Получение сервитута

Question

Гражданин заложил земельный участок и дом в банке под кредит. Позже он построил еще один дом. На земле заложенном в банке. В банк он второй дом не закладывал. Предлагает мне купить этот дом. Какова вероятность у меня через суд получить сервитут для беспрепятственного пользования этим домом ?

Сергей Мышьяков · Answer

Здравствуйте, Валерий. Можете установить сервитут через суд или по договоренности с владельцем земли- то что он заложил землю- не означает что он потерял право собственности- при залоге происходит некоторое ограничение правомочия распоряжением участка (продажа, дарение). К тому же, в ситуации, если он не выплачивает кредиты и земля продается с торгов или переходит банку- вам как собственнику недвижимости должно быть предоставлено первоочередное право выкупа земельного участка под домом.

Павел Буров · Answer

Здравствуйте, Валерий. Вероятность в данной ситуации нулевая. Возведенный дом не находится на праве собственности у Вашего Продавца. Его на бумагах вообще не существует. На одном земельном участке возможно возвести только один индивидуальный жилой дом, который в последствии можно зарегистрировать и оформить на него право собственности, в соответствии с законодательством России. На сегодняшний день Вашему Продавцу, для того чтобы хотя бы на себя оформить этот дом, необходимо как минимум выделить под него земельный участок и присвоить адрес. Так как земельный участок находится в залоге у банка, то разделить его на два самостоятельных (чтобы каждый дом находился на своем участке) не представляется возможным. Советую Вам отказаться от так называемой «покупки» нового дома. Зарегистрировать свое право собственности на него у Вас не получится даже в судебном порядке.

Екатерина Уруева · Answer

Здравствуйте Валерий. Во-первых по вашему вопросу можно применять ст. 271 ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости 1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ. (см. текст в предыдущей редакции) 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Для этого не требуется обращаться в суд. Если вам этой земли недостаточно, то вы можете воспользоваться п.1 ст.274 ГК РФ 1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Если вы в суде докажите, что сервитут вам действительно нужен для пользования домом и без него вы домом пользоваться не сможете, то за вами признают сервитут.

Марина Кожевникова · Answer

Добрый день, Валерий! В данном случае для установления сервитута нет оснований, если только земельный участок не разделен на два. Полагаю, речь нужно вести о том, законно ли построен второй дом и какие на него есть документы, а также что указано в договоре залога участка по поводу запрета отчуждения. В соответствии со ст. 273 ГК РФ При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Кроме того, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ 4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса. Ст. 346 ГК РФ 2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Росреестре. В соответствии со ст. 353 ГК РФ при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу залог сохраняется. Таким образом, собственник вряд ли сможет продать Вам дом без земельного участка под ним, а на это, скорее всего, потребуется согласие банка. Поэтому такая сделка вызывает много вопросов.

Анна Проворова · Answer

Валерий, добрый день. Если на постройку не было получено разрешение, в том числе и банка, тогда Вы не сможете оформить этот дом, а в последствии есть вероятность его сноса. Статья 222. Самовольная постройка [Гражданский кодекс РФ] [Глава 14] [Статья 222] 1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Татьяна Гусева · Answer

Здравствуйте, Валерий. Полностью согласна с мнением Павла Бурова. С одной стороны, залог не препятствует распоряжению своим имуществом. С другой — речь именно об имуществе, принадлежащем на праве собственности . Тут необходимо принимать во внимание действующий принцип — один земельный участок — один дом. Т.е. второй, третий и последующие дома не могут быть зарегистрированы на праве собственности на одном земельном участке без раздела его на отдельные земельные участки. А нет регистрации права собственности — нет и объекта, который может быть продан или куплен и, соответственно, собственником которого вы могли бы стать. Даже отдав деньги и вселившись в дом, вы никогда не станете собственником дома, пока ваше право собственности на дом не пройдет госрегистрацию. А она ее не пройдет, т.к. и построивший дом гражданин лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на этот дом. Следовательно, ни о каких сервитутах речь идти не может. До раздела участка, если, конечно, нет для этого установленных законом препятствий.