Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

356 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
356 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Регион Краснодарский край, город Сочи.

В 2009 году между ТУ Росимущества и ООО заключается договор долгосрочной (49 лет) аренды земли, находящейся в федеральной собственности, категория : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования по договору : для сельскохозяйственного использования.

В 2013 году участок передается в муниципальную собственность.

В том же 2013 году право аренды передается по договору уступки прав Дачному некоммерческому партнерству.

При этом в 2009 году, но после заключения договора выходят ПЗЗ города Сочи, в которых указано, что участок попадает в зону Ж-1, которая не подразумевает сельскохозяйственного использования.

В 2013 году ДНП берет справку ИСОГД, где указано, что участок находится в зоне Ж1. И в соответствии с порядком , установленном ст. 37 Град кодекса самостоятельно выбирает вид разрешенного использования согласно зонированию - "дачное хозяйство".

Обращается в кадастровую палату с заявлением о том, что меняет вид разрешенного использования и прикладывает справку ИСОГД.

Кадастровая палата выдает новый кадастровый паспорт (временный).

ДНП обращается в Администрацию города за утверждением изменения в.р.и.

Администрация города данное обращение игнорирует.

Позже Администрация города обращается в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды , в том числе в связи с существенным нарушением условий договора аренды - изменение в.р.и. без согласования с Администрацией города (собственником).

Необходимо:

1) доказать в суде, что условия договора не были нарушены, в связи с получением временного кадастрового паспорта с новым в.р.и.

2) понудить Администрацию заключить дополнительное соглашение к договору аренды земли, в связи с изменением в.р.и. Нужна аргументация.

  • правовед 1.jpg
  • правовед 2.jpg
  • правовед 3.jpeg
  • правовед 4.jpeg
  • правовед 5.jpeg
  • правовед 6.jpg
05 Августа 2014, 14:15, вопрос №520112 Ольга, г. Краснодар

Уточнение клиента

Есть ещё один нюанс. В ПЗЗ города Сочи установлен порядок изменения основного вида разрешенного использования - нужно подать обращение на имя главы города ещё ДО обращения в кадастровую палату.

Правда, когда именно внесли эти изменения пока не ясно.

Но вероятность того,что до изменения нами в.р.и. высока.

Так что получается, что мы нарушили порядок изменения в.р.и. , установленный ПЗЗ.

Но является ли это существенным нарушением условий договора?

05 Августа 2014, 16:44

Ольга оставил отзыв о сайте — показать

1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Рощупкин Александр

    По всей видимости перспектив исходя из буквального толкования закона у Вас крайне мало: 

    «Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ»О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"

    Ч. 4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы:

    5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;"

    04 Августа 2014, 16:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Нам не нужно переводить участок в другую категорию.

    Речь идет об изменении вида разрешенного использования.

    04 Августа 2014, 16:22
  • Юрист - Рощупкин Александр

    То есть на участке уже возведены объекты капитального строительства?

    04 Августа 2014, 16:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Нет, участок пустой.

    04 Августа 2014, 16:38
  • Юрист - Лапшова Элина

    <P metrikaId_0.6506243913915835=«13»>Думаю подходящая практика А35-765/2012, ознакомтесь

    05 Августа 2014, 13:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, знакомы с этим Постановлением, но оно для нас бесполезно в данном вопросе.

    05 Августа 2014, 14:10
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Ольга!

    Можете выложить договор аренды.

    05 Августа 2014, 14:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Нет, весь текст выкладывать не буду. Вас интересует условие об использовании участка по указанному в предмете в.р.и.?

    Могу часть договора выложить.

    05 Августа 2014, 14:25
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Нет, весь текст выкладывать не буду. Вас интересует условие об использовании участка по указанному в предмете в.р.и.?

    Вы можете убрать контактные данные.

    05 Августа 2014, 14:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Это займет некоторое время. Хорошо. Сейчас сделаю.

    05 Августа 2014, 14:31

    Уточнение клиента

    Вот договор аренды земельного участка

    • правовед 1.jpg
    • правовед 2.jpg
    • правовед 3.jpeg
    • правовед 4.jpeg
    • правовед 5.jpeg
    • правовед 6.jpg
    05 Августа 2014, 14:58
  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемая Ольга! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите следующее:

    если все договора аренды, дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию в порядке Закона №122-ФЗ, арендные платежи уплачиваются своевременно и в установленном договором аренды (актами ОМС размере), нет ухудшения земельного участка — иск Администрации неправомерен и не обоснован. Составляйте и смело подавайте возражения на иск, так как изменение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ — ни как не есть нарушение условий договора  аренды (перечень существенных нарушений арендных отношений точно и четко определен в ГК РФ (ЗК РФ)

    В отношении понуждение изменение вида разрешенного использования: либо подавайте иск либо обжалуйте незаконность бездействия в порядке главы 25 ГПК РФ.  

    05 Августа 2014, 16:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, договор и доп соглашение прошли государственную регистрацию, да, платежи как по часам вносим, ухудшений нет.

    Спасибо за ответ.

    05 Августа 2014, 16:34
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Ольга! 

    Право на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. 

    Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

    В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. 
    Приняв на себя права и обязанности по  договору, ДНП как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным в договоре видом разрешенного использования для с/х использования.
    В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ 

    Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    Согласно статьи 450 ГК РФ

    Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;

    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    То есть, существенных нарушений арендатор не допустил и оснований для расторжения не имеется.

    Согласно ст. 451 ГК РФ

    Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

    3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

    4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

    То есть, ДНП необходимо обратиться с встречным иском об изменении договора в связи с изменением  вида разрешенного использования. 

    Согласно ст.7 ЗК РФ

    1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли населенных пунктов.

    Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

    А Вы пишите:

    И в соответствии с порядком, установленном ст. 37 Град кодекса самостоятельно выбирает вид разрешенного использования согласно зонированию — «дачное хозяйство».

    Ольга

    То есть, арендатор ничего не нарушил.

    Есть ещё один нюанс. В ПЗЗ города Сочи установлен порядок изменения основного вида разрешенного использования — нужно подать обращение на имя главы города ещё ДО обращения в кадастровую палату. Правда, когда именно внесли эти изменения пока не ясно. Но вероятность того, что до изменения нами в.р.и. высока. Так что получается, что мы нарушили порядок изменения в.р.и., установленный ПЗЗ. Но является ли это существенным нарушением условий договора?

    Ольга

    Считаю, что это нарушение не условий договора аренды, а процедуры изменения вида разрешенного использования, но данный факт не повлек такой ущерб для арендодателя, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Поэтому оснований для его расторжения не влечет.

    Складывается мнение, что Администрация выбрала ненадлежащий способ защиты.

    Позже Администрация города обращается в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды

    Ольга

    05 Августа 2014, 19:18
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats