Первый раз когда родительскую квартиру приватизировал не сказав им об этом, мама узнала об этом лишь после смерти жены брата, после продажи квартиры

Здравствуйте Марина! 

Ситуация критическая, но поскольку они поехали к нотариусу прямо сейчас, действовать нужно незамедлительно. Оформить дарственную «втайне» на долю, которая находится в общей долевой собственности, брат не сможет, так как нотариус обязан проверить дееспособность вашей 90-летней мамы и чистоту сделки.

Вот пошаговый план, что вы можете сделать прямо сейчас и в ближайшие дни, чтобы воспрепятствовать потере жилья.

1. Экстренные действия (Прямо сейчас)

• Позвоните или приедьте к нотариусу: Если вы знаете, к какому именно нотариусу они поехали (обычно это нотариус, который вел наследственное дело, либо ближайший к дому), срочно свяжитесь с ним. Сообщите, что маме почти 90 лет, её везут под давлением, и вы подозреваете мошеннические действия со стороны брата. Нотариусы крайне бережно относятся к своей лицензии. Если у нотариуса возникнет малейшее сомнение в том, что мама действует добровольно, понимает суть сделки (что она лишается права собственности) или полностью отдает себе отчет в своих действиях, нотариус откажет в удостоверении сделки.

• Свяжитесь с мамой (если возможно): Попробуйте дозвониться до неё без брата. Спокойно объясните, что подписав дарственную, она перестает быть хозяйкой своей доли прямо сегодня, и брат сможет выселить её или продать жилье в любой момент. Старики часто путают дарение (права переходят сразу) с завещанием (права переходят после смерти).

2. Защита недвижимости через Росреестр (Завтра-послезавтра)

Если визит к нотариусу сегодня сорвется или они перенесут сделку, вам нужно срочно заблокировать любые регистрационные действия без личного участия мамы.

• Запрет на регистрационные действия: Возьмите маму и обратитесь в любой офис МФЦ (или оформите это через её личный кабинет на Госуслугах). Нужно подать заявление о «невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права собственности без личного участия собственника».

• Что это даст: После этого Росреестр будет автоматически отклонять любые документы, поданные по доверенности или через электронные подписи, если мама лично не придет в МФЦ.

3. Юридические тонкости долей (Почему брат не может сделать это легко)

Вы упомянули, что у вас 5/6 долей (хотя математически при обязательной доле брата в 1/6 у мамы и вас доли должны были распределиться иначе, но будем исходить из ваших цифр — у вас подавляющая часть квартиры).

• Преимущественное право покупки здесь не работает: При дарении (дарственной) собственник доли не обязан извещать других дольщиков (вас). Брат может принять долю в дар без вашего согласия.

• Но! Квартиру нельзя продать целиком: Даже если мама подарит ему свою 1/2, брат станет владельцем лишь части недвижимости. Продать всю квартиру целиком или выселить вас он не имеет права. Он сможет распоряжаться только своей долей, а продать долю в квартире, где у вас 5/6, посторонним людям за вменяемые деньги практически невозможно.

4. Долговременная защита (Если давление продолжится)

Учитывая возраст мамы (почти 90 лет) и историю манипуляций со стороны брата, вам необходимо обезопасить её на будущее:

1. Психиатрическое освидетельствование: Если мама согласна, обратитесь к врачу-психиатру (можно вызвать на дом из лицензированной клиники) для получения официального заключения о том, что в силу возраста или здоровья она подвержена внушению, плохо понимает последствия финансовых сделок или имеет когнитивные нарушения. Это заключение — главный щит. Если брат все же подпишет какой-то документ, с такой справкой вы легко оспорите сделку в суде как совершенную лицом, не способным понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ).

2. Ограничение дееспособности / Опека: Если у мамы прогрессирует возрастная деменция или сильная потеря памяти, имеет смысл подать иск в суд об ограничении её дееспособности или признании недееспособной с назначением вас опекуном. Опекун полностью контролирует сделки с имуществом подопечного, и брат больше ничего не сможет забрать.

5. Альтернатива дарственной (Компромисс для мамы)

Если мама искренне хочет как-то отблагодарить брата или «не обидеть» его, но боится остаться на улице, предложите ей вместо дарственной оформить Договор пожизненного содержания с иждивением (ренту) или хотя бы включить в договор дарения пункт о пожизненном проживании мамы в этой квартире с условием, что при попытке брата продать долю сделка аннулируется.

См

• ГК РФ Статья 572. Договор дарения: 

Марина, запретить маме подарить ее долю Вы не можете, даже если это ее последнее жилье: собственник распоряжается своим имуществом по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ), а преимущественное право сособственника действует при продаже доли, не при дарении (п. 1 ст. 250 ГК РФ). До подписания все решают мама и нотариус: дарение недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально (п. 3 ст. 574 ГК РФ), и нотариус обязан проверить дееспособность мамы и то, что это ее собственная воля (ст. 43 Основ законодательства о нотариате). Поэтому сейчас важнее всего поговорить с самой мамой, пока договор не подписан

Если договор подпишут, путей два. Если в момент подписания мама не могла понимать значение своих действий или руководить ими, суд может признать дарение недействительным по иску ее самой или лиц, чьи права нарушены этой сделкой (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Если брат ее обманул, в том числе намеренно умолчал о том, о чем должен был сообщить, иск вправе подать сама мама как потерпевшая (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Срок по обоим искам один год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об основании (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Прошлые истории с квартирами пригодятся как фон, но доказывать придется обман именно в этой сделке. Ваша доля от дарения мамы не меняется, и если брат потом захочет продать свою долю постороннему, сначала он обязан письменно предложить ее Вам, кроме продажи с публичных торгов (п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ)

Что можно успеть сегодня, зависит от того, подписан ли уже договор у нотариуса. После удостоверения долю можно вернуть только через суд, и главный иск, об обмане, подает сама мама. Напишите в чат здесь, подписала ли мама договор, разберем, что сделать в первую очередь