Как оформить право собственности на дом по приобретательной давности без согласия других дольщиков?

Здравствуйте! Оформить весь дом по приобретательной давности в Вашем случае затруднительно. Вы уже владеете 1/4 долей и знаете о правах остальных собственников. Поэтому 15 лет проживания, ремонт за свой счёт и отсутствие других владельцев сами по себе не дают права на их доли.

Согласно статье 234 ГК РФ:

Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом… в течение пятнадцати лет… приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Долю 1/4, оставшуюся после смерти собственника, нужно проверить отдельно. Если наследство никто не принял, имущество может быть выморочным.

По статье 1151 ГК РФ:

Если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию… либо никто из наследников не принял наследства… имущество умершего считается выморочным.

Увеличенную площадь дома можно попытаться узаконить через суд, если реконструкция соответствует обязательным требованиям. Отсутствие согласия совладельцев осложняет дело. Также возможно требовать увеличения Вашей доли за счёт неотделимых улучшений при наличии предусмотренных законом оснований.

Для выбора способа защиты уточните два момента: как Вы получили свою 1/4 долю в 2022 году и за счёт чего увеличилась площадь дома — пристройки или переоборудования помещений? Это позволит определить, какие требования реально заявить в суде.

Здравствуйте, Анастасия.

   Ваша ситуация решаема, но через суд и по разным долям по-разному. Разберу по частям.

   1. Невостребованная 1/4 доля (с 2003 или 2007 года никто не оформил). Это самая перспективная часть. Если наследники в установленный срок не приняли наследство ни заявлением, ни фактически, доля считается выморочной и по закону переходит муниципальному образованию (ст. 1151 ГК РФ), даже если оно ее не оформило. Если же кто-то из наследников принял наследство, но не оформил, доля принадлежит ему. В любом случае Вы можете ставить вопрос о приобретательной давности: открыто, непрерывно и добросовестно владеть недвижимостью как своей 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Ваши 15 лет проживания, ремонт, коммуникации, уплата расходов за весь дом это как раз те доказательства, которые суд оценивает.

   2. Доли бывшего мужа и его сестры. Здесь сложнее: они зарегистрированные собственники, и одно лишь их бездействие суды не всегда считают отказом от права. Давность против них возможна, если они фактически устранились от владения и содержания дома на протяжении всего срока, и это придется доказывать (квитанции, свидетели, отсутствие их вещей и расходов). Альтернатива: предложить им продать или подарить доли, а при отказе ставить вопрос о выделе Вашей доли в натуре (ст. 252 ГК РФ).

   3. Пристройка (площадь выросла с 35 до примерно 65 кв. м). Пока она не оформлена, дом юридически реконструирован самовольно. Узаконить без согласия сособственников можно через суд: иск о сохранении дома в реконструированном виде и признании права (ст. 222 ГК РФ), с технической экспертизой о безопасности. Одновременно можно просить увеличить Вашу долю с учетом произведенных Вами за свой счет неотделимых улучшений (п. 3 ст. 245 ГК РФ), но сособственники будут ссылаться на отсутствие их согласия, поэтому важно собрать чеки, договоры и фото этапов работ.

   4. Земля. Оформление участка под домом в собственность обычно идет после того, как урегулированы права на дом, поэтому начинать стоит с дома.

   Чтобы оценить шансы точнее, нужны: выписка ЕГРН на дом и участок, Ваше свидетельство или выписка о праве на 1/4, сведения о том, чья была 4-я доля и когда умер собственник, и документы на работы.

Если будет удобно, в личном чате здесь, на Правоведе, разберу Ваши документы и составлю план (какие требования, к кому и в каком порядке заявлять): 3 000 руб., срок 1 рабочий день. Если по итогам понадобится иск, его подготовка 7 000-10 000 руб. в зависимости от числа требований, стоимость разбора зачту.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте Анастасия!

Оформить весь дом на себя по приобретательной давности не получится, так как у него есть другие владельцы. Закон считает, что вы знали об этом, поэтому владение не было «добросовестным» в отношении чужих долей.

Вот что можно сделать по шагам:

Забрать «ничейную» долю (1/4). Раз в нее никто не вступил, она принадлежит государству (муниципалитету). Вам нужно пойти в местную администрацию и попросить продать эту долю вам. Обычно чиновники соглашаются, так как им выгодно получить налоги и передать жилье тому, кто за ним ухаживает.

Забрать чужие доли (по 1/4 бывшего мужа и его сестры) — сложный путь. По закону это почти невозможно, но через суд можно попробовать признать их утратившими право собственности. Для этого собирайте все чеки за 15 лет (на крышу, окна, воду, забор, налоги) и ищите свидетелей-соседей. В суде нужно будет доказать, что они бросили дом, а вы его спасли от разрушения. Если суд откажет в лишении их прав, он хотя бы обяжет их выплатить вам их долю расходов за последние 3 года.

Узаконить пристройку (30 кв. м). Так как другие собственники не дают согласия, идите в суд. Закажите технический план у кадастрового инженера и попросите суд признать за вами право собственности на новую площадь.

Скажите, что без вашей новой крыши и стен дом бы развалился. Эти метры, скорее всего, оформят лично на вас, а не на всех.

Землю сможете оформить в собственность только после того, как у вас станет больше половины дома.
С чего начать прямо сейчас:

Возьмите выписку из ЕГРН на дом и землю (в МФЦ), чтобы точно узнать, кому принадлежат доли и с какого года «висит» четвертая часть.

Идите в администрацию с этой выпиской и просите продать вам выморочную долю.

Параллельно складывайте в отдельную папку все чеки на ремонт за последние годы.

С Уважением!

Юрист, Злобин Александр.

Если мой ответ оказался Вам полезным, оставьте, пожалуйста отзыв или плюсик.