Предварительный договор купле продажи

Добрый день!

Задаток — очень «тонкий» механизм обеспечения обязательств. В частности п. 1 ст. 381 ГК РФ гласит:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

На основании не понимания этой нормы права многие стороны при упоминании в договоре условий о задатке делают ошибки.

Вина третьих лиц не важна, важно, то что является ли условие о задатке, указанное в вашем договоре действительно задатком.

Об этом говорит п. 3 ст. 380 ГК РФ:

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В вашем случае, необходимо читать договор, но в случае если вторая сторона не обратиться к вам с письменным требование заключить договор до даты, указанной в предварительном договоре, то выплаченная вами сумму будет признаваться авансом и подлежать возврату.

Пример из многочисленной судебной практики:

СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА — ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕот 20 мая 2014 г. по делу N 33-1960/2014
Судья: Тюленев В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры в составе: председательствующего Волкова А.Е.судей Шкилева П.Б. и Мироненко М.И.при секретаре К.Д.рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску У.А., У.И. к Х. расторжении предварительного договора, взыскании задатка, встречному иску Х. к У.А. о признании недействительным предварительного договора, применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе ответчика-истца по встречному иску Х. на решение Сургутского районного суда от 22 октября 2014 года, которым постановлено:«Взыскать с Х. в пользу У.А. в счет возвращения задатка <данные изъяты> рублей, в счет возмещения судебных расходов <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей.В удовлетворении остальной части требований У.А., У.И. отказать.В удовлетворении исковых требований Х. к У.А. о признании недействительным предварительного договора, применении последствий недействительности сделки отказать».Заслушав доклад судьи Волкова А.Е., судебная коллегия
установила:
У-вы обратились в суд с иском к Х. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры и взыскании денежных средств. Требования мотивировали тем, что (дата) между У.А. и Х. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), г. (адрес) (адрес), (адрес). По условиям договора У.А. передал ответчику Х. в качестве задатка <данные изъяты> руб. Последняя, в свою очередь, обязалась заключить основной договор в срок до (дата), однако Х. уклонилась от заключения основного договора, и отказывается от возвращения суммы задатка. В результате уклонения Х. от исполнения договора У.И. ежемесячно несет убытки, которые складываются из банковских процентов по кредитному договору N (номер), заключенному с ОАО «ВУЗ-банк» (дата). Всего У.И. было выплачено процентов и на страхование кредита <данные изъяты> руб. В связи с изложенным, У.А. просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от (дата), взыскать с Х. двойную сумму задатка в размере <данные изъяты> <данные изъяты> руб. и судебные расходы. У.И. просила взыскать с Х. убытки в размере <данные изъяты> руб.Х. обратилась в суд со встречным иском к У.А. о признании предварительного договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки. Требования мотивировала тем, что (дата). на момент подписания предварительного договора купли-продажи жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), г. (адрес) (адрес), (адрес), не принадлежало Х., так как еще не было приватизировано и являлось собственностью муниципального образования Сургутский район. Следовательно, Х. не могла распоряжаться квартирой, а предварительный договор заключен с нарушением закона и является недействительной сделкой. Просила признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры от (дата), применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде реституции и обязать ее возвратить У.А. деньги, выданные в качестве задатка, в сумме <данные изъяты> руб.В судебном заседании истец-ответчик по встречному иску У.А. на первоначальных исковых требованиях настаивал, встречные исковые требования не признал.Истец по первоначальному иску У.И. и ответчик-истец по встречному иску Х. в судебное заседание не явились, извещались о месте и времени его проведения надлежащим образом.Представитель Х. К.Э. в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, на встречных исковых требованиях настаивал.Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело при указанной явке, постановив решение, резолютивная часть которого указана выше.В апелляционной жалобе ответчик-истец по встречному иску Х. считает решение суда незаконным, принятым с существенным нарушением норм материального права. Ссылаясь на положения ст. 168 ГК РФ, указала, что подписанный ею предварительный договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку на момент его подписания она не являлась собственником спорной квартиры и исполнять принятые на себя обязательства в срок, предусмотренный условиями договора, не имела возможности. Кроме того, спорная квартира в настоящее время приватизирована не только на нее, но и на ее 2-х несовершеннолетних на тот момент детей. Отец детей согласия на продажу квартиры давать категорически отказывается. О незаконности своих действий при его подписании не знала по причине отсутствия юридических познаний. Просит учесть, что предметом договора была комната, а не квартира.Проверив материалы дела по правилам ст. 327 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.Установлено, что (дата) между У.А. и Х. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), г. (адрес) (адрес), (адрес).По условиям договора У.А. передал ответчику Х. в качестве задатка <данные изъяты> руб. Последняя, в свою очередь, обязалась заключить основной договор в срок до (дата), однако договор заключен не был. Вернуть двойную сумму задатка Х. У. отказывается, что послужило причиной обращения последних с настоящим иском в суд.Частично удовлетворяя заявленные У-выми исковые требования, суд первой инстанции, пришел к выводу, что поскольку неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры было допущено стороной, получившей задаток, то есть продавцом Х., на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ с последней в пользу У.А. подлежит взысканию двойная сумма задатка в размере <данные изъяты> руб.Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.В указанный срок основной договор заключен не был, ни одна из сторон, в том числе У.А., не потребовала его заключения. Таким образом, Х. не может быть признана ответственной за неисполнение договора.Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.Как следует из ч. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416), задаток должен быть возвращен.С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что в силу ч. 3 ст. 429 ГК РФ, предусмотренный срок заключения основного договора истек, обязательства сторон прекращены по умолчанию сторон, вследствие чего внесенные У.А. по предварительному договору в качестве задатка денежные средства в размере <данные изъяты> руб. подлежат возврату стороне, давшей задаток.С выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных Х., судебная коллегия согласна. В данной части решение суда правильное и достаточно мотивировано.Доводы апелляционной жалобы в указанной части судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку срок действия предварительного договора купли-продажи жилого помещения и обязательства по нему прекращены, он не может быть признан судом недействительным. В период действия указанного договора, стороны в установленном порядке его не оспорили.При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в части взыскания задатка в двойном размере с принятием нового частичном удовлетворении иска.Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского районного суда от 22 октября 2014 года в части взыскания с Х. в пользу У.А. в счет возвращения задатка <данные изъяты> рублей, возмещения судебных расходов <данные изъяты> рублей отменить и принять новое.Взыскать с Х. в пользу У.А. в связи с прекращением обязательства, обеспеченного задатком, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, судебные расходы в размере <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рублей.В остальной части решение суда оставить без изменения.
ПредседательствующийА.Е.ВОЛКОВ
СудьиП.Б.ШКИЛЕВМ.И.МИРОНЕНКО
">
© КонсультантПлюс, contact@consultant.ru
(function (d, w, c) {
(w[c] = w[c] || []).push(function() {
try {
w.yaCounter21509128 = new Ya.Metrika({id:21509128,
clickmap:true,
trackLinks:true,
accurateTrackBounce:true});
} catch(e) { }
});
var n = d.getElementsByTagName(«script»)[0],
s = d.createElement(«script»),
f = function () { n.parentNode.insertBefore(s, n); };
s.type = «text/javascript»;
s.async = true;
s.src = (d.location.protocol == «https:»? «https:»: «http:») + "//mc.yandex.ru/metrika/watch.js";
if (w.opera == "[object Opera]") {
d.addEventListener(«DOMContentLoaded», f, false);
} else { f(); }
})(document, window, «yandex_metrika_callbacks»);
(function (d, w, c) {
(w[c] = w[c] || []).push(function() {
try {
w.yaCounter16796329 = new Ya.Metrika({id:16796329,
clickmap:true,
trackLinks:true,
accurateTrackBounce:true});
} catch(e) { }
});
var n = d.getElementsByTagName(«script»)[0],
s = d.createElement(«script»),
f = function () { n.parentNode.insertBefore(s, n); };
s.type = «text/javascript»;
s.async = true;
s.src = (d.location.protocol == «https:»? «https:»: «http:») + "//mc.yandex.ru/metrika/watch.js";
if (w.opera == "[object Opera]") {
d.addEventListener(«DOMContentLoaded», f, false);
} else { f(); }
})(document, window, «yandex_metrika_callbacks»);
d=document;var a='';a+=';r='+escape(d.referrer);js=10;
a+=';j='+navigator.javaEnabled();js=11;
s=screen;a+=';s='+s.width+'*'+s.height;a+=';d='+(s.colorDepth?s.colorDepth:s.pixelDepth);js=12;
js=13;
d.write(''+
'');if(11
if(11');
document.write("");
]]>">