Как оформить раздел недвижимости с ипотекой после развода?

Здравствуйте.

Оформите нотариальное соглашение о разделе общего имущества супругов — по п. 2 ст. 38 СК РФ оно подлежит обязательному нотариальному удостоверению.fincult+1

Что закрепить
Квартира, где вы живёте, полностью переходит вам.
Ваша доля в другой квартире переходит бывшему мужу.
Судьба двух картин: каждому по одной либо иное распределение.
Остаток ипотечного долга — обязательство бывшего мужа.
Компенсация платежей, которые вы уже внесли, и срок исполнения.
Ипотека
Квартира в залоге, поэтому банк должен согласовать изменение состава должников и залога. Соглашение супругов само по себе банк не связывает.

Нормативная основа:

ст. 38 СК РФ — раздел общего имущества по нотариальному соглашению;
ст. 39 СК РФ — доли супругов признаются равными, если иное не согласовано;
ст. 391 ГК РФ — перевод долга допускается с согласия кредитора, то есть банка;
ст. 346 ГК РФ и условия ипотечного договора — распоряжение заложенной квартирой и изменение залога требуют учёта прав залогодержателя;
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — залог сохраняется при переходе права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Порядок
Получите в банке справку об остатке долга и письменный ответ: согласен ли он перевести долг только на бывшего мужа и исключить вас из созаёмщиков/поручителей.
Удостоверьте у нотариуса соглашение с учётом позиции банка.
Зарегистрируйте переход долей в Росреестре.
Оформите с банком перевод долга и изменение залога.
Если банк откажет, не подписывайте условие «вы больше ничего не должны», пока вы остаётесь созаёмщиком или поручителем: перед банком долг может сохраниться. В таком варианте либо погасите остаток, либо включите в соглашение обязанность бывшего мужа платить и компенсировать вам платежи.

Здравствуйте! В вашей ситуации можно оформить переход долей через нотариальный договор мены. Однако поскольку одна из квартир находится в ипотеке, необходимо предварительно согласовать сделку с банком. Особенно важно, что основным заёмщиком является бывший муж. Без решения вопроса с ипотечными обязательствами могут возникнуть сложности даже после переоформления собственности.

Напишите мне в чат. Объясню что нужно сделать в вашей ситуации, как правильно оформить обмен долями и согласовать его с банком, если надо, подготовим нужные документы. Консультация бесплатная.

Александра, здравствуйте. Раз обе квартиры уже разделены по 1/2, у вас с бывшим мужем обычная долевая собственность. Вашу договорённость оформляют договором мены долей (ст. 567 ГК): он передаёт вам свою 1/2 в одной квартире, вы ему свою 1/2 в другой. Соглашение о разделе по ст. 38 СК тут уже не подходит, раздел у вас был.

Договор мены обязательно заверяется у нотариуса: сделки по отчуждению долей в недвижимости требуют нотариальной формы (ч. 1.1 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости). Нотариус сам подаст документы в Росреестр.

Главная сложность в ипотеке. Заложенную квартиру можно отчуждать только с согласия банка, если договор об ипотеке не говорит иное (п. 1 ст. 37 закона об ипотеке). Заёмщиком при этом останется бывший муж, пока банк не согласится перевести кредит на вас.

Что сделать:

— запросите в банке письменное согласие на мену доли и спросите, готов ли он переоформить остаток долга на вас;

— если банк откажет в смене заёмщика, а остаток небольшой, бывает проще его погасить, снять обременение и уже потом идти к нотариусу;

— в договоре мены пропишите, кто платит ипотеку до погашения и как учитываются ваши уже внесённые платежи.

Если хотите, помогу с условиями договора, напишите мне в личные сообщения здесь, на сайте.