Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

524 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
524 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Приобретение таунхаусаха, находящегося в процессе суда

Добрый день.

Планирую приобрести готовый таунхаус (дом состоит из 3-х жилых блоков, у каждого отдельный вход) в Московской области.

Построен на землях населенных пунктов для ведения подсобного хозяйства. Св-во о собственности на строение получено по дачной амнистии.

Анализирую риски приобретения данного объекта недвижимости. На текущий момент планирую определиться стоит оставлять задаток или нет.

Из плюсов:

застройщик получил св-во о собственности на выделенный земельный участок под блоком и св-во на выделенный таунхаус ( по св-ву объект права:

Жилой дом, назначение жилое ). Св-во на землю и дом и кадастр прикладываю.

Минусы:

1. Сосед по улице (старый дед) подал иск в суд на застройщика о признании постройки МЖС. Дело разбирается в суде. Была проведена комиссия, которая по информации от риэлтора нарушений и принадлежности постройки к МЖС не выявила.

2. газ и вода для всех 3-х блоков, по документам каждый из которых жилой дом, подаются по одной трубе. Установлен 1 газовый котел в центральном блоке (его рассматриваю для покупки), который отапливает все 3 блока.

Застройщик готов в расписке о получении задатка прописать все риски, связанные с судебным делом, при воплощении в жизнь которых, задаток будет возвращен. А также определенные сроки проведения сделки либо возврата задатка.

Прошу оценить степень риска данной сделки в соответствии с действующим законодательством? На что еще порекомендуете обратить внимание ? Какие вопросы задать. Буду признателен за любую объективную информацию.

Спасибо.

  • дом 001.jpg
  • земля 001.jpg
  • кад1.jpeg
  • кад2.jpeg
  • тех.4.jpeg
  • тех1.jpeg
  • тех2.jpeg
16 Сентября 2014, 22:04, вопрос №560038 Юрий, г. Москва

Уточнение клиента

Возможно ненамеренно ввел Вас в заблуждение. Под термином МЖС я имел ввиду Многоквартирное жилое строение. Правильнее наверное было написать МЖД (многоквартирный жилой дом). Строительство МЖД на землях ИЖС запрещено. Дед пытается доказать, что построенный таунхаус из трех блоков по сути многоквартирный жилой дом. Меня смущает тот факт, что для всех 3-х блоков коммуникации подаются по одной трубе и используется 1 газовый котел. С юридической точки зрения является ли данный аспект подтверждением того, что строение обладает признаком многоквартирного жилого дома ?

17 Сентября 2014, 21:42
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    35%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Юрий!

    В принципе если застройщик проверенный, можно пойти на сделку. НО необходимо составить хорошее соглашение о задатке.

    Согласно ст.380 ГК РФ 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

    Согласно ст.381 ГК РФ 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

    В соглашении о задатке нужно четко указать наименование объектов, кадастровые номера, данные свидетельств о гос регистрации, примерные сроки заключения договора купли-продажи, действия сторон при удовлетворении иска и отказе в иске.

    Газовый котел в собственность приобрести не получиться, так как он будет являться общим имуществом таунхауса и собственники отапливаемых блоков будут вправе им пользоваться на законном основании.

    Желаю удачи!

    16 Сентября 2014, 22:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Красильников Александр

    Здравствуйте, Юрий! Если приобретение Таунхауса крайне важно осуществить в ближайшее время, то особое внимание необходимо обратить на включение в текст Договора продажи условий о возврате суммы, превышающей размер задатка на установленную величину, а также о расторжении Договора продажи в случае если в течение установленного Договором срока будет вынесено решение суда, в соответствии с которым реализация Ваших правомочий собственника будет затруднена или станет невозможной.

    Если приобретение Таунхауса не является первоочередной необходимостью, имеет смысл заключить Предварительный Договор продажи под условием о том, что если в течение обозначенного Предварительным Договором срока будут иметь место решения органов государственной власти (решения судов), осложняющие или делающие невозможной реализацию права собственности в отношении объекта будущей сделки (Основного Договора продажи), Основной Договор продажи не подлежит заключению, а продавец возмещает покупателю причинённые невозможностью заключения Основного Договора продажи убытки.

    16 Сентября 2014, 23:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович

    Доброй ночи.

    В принципе риски касаются только самого застройщика (т.е. его правоспособность, дееспособность, надежность).

    Кроме того, запросите у застройщика всю разрешительную документацию. Но раз свидетельство о праве собственности получено, думаю с этим все в порядке.

    Также думаю, надо попросить выписку из ЕГРП на землю и дом, где будет видны обременения либо их отсутствие.

    Что касается земли. Перевод земли в МЖС Ваше положение не ухудшит. Наоборот на землях МЖС допускается строительство трехэтажных таунхаусов.

    16 Сентября 2014, 23:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    Юрий, добрый вечер.

    Сосед по улице (старый дед) подал иск в суд на застройщика о признании постройки МЖС.

    Юрий

    Никто его таким не признает, иначе придется менять категорию земли.

    Статья 81. Предоставление земель
    сельскохозяйственного назначения для осуществления крестьянским
    (фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для ведения личного
    подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения
    садоводства, огородничества и дачного строительства

    3. Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство,
    земельные участки предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.

    Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (с изменениями и дополнениями)

    Статья 6. Имущество, используемое для ведения личного подсобного хозяйства


    Для ведения личного подсобного хозяйства
    используются предоставленный и (или) приобретенный для этих целей
    земельный участок, жилой дом, производственные, бытовые и иные здания,
    строения и сооружения, в том числе теплицы, а также сельскохозяйственные
    животные, пчелы и птица, сельскохозяйственная техника, инвентарь,
    оборудование, транспортные средства и иное имущество, принадлежащее на
    праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное
    хозяйство.

    В остальном, лучше оформляйте задаток, так как при не выполнении условий договора он возвращается в двойном размере.


    16 Сентября 2014, 23:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Добышев Руслан
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Сургут
    Общаться в чате

    Здравствуйте Юрий! В вашем случае как указывают выше коллеги требуется заключить предварительный договор предусмотрев условия о задатке.

    Что касается земли. Перевод земли в МЖС Ваше положение не ухудшит. Наоборот на землях МЖС допускается строительство трехэтажных таунхаусов.

    Соболев Олег Александрович

    малоэтажное жилищное строительство (один этаж) и индивидуальное жилищное строительство — постройка дома на 1 семью и этажностью не более 3 этажей включая подземные

    Но назначение земли изменить сложновато будет. 

    Была проведена комиссия, которая по информации от риэлтора нарушений и принадлежности постройки к МЖС не выявила.

    Юрий

    Судом была назначена экспертиза?

     Желаю удачи.

    17 Сентября 2014, 05:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Добышев Руслан
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Сургут
    Общаться в чате

    Свод правил по проектированию и строительству СП
    30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного
    строительства» (принят постановлением Госстроя РФ от 30 декабря 1999 г.
    N 94)

    5. Жилые образования

    5.1. Общие положения

    5.1.2 Жилые образования территорий малоэтажного жилищного
    строительства должны состоять, как правило, из жилых домов одноквартирных и
    блокированных (с приквартирными участками).



    Допускается применение домов секционного типа и других
    (высотой до 4-х этажей) с градостроительным регулированием в соответствии со СНиП 2.07.01.

    Таким образом, положение ни изменит будет ли МЖС или ИЖС, поскольку постройка из блоков с допустимой высотой.

    17 Сентября 2014, 05:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    С юридической точки зрения является ли данный аспект подтверждением того, что строение обладает признаком многоквартирного жилого дома ?

    Юрий

    Нет, Юрий, не является. Но основная причина по которой его таковым не признают то, что его бы не зарегистрировали на землях ЛПХ. Да и вообще дед какое отношение имеет к этому дому что бы что-то признавать? Если в чем-то нарушены его права, то иск нужно подавать к собственнику об устранении нарушенных прав, дом-то тут причем.

    17 Сентября 2014, 21:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович

    Возможно ненамеренно ввел Вас в заблуждение. Под термином МЖС я имел ввиду Многоквартирное жилое строение. Правильнее наверное было написать МЖД (многоквартирный жилой дом). Строительство МЖД на землях ИЖС запрещено. Дед пытается доказать, что построенный таунхаус из трех блоков по сути многоквартирный жилой дом. Меня смущает тот факт, что для всех 3-х блоков коммуникации подаются по одной трубе и используется 1 газовый котел. С юридической точки зрения является ли данный аспект подтверждением того, что строение обладает признаком многоквартирного жилого дома ?

    Думаю, что нет. Вы вправе установить свой котел и подвести к нему отопление.

    Что касается признания дома МЖД, не думаю, что это реально.

    17 Сентября 2014, 21:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    35%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Возможно ненамеренно ввел Вас в заблуждение. Под термином МЖС я имел ввиду Многоквартирное жилое строение. Правильнее наверное было написать МЖД (многоквартирный жилой дом). Строительство МЖД на землях ИЖС запрещено. Дед пытается доказать, что построенный таунхаус из трех блоков по сути многоквартирный жилой дом. Меня смущает тот факт, что для всех 3-х блоков коммуникации подаются по одной трубе и используется 1 газовый котел. С юридической точки зрения является ли данный аспект подтверждением того, что строение обладает признаком многоквартирного жилого дома ?

    Четкого понятия многоквартирного дома в законе нет. Единственное легальное определение многоквартирного дома содержится в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которое также не лишено недостатков.

    Согласно п.6 Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством

    Полагаю, что при таких условиях возможно признание дома многоквартирным. Однако, не исключаю, что практика может идти по другому пути.

    Желаю удачи!

    17 Сентября 2014, 22:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Добышев Руслан
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Сургут
    Общаться в чате

    Юрий, сколько квартир имеется в доме?

    18 Сентября 2014, 04:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Добышев Руслан
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Сургут
    Общаться в чате

    Если более двух квартир — это уже не ижс даже. Изменение маловероятно 

    18 Сентября 2014, 04:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Добышев Руслан
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Сургут
    Общаться в чате

    Прочитал еще раз вопрос и пришел к следующему выводу

    2. газ и вода для всех 3-х блоков, по документам каждый из которых жилой дом, подаются по одной трубе. Установлен 1 газовый котел в центральном блоке (его рассматриваю для покупки), который отапливает все 3 блока.

    Юрий

    Как понимаю три блока — три квартиры. Возможно перевод в малоэтажное строительство многоквартирного дома, но в этом случае требуется изменение назначения земли. Индивидуальное жилищное строительство — постройка дома на одну семью. Будь на вашем месте искал бы другие варианты. Вам только посоветую заключить предварительный договор с условиями о расторжения договора ввиду изменения назначения дома, земли по решению суда.

    С уважение Р.В. Добышев   

    18 Сентября 2014, 05:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats