Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

556 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
556 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Получение сервитута

Гражданин заложил земельный участок и дом в банке под кредит. Позже он построил еще один дом. На земле заложенном в банке. В банк он второй дом не закладывал. Предлагает мне купить этот дом. Какова вероятность у меня через суд получить сервитут для беспрепятственного пользования этим домом ?

12 Августа 2014, 10:17, вопрос №526371 Валерий, г. Краснодар

Уточнение клиента

На второй дом, который я думаю покупать есть свидетельство. В нем есть обременение - ипотека. Говорят что свидетельство получено в рамках дачной амнистии. В результате дом никак не самострой, имеет свидетельство на собственность. Каковы же мои шансы получить серветут через суд.

15 Августа 2014, 09:41
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (20)

  • Юрист - Мышьяков Сергей
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Валерий.

    Можете установить сервитут через суд или по договоренности с владельцем земли- то что он заложил землю- не означает что он потерял право собственности- при залоге происходит некоторое ограничение правомочия распоряжением участка (продажа, дарение). 

    К тому же, в ситуации, если он не выплачивает кредиты и земля продается с торгов или переходит  банку- вам как собственнику недвижимости должно быть предоставлено первоочередное право выкупа земельного участка под домом.

    12 Августа 2014, 10:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Буров Павел
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист, г. Мытищи
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Валерий. Вероятность в данной ситуации нулевая. Возведенный дом не находится на праве собственности у Вашего Продавца. Его на бумагах вообще не существует.

    На одном земельном участке возможно возвести только один индивидуальный жилой дом, который в последствии можно зарегистрировать и оформить на него право собственности, в соответствии с законодательством России.

    На сегодняшний день Вашему Продавцу, для того чтобы хотя бы на себя оформить этот дом, необходимо как минимум выделить под него земельный участок и присвоить адрес.

    Так как земельный участок находится в залоге у банка, то разделить его на два самостоятельных (чтобы каждый дом находился на своем участке) не представляется возможным.

    Советую Вам отказаться от так называемой «покупки» нового дома. Зарегистрировать свое право собственности на него у Вас не получится даже в судебном порядке.

    12 Августа 2014, 10:33
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Дом находится на праве собственности о чем свидетельствует наличие свидетельства.

    15 Августа 2014, 09:42
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    Если права на вещь не оформлены, то юридически это ничье имущество. Поэтому сервитут в такой ситуации возникнуть не может.

    Уруева Екатерина

    как же он тогда землю то заложил? ) ведь речь идет о праве прохода. 

    12 Августа 2014, 10:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    Документы на дом оформлены ?

    12 Августа 2014, 10:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Уруева Екатерина

    Здравствуйте Валерий.

    Во-первых по вашему вопросу можно применять ст. 271 ГК РФ

    Статья 271. Право пользования
    земельным участком собственником недвижимости



    1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости,
    находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право
    пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным
    участком.


    (в ред. Федерального закона
    от 26.06.2007 N 118-ФЗ)


    (см. текст в предыдущей редакции)


    Абзац утратил силу. — Федеральный закон
    от 26.06.2007 N 118-ФЗ.


    (см. текст в предыдущей редакции)


    2. При переходе
    права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным
    участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник
    недвижимости.

          Для этого не требуется обращаться в суд.

          Если вам этой земли недостаточно, то вы можете воспользоваться п.1 ст.274 ГК РФ

    1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка,
    другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного
    участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка
    (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним
    участком (сервитута).


    Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и
    проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий
    электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации,
    а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть
    обеспечены без установления сервитута.

          Если вы в суде докажите, что сервитут вам действительно нужен для пользования домом и без него вы домом пользоваться не сможете, то за вами признают сервитут.

    12 Августа 2014, 10:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Добрый день, Валерий!

    В данном случае для установления сервитута нет оснований, если только земельный участок не разделен на два. 

    Полагаю, речь нужно вести о том, законно ли построен второй дом и какие на него есть документы, а также что указано в договоре залога участка по поводу запрета отчуждения.

    В соответствии со ст. 273 ГК РФ

    При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

    Кроме того, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ

    4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

    1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

    2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

    Ст. 346 ГК РФ

    2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

    Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Росреестре. В соответствии со ст. 353 ГК РФ при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу залог сохраняется.

    Таким образом, собственник вряд ли сможет продать Вам дом без земельного участка под ним, а на это, скорее всего, потребуется согласие банка. 

    Поэтому такая сделка вызывает много вопросов.

    12 Августа 2014, 10:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    Валерий, добрый день.

    Если на постройку не было получено разрешение, в том числе и банка, тогда Вы не сможете оформить этот дом, а в последствии есть вероятность его сноса.

    Статья 222. Самовольная постройка
    [Гражданский кодекс РФ]
    [Глава 14]
    [Статья 222]

    1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое
    строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на
    земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
    законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это
    необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и
    строительных норм и правил.


    2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее
    право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать,
    дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.


    Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за
    его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.


    12 Августа 2014, 10:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Валерий. Полностью согласна с мнением Павла Бурова. 

    С одной стороны, залог не препятствует распоряжению своим имуществом. С другой — речь именно об имуществе, принадлежащем на праве собственности

    Тут необходимо принимать во внимание действующий принцип — один земельный участок — один дом. Т.е. второй, третий и последующие дома не могут быть зарегистрированы на праве собственности на одном земельном участке без раздела его на отдельные земельные участки. А нет регистрации права собственности — нет и объекта, который может быть продан или куплен и, соответственно, собственником которого вы могли бы стать.

    Даже отдав деньги и вселившись в дом, вы никогда не станете собственником дома, пока ваше право собственности на дом не пройдет госрегистрацию. А она ее не пройдет, т.к. и построивший дом гражданин лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на этот дом. 

    Следовательно, ни о каких сервитутах речь идти не может. До раздела участка, если, конечно, нет для этого установленных законом препятствий.

    12 Августа 2014, 11:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    Каковы же мои шансы получить серветут через суд.

    Валерий

    «100 %» так сказать- вполне хорошие. 

    Пишите заявление об установлении сервитута- права прохода к своему дому- однако, можете составить подобное соглашение и самим продавцом- я, так думаю, что он не против этого.  

    15 Августа 2014, 09:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Дом находится на праве собственности о чем свидетельствует наличие свидетельства.

    Валерий

    Вы указываете, что дом в ипотеке, это означает, что на продажу потребуется согласие банка. Кроме того, отчуждение дома без земельного участка, на котором находится дом, не допускается законом, если дом и участок принадлежит одному лицу. Учитывая, что участок в залоге, то тут тоже потребуется согласие банка, иначе сделку купли-продажи дома не зарегистрируют в Росреестре. 

    Допускаю, что оба жилых строения возведены на одном земельном участке законно, но для отчуждения одного из домов придется выделять участок под отчуждаемым домом. 

    Что касается сервитута, то если оба дома находятся на одном земельном участке, то сервитут невозможен.

    Ст. 274 ГК РФ

    1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

    Резюме, для приобретения дома необходимо выделить участок под ним и получить согласие банка на сделку. Уточню, что ответ дан без анализа всез документов.



    15 Августа 2014, 10:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Ситуация еще интересней. Продавец потерял право на землю и право на первый дом по суду через исполнительное производство. Но второй дом он не закладывал !?

    15 Августа 2014, 10:06
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    А вообще обратитесь за консультацией в Росреестр со всеми документами вместе с продавцом, если отчуждение дома в данной ситуации возможно и сделку зарегистрируют, то сервитут не нужен.

    Ст. 271 ГК РФ

    1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.



    15 Августа 2014, 10:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Этот шаг - поход в росреестр понятен. Для меня принципиально важен вопрос с сервитутом именно через суд. Поясню почему - банк продаст первый дом, приедет собственноик новый, который оплатил большие деньги, а тут дядя с непонятными правами. Мне и нужно судебное решение что бы ко мне у нового собственика не было претензий. Сил на настоящую войну у меня нет.

    15 Августа 2014, 10:18
  • Юрист - Буров Павел
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист, г. Мытищи
    Общаться в чате

    Дом находится на праве собственности о чем свидетельствует наличие свидетельства.

    Валерий

    Не представляю как это возможно. Адрес у первого дома и второго совпадают или нумерация у каждого дома своя?

    15 Августа 2014, 10:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Ситуация еще интересней. Продавец потерял право на землю и право на первый дом по суду через исполнительное производство. Но второй дом он не закладывал !?

    Валерий

    Ипотека — это обременение в силу закона, так или иначе требуется согласие банка на сделку, если приобретаемый Вами дом в ипотеке. Ответ тот же, если переход права собственности на дом зарегистрируют при таких обстоятельствах, то Вы сможете на законных основаниях пользоваться участком. Но есть сомнения.

    15 Августа 2014, 10:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    Продавец потерял право на землю и право на первый дом по суду через исполнительное производство.

    Валерий

    Покупайте второй дом и покупайте часть участка, необходимого вам (если конечно об этом договоритесь с собственником участка) выделяйте самостоятельный участок, если границы позволят- межевание, кадастровый учет, регистрацию земельного участка,-, если же не договоритесь с собственником участка- то можете установить сервитут через суд.

    15 Августа 2014, 10:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Без анализа документов ответы юристов — только домыслы. 

    15 Августа 2014, 10:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    Мне и нужно судебное решение что бы ко мне у нового собственика не было претензий.

    Валерий

    Согласно ст 274 ГК РФ :

    Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

    Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

    Так что, шансы на установление сервитута есть.

    15 Августа 2014, 10:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Ситуация такова, что на одном участке есть два жилых дома. В соответствии с требованиями закона (ст. 1, ст. 35 ЗК РФ) отчуждение дома невозможно без отчуждения земельного участка под ним. Это означает, что для продажи одного из домов потребуются документы на земельный участок под ним, т.е. без межевания и постановки на кадастровый учет данного з/у не обойтись. Но такое возможно, если позволяет площадь данного з/у. 

    Таким образом, если участок будет размежеван на два участка, то в собственность совместно с домом перейдет отдельный участок, а значит можно будет сделать отдельный выход с участка и не пересекаться с собственником соседнего дома и участка. Сервитут потребуется только в случае, если будет невозможно сделать отдельный выход с участка и Вы будете вынуждены пользоваться соседним участком для прохода и т.п., тогда да, Вы будете вправе требовать установления сервитута в судебном порядке при отсутствии соглашения с собственником соседнего участка.

     Боюсь, что так.

    15 Августа 2014, 11:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Так тогда наверное надо направить в суд иск на межевание ?

    Или купить не весь дом? Скажем 9/10 - может быть можно тогда будет без земли ?

    15 Августа 2014, 12:02
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Так тогда наверное надо направить в суд иск на межевание ?

    Валерий

    Только если есть препятствия для межевания.

    Или купить не весь дом? Скажем 9/10 — может быть можно тогда будет без земли ?

    Валерий

    Не получится, в данном случае доли в доме также подлежат отчуждению с земельным участком в размере, пропорциальном размеру доли. 

    15 Августа 2014, 12:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Если земельный участок и строение на нем находятся в собственности одного лица, отчуждение права собственности на это строения без отчуждения соответствующего права на земельный участок невозможно (ст. 273 ГК). Такая сделка просто не пройдет регистрацию.

    Поэтому в договоре купли-продажи дома также должно быть указано условие о продаже соответствующей доли земельного участка.

    В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ,   сервитут устанавливаетсяпо соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

    Ст. 216 ГК предусмотрено, что сервитут является вещным правом, вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

    Пунктом 1 ст. 131 ГУК установлено, что

    право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

    Из чего следует: 1. Сервитут устанавливается не судом, а соглашением собственников земельного участка. Для обращения в суд необходимо нарушение права. Такое нарушение возможно только в случае отказа собственника предоставить вам сервитут. Для того, чтобы устанавливать сервитут в судебном порядке, получите сначала отказ от соответствующего собственника решить этот вопрос по согласованию сторон.

    2. Ваше соглашение об установлении сервитута (между вами и соседом) подлежит обязательной государственной регистрации. Из чего следует — никаких «непонятных дядь», недоумевающих по поводу сервитута, быть не может. 

    Сервитут будет зарегистрирован в ЕГРП. Зарегистрированные ограничения, обременения одинаково обязательны как для тех лиц, на которых они распространяются, так и для их правопреемников (возможных покупателей).

    3. Никакой правовой разницы между сервитутом, установленным по соглашению сторон или по решению суда, если сервитут пройдет госрегистрацию, нет. 

    Если «непонятный дяд» будет оспаривать сервитут, установленный соглашением сторон, он также может обратиться в суд и оспаривать сервитут, установленный судом. Его же при установлении сервитута никто не спрашивал. А закон не запрещает обращаться в суд любому и чуть ли не по любому поводу.

    4. Если собственник — адекватный человек, не тратьте напрасно время вашей жизни и деньги на излишнее хождение по судам, поскольку этот вопрос можно решить гораздо проще, быстрее и дешевле и с тем же результатом.

    Составьте грамотно соглашении об установлении сервитута и зарегистрируйте его в Росреестре.

    Если найдутся основания для оспаривания сервитута, установленного таким способом, они могут найтись и для оспаривания сервитута на. основании судебного решения.

    Вот нормы, из которых следует вышенаписанное:

    ст. 275 ГК РФ, п. 1:  

    Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

    Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

    2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

    Статья 276. Прекращение сервитута
    1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. 

    2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

    15 Августа 2014, 14:14
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Так тогда наверное надо направить в суд иск на межевание?

    Или купить не весь дом? Скажем 9/10 — может быть можно тогда будет без земли ?

    1. Суды межеванием не занимаются, у них другие функции. Такой иск просто невозможен.

    2. Купить вы можете, хоть 1/100 в праве на дом. Но вместе с ней — и 1/100 на земельный участок. 

    Не понимаю, в чем проблема. Собственник дома, продавая его, должен отдавать себе отчет, что дом и земельный участок — физически неделимы. Отчуждая дом, он обязан провести и отчуждение соответствующего участка или доли в праве на него.

    3. Ваш вопрос немного меня запутал. Такое ощущение, что только теперь мы докопались до истины. Проблема, случайно, не в том, что собственник, продавая дом, не хочет продавать землю, а вы надеетесь путем установления сервитута приобрести на землю какое-то право?

    Это невозможно. Установление сервитута в таком случае не излечивает неправомерную сделку. Просто никакой сделки не будет.

    Сервитут не может быть установлен для того, чтобы приобрести дом без прав на земельный участок.

    Сервитут возможен только для устранения нарушения права собственника дома пользоваться этим домом, если, например, в силу расположения участка он не имеет проход к этому дому. Не более того.

    Так что продавцу придется смириться с мыслью — либо он продает дом с соответствующей долей земельного участка, либо так и остается навсегда собственником двух домов. Никакие «хитрости» с сервитутом и с чем бы то ни было еще, тут не помогут.

    15 Августа 2014, 14:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats