будет принадлежать Вам лично. Вы распорядитесь денежными средствами по соглашению с супругой в браке. То есть,  она изъявит свое волеизъявление на отказ от 1/2 доли. 

То есть,  в данном случае Вы можете подарить всю квартиру супруге. 

09 Октября 2014, 22:10
q Отблагодарить
0 0
14912
ответов
8245
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате

Риелтор, сопровождающий сделку по покупке новой квартиры требует нотариально заверенный отказ моей жены от участия в покупке квартиры в случае оформления покупаемой квартиры только на меня.

Если Риэлтор имеет в виду согласие супруга на приобретение квартиры,  то в настоящее время оно не требуется в связи с внесением изменений в ФЗ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ. 

Но,  квартира, которую Вы приобретете будет являться общим имуществом супругов. Ст. 34 Семейного кодекса РФ 

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Распорядиться им в период брака Вы можете с нотариального согласия супруги. 

09 Октября 2014, 22:23
14912
ответов
8245
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате

3. Если покупаемую квартиру я оформлю на себя и на жену в равных долях изменится ли сумма налога и налогового вычета?

В первом ответе имел в виду приобретение в общую совместную собственность без определения долей. Что как правило бывает в браке. 

В случае приобретения в общую долевую собственность по 1/2 доли, либо в ином соотношении имущественный налоговый вычет сможет получить только собственник этой доли в размере этой доли. За другого супруга получить его нельзя. Письмо  Минфина России от 27 февраля 2013 г. № 03-04-05/9-148.
То есть,  простыми словами при приобретении в общую долевую собственность по 1/2 доле квартиры стоимостью 1 млн рублей каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет по 500 000 рублей, а возврат составит по 65000 рублей. 

Поэтому приобретать лучше либо на свое имя,  либо в совместную собственность как правильно пояснила юрист Лариса Ермолаева. 

10 Октября 2014, 07:31
получен
гонорар
33%
Юрист - Анна
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 5390ответов
  • 3281отзыв

Андрей, добрый вечер.

1. Должен ли я буду платить налог после продажи и покупки квартиры, если да, то в каком размере?

Андрей

Если Вы продадите ее за 1 млн., налог платить не будете.

2.Налоговый вычет на какую сумму я могу рассчитывать?

Андрей

С 1 млн налоговый вычет 130 000 рублей.

3. Если покупаемую квартиру я оформлю на себя и на жену в равных долях изменится ли сумма налога и налогового вычета?

Андрей

Если оформите в долях, то сумма вычета будет разделена на двоих, если в совместную собственность, то по заявлению супруги сможете воспользоваться вычетом только Вы.

4. Если покупаемая квартира будет оформлена только на меня, смогу ли я в дальнейшем подарить или продать эту квартиру своей жене, ведь она нотариально отказалась?

Андрей

Нотариальное разрешение на сделку от супруга, нужно только при отчуждении недвижимости, при покупке оно не нужно. Но в любом случае, Вы сможете и подарить  и завещать эту квартиру жене.

09 Октября 2014, 22:10
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Сергей
554
ответа
184
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

1, 2, 3) поскольку Вы купили квартиру за 1 млн и продадите её за 1 млн., то в силу п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ налог составит 0 руб. ((1 млн. — 1 млн) * 13 %).

4) Ст. 421 ГК РФ позволяет осуществлять сделки между супругами.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 21.07.2014)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014)
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

<Письмо> ФНС России от 24.12.2013 N СА-4-7/23263
<О направлении обзора практики рассмотрения налоговых споров Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховным Судом Российской Федерации и толкование норм законодательства о налогах и сборах содержащееся в решениях Конституционного Суда Российской Федерации за 2013 год>

Перечень конкретных расходов, связанных с приобретением квартиры, которые могут быть учтены налогоплательщиками при определении размера налоговой базы, нельзя рассматривать как ограничение конституционных прав.
В соответствии с абзацем вторым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При этом тот факт, что законодатель не предусмотрел перечень конкретных расходов, связанных с приобретением квартиры, которые могут быть учтены налогоплательщиками при определении размера налоговой базы, нельзя рассматривать как ограничение их прав. Такое регулирование направлено на предоставление налогоплательщикам возможности в каждом конкретном случае, исходя из особенностей их экономической деятельности, учесть любые необходимые фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением в собственность жилой недвижимости, с учетом многообразия видов таких расходов.
Данный вывод содержится в определении Конституционного Суда РФ от 16.07.2013 N 1220-О.

<Письмо> ФНС России от 12.02.2013 N ЕД-4-3/2254@
«О порядке определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц»

Таким образом, согласно положениям абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи конкретного объекта имущества, находящегося в его собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого же объекта имущества.
При этом в случае, если сумма документально подтвержденных расходов на приобретение одного объекта превышает сумму доходов по этому объекту, получившийся остаток не может быть учтен при определении суммы облагаемого дохода по иным объектам и, соответственно, не учитывается при определении налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц в целом за налоговый период.

09 Октября 2014, 22:13
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Надежда
20435
ответов
6790
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Андрей!

При продажи квартиры, которая в собственности менее 3-х лет, Вы имеете право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 руб. Согласно ст. 220 НК РФ:

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

Таким образом, налог платить не нужно будет. Но декларацию сдать нужно будет обязательно до 30 апреля 2015г.

Далее, Вы вправе рассчитывать на 13% от 1 000 000 руб, т.е. на 130 000 руб. В соответствии со ст. 220 НК РФ:

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.
В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Если купите на двоих, по Вашему заявлению, сумма налогового вычета может остаться той же -. на основании ст. 220 НК РФ:

3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

Далее, Вы вправе распорядиться своим имуществом в последующем. В отношении отказа, Вы наверное путаете его с согласием.

С Уважением. 

09 Октября 2014, 22:16
q Отблагодарить
0 0
20435
ответов
6790
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

3. Если покупаемую квартиру я оформлю на себя и на жену в равных долях изменится ли сумма налога и налогового вычета?

Андрей

Андрей, я извиняюсь, из-за спешки, на этот вопрос, я привела другую норму закона (о предоставлении вычета при реализации имущества). Хочу реабилитироваться. В отношении приобретения квартиры в долевую или совместную собственность, хочу сообщить следующее — по этому вопросу есть разъяснительные письма. В соответствии с Письмом Федеральной налоговой службы от 6 марта 2013 г. N ЕД-3-3/761 «О предоставлении имущественного вычета»:

При оформлении квартиры в общую долевую или общую совместную собственность каждый из совладельцев не может получить имущественный вычет в сумме 2 000 000 рублей. Поскольку этот вычет предоставляется в целом на объект независимо от количества сособственников. Кроме того, в абзаце 25 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса есть прямая норма, указывающая на необходимость распределения суммы вычета между совладельцами объекта.

Вместе с тем, в соответствии с Письмом ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@ «О порядке применения положений Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ» (вместе с <Письмом> Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870):

В отношении предоставления имущественного налогового вычета при приобретении объектов недвижимости в общую долевую собственность следует отметить, что несмотря на отсутствие в новой редакции статьи 220 Кодекса соответствующей нормы, ранее действующий порядок предоставления имущественных налоговых вычетов совладельцам объектов недвижимости, в том числе супругам, не изменился и производится исходя из величины расходов каждого лица, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости.

С Уважением, Надежда.

10 Октября 2014, 19:08
Адвокат - Федор Васильевич
5013
ответов
1586
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Имущество приобретенное до брака- Ваша личная собственность. Но в период брака- увы совместная собственность супругов независимо от того, работает ли Ваша супруга или нет.

Согласно СК РФ:

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

09 Октября 2014, 22:17
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Сергей
719
ответов
428
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Нижняя Тура
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Андрей!

1. Должен ли я буду платить налог после продажи и покупки квартиры, если да, то в каком размере?

Андрей

При покупке квартиры покупатель налог не платит (наоборот, предоставляется вычет). При продаже, если в собственности менее 3-х лет и стоимость продажи 1 млн. руб., то согласно ст. 220 НК РФ, тоже платить ничего не надо. Необходимо лишь предоставить в ФНС декларацию 3НДФЛ на вычет

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
...

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

2.Налоговый вычет на какую сумму я могу рассчитывать?

Андрей

при продаже 1 000 000 руб. (пп.1) п.2 ст. 220 НК РФ), при покупке: 2 000 000 руб. (пп. 1) п.3 ст. 220 НК РФ).

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи,не превышающем 2 000 000 рублей.

3. Если покупаемую квартиру я оформлю на себя и на жену в равных долях изменится ли сумма налога и налогового вычета?

Андрей

налога на покупку нет, а вычет будет предоставлен каждому, в соответствии с долями.

4. Если покупаемая квартира будет оформлена только на меня, смогу ли я в дальнейшем подарить или продать эту квартиру своей жене, ведь она нотариально отказалась?

Андрей

Необходимо не просто оформить на себя, так как действует правило, установленное ст. 34 Семейного кодекса РФ:

Статья 34. Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Таким образом, пока не доказано обратное (например, что новая квартира приобретена за счет денег от проданной старой, которая куплена Вами до брака), считается, что она (новая квартира) Ваша общая совместная собственность.

А раз она общая собственность, то есть и жены тоже, то как можно ей подарить её же вещь? Это интересный вопрос, который до сих пор обсуждается в юриспруденции (однозначного, устраивающего всех юристов решения до сих пор нет).

Для того, чтобы можно было подарить, нужно, чтобы квартира стала изначально только Вашей собственностью. Для этого можно составить либо брачный договор, либо соглашение о разделе имущества, согласно которым Вы будете единоличным собственником этой квартиры. И только потом подарить (продать, поменять).

В дополнение — вычеты «в картинках» на сайте ФНС: http://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/nalog_vichet/im_nv/im_nv_pri/

С уважением, С.Сергеев


09 Октября 2014, 22:21
q Отблагодарить
1 0
719
ответов
428
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Нижняя Тура
Общаться в чате

Дополню, если Вы купите в долях (1/2 Вам, 1/2 — жене), то потом сможете подарить супруге свою 1/2 доли. 

09 Октября 2014, 22:25
получен
гонорар
33%
Юрист - Лариса
1819
ответов
792
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Ханты-Мансийск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

<P metrikaId_0.7774922245426243=«16»>
Добрый день! Ни в коем случае не оформляйте квартиру в общую ДОЛЕВУЮ собственность с супругой. Оформите её на себя или в общую совместную собственность. Если оформите по долям, то и вычет будет делиться по долям, декларацию придется составлять на каждого из Вас. Но супруга доходов не имеет, а значит и вычет получить не сможет. Вы же, получив вычет с 1 000 000р., в будущем сможете еще «дополучить» с 1 000 000 при следующей покупке жилья.

10 Октября 2014, 06:08
q Отблагодарить
2 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

152 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут