Консультируйтесь с юристом онлайн

412 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
412 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Налогооблажение сделок по продаже коммерческой недвижимости

ИП имеет в собственности несколько объектов коммерческой недвижимости.Все в собственности более 5 лет.Для предпринимательской деятельности использовался только один объект(списывалась стоимость основного средства).Остальные объекты были приобретены за счет прибыли и в затраты не включались.Доходов не приносили.Как говориться на балансе не стояли.Встает вопрос о продаже всех объектов одному лицу. Как лучше оформить данную продажу ? Может быть закрыть ИП? Продать все имущество как физическое лицо ? Каково налогообложение данной сделки ?

19 Сентября 2014, 12:18, вопрос №558596 Мира, г. Краснодар

Мира оставил отзыв о сайте — показать

600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (14)

  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич
    Юрист
    Общаться в чате

    Уважаемая Мира! Здравствуйте! А назначение «объектов коммерческой недвижимости»? Жилые, нежилые? Дело в том, что если все сводить к продаже как Продавца физического лица, то имущественный налоговый вычет дается именно по жилому помещению (иному имуществу не более 125 000,00 руб.) и то один раз (ст.219 НК РФ).

    Поэтому и вопрос: что на объекты коммерческой недвижимости"?

    И еще какая у ИП система налогообложения или режим налогообложения?

    19 Сентября 2014, 12:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Все услуги юристов в Москве
    Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
    с юристами в каждом городе о лучшей цене.
  • Юрист - Богомолов Иван
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день!

    В данном случае необходимо уточнить основания приобретения недвижимости. В договоре купли-продажи этих объектов Вы указывали себя просто как физическое лицо или как ИП. Если Вы приобретали объекты как физическое лицо нет необходимости закрывать ИП. Полагаю данные объекты не являются предметом предпринимательской деятельности (если конечно у Вас нет вида деятельности по реализации недвижимого имущества в ЕГРИП). Поэтому это можно отнести к объектам недвижимости, не связанными с осуществлением предпринимательской деятельности, приобретенные за счет личных средств физического лица. Наличие статуса ИП не лишает Вас права вкладывать деньги в любые объекты, находящиеся в свободном обороте.

    С уважением, Иван.

    19 Сентября 2014, 12:30
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богомолов Иван
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    При продаже коммерческой недвижимости как физическое лицо налогообложение НДФЛ осуществляется по ставке 13%, причем применяются все виды налоговых вычетов, для коммерческой недвижимости налоговый вычет предоставляется в размере 250 тыс. рублей.

    19 Сентября 2014, 12:33
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Добрый день,уточняю: недвижимость в собственности более 5 лет.Это имеет какое то значение ?

    19 Сентября 2014, 12:45
  • Юрист - Богомолов Иван
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    При этом вместо стандартного имущественного налогового вычета в размере 250000 рублей, Вы вправе уменьшить налоговую базу на величину документально подтвержденных расходов. Пример: Покупали по ДКП за 1 млн.руб — продали за 1 млн или менее — НДФЛ нет. Покупали за 1 млн — продали за 2 — НДФЛ 13% от 1 млн = 130 т.р.

    19 Сентября 2014, 12:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богомолов Иван
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    При этом в соответствии с п.17.1 ст. 217

    17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

    Вы как физическое лицо освобождаетесь от уплаты НДФЛ в связи с владением более 3-х лет. Но если налоговые органы докажут непосредственное использование Вами этого имущества в предпринимательских целях — налог доначислят.

    19 Сентября 2014, 12:48
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богомолов Иван
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день, уточняю: недвижимость в собственности более 5 лет.Это имеет какое то значение ?

    Конечно имеет, причем определяющее, как я указал в сообщении выше.

    Но не забывайте об условии. Доказывать непосредственное использование имущества в предпринимательской деятельности налоговые органы могут по разному: Выписки из ЕГРИП, зарегистрированные договора, регистрация контрольно-кассовой техники ИП по данному адресу и многое другое.

    19 Сентября 2014, 12:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богомолов Иван
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Если Вы просто владели этими помещениями и никак не использовали их в предпринимательских целях — то полагаю можно продавать без закрытия ИП. Если же Вы сомневаетесь и не уверены в отсутствии какого -либо подтверждения предпринимательской деятельности в отношении этих объектов, лучше закрыть ИП, спокойно продать объекты и вновь открыть ИП.

    19 Сентября 2014, 12:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богомолов Иван
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Имейте ввиду, что в случае подтверждения использования имущества в предпринимательской деятельности сумма доначисленного налога и налоговых санкций может стать весьма существенной.

    19 Сентября 2014, 12:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богомолов Иван
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    При этом у налоговых органов может быть и такая позиция

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ПИСЬМО

    от 07 марта 2012 года N 03-04-05/3-273

    О НДФЛ в отношении дохода, полученного от продажи нежилого помещения

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от продажи нежилого помещения, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

    Как следует из письма, физическим лицом продано нежилое помещение, которое использовалось в качестве офиса в целях осуществления предпринимательской деятельности, после прекращения осуществления такой деятельности.

    Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

    Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.

    Заместитель директора Департамента
    налоговой и таможенно-тарифной
    политики
    С.В. РАЗГУЛИН

    конечно письмо не является нормативно-правовым актом, но из него мы видим позицию налоговой службы, которая основана на признании имущества используемым в предпринимательской деятельности не по наличию статуса ИП на момент продажи, а по фактическому использованию имущества в предпринимательских целях.


    19 Сентября 2014, 13:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богомолов Иван
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Но если толковать буквально налоговый кодекс — а это является наиболее правильным способом применения права — для налогообложения важен факт непосредственного использования в предпринимательских целях, например там был Ваш магазин. Если же Вы сдавали помещение кому-то в аренду как физ.лицо, то конечно об использовании в предпринимательских целях полагаю речь вести нельзя.

    19 Сентября 2014, 13:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богомолов Иван
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    и еще будет полезным:

    п.7 ст. 3 Налогового кодекса РФ

    Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов).

    19 Сентября 2014, 13:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Еще один нюанс.Какой налог при продаже участка земли под объектом комерческой недвижимости используемой в предпринимательских целях.Земля в собственности более 5 лет.Налог на землю включался в затраты,но стоимость участка не списывалась так как земля это не амортизируемое имущество.

    19 Сентября 2014, 13:39
  • Юрист - Богомолов Иван
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    По данному вопросу так же есть позиция налоговых органов. отраженная в следующем письме:

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПИСЬМО
    от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057
    Вопрос: ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». В апреле 2010 г. ИП как физлицо приобрел земельные участки с разрешенным использованием для размещения и обслуживания объектов недвижимости производственного назначения и нежилые помещения и здания, расположенные на них.
    Данные земельные участки и помещения планировалось использовать в предпринимательской деятельности.
    Освобождается ли от налогообложения НДФЛ в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ доход от продажи участков и недвижимого имущества, если данные объекты не использовались ИП в предпринимательской деятельности?
    Ответ:
    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи земельных участков и недвижимого имущества, и сообщает, что в соответствии с п. 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
    Вместе с этим сообщаем следующее.
    В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.
    При этом в соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
    Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
    Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
    Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
    Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
    При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
    Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В. РАЗГУЛИН

    С учетом норм налогового права, полагаю мнение Минфина верным, доход от продажи участка, используемого в предпринимательских целях, должен облагаться налогом в зависимости от режима налогообложения предпринимателя.

    19 Сентября 2014, 14:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богомолов Иван
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    то-есть либо это будет налог УСН либо НДФЛ

    19 Сентября 2014, 14:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богомолов Иван
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Сейчас так же просмотрел правоприменительную практику при исчислении налога при применении УСН — опять же нет единообразия. Встречаются и случаи применения налоговой ставки 6% и ставки 13%. При этом выбор ставится в зависимость от видов экономической деятельности в ЕГРИП. В соответствии с ч. 3. ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения ИП предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, при этом иные налоги уплачиваются ИП, применяющими упрощенную систему налогообложения, в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

    Т.е. если доход от продажи земельного участка признавать доходом, полученным от предпринимательской деятельности, то налогообложение будет по правилам УСН, если нет, то НДФЛ. В буквальном же толковании правильнее будет считать этот доход не от предпринимательской деятельности, от продажи имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности. Вернее будет исчилять как НДФЛ.

    19 Сентября 2014, 14:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats