Как продать дом, купленный с использованием материнского капитала?

Здравствуйте. Продать можно.

Основные шаги для продажи

1.Выделите доли детям. Это обязательное условие. Если при покупке вы не оформили общую долевую собственность на родителей и детей, это нужно сделать до подачи документов на продажу. Доли оформляются через нотариальное соглашение и регистрируются в Росреестре. Размер доли ребёнка должен быть соразмерен части маткапитала в стоимости дома — меньше нельзя, больше — можно. 

2.Подберите равноценное жильё взамен. Органы опеки не одобрят сделку, если дети не получат взамен равноценные доли. Новое жильё не должно быть хуже по площади, стоимости и условиям проживания. Часто семья одновременно продаёт старый дом и покупает новый. 

3.Получите разрешение органов опеки. Для этого нужно подать заявление в отдел опеки и попечительства по месту жительства и приложить пакет документов на оба объекта (продаваемый и покупаемый). Опека проверит, что права детей не нарушаются. Срок рассмотрения заявления обычно составляет до 15 рабочих дней, но может быть продлён при недостающих документах. 

4.

Оформите сделку. После получения разрешения подписывается основной договор купли-продажи. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, договор обязательно удостоверяется у нотариуса. Если ребёнок старше 14 лет, он подписывает договор самостоятельно с согласия законных представителей. Затем регистрируется переход права собственности в Росреестре. Одновременно с этим (если вы покупаете новый дом) оформляется выделение долей детям. 

Важные нюансы

Если все собственники совершеннолетние, разрешение опеки не требуется, но нужно письменное согласие всех владельцев долей. 

Здравствуйте!

Продать дом, приобретённый с использованием материнского капитала, можно. Но порядок зависит прежде всего от того, исполнена ли обязанность выделить доли членам семьи и есть ли среди собственников несовершеннолетние.

Если Вы продавец, рекомендую следующую последовательность.

Проверьте оформление долей.
По части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ жильё, приобретённое с материнским капиталом, оформляется в общую собственность соответствующих членов семьи.

Если доли детям ещё не выделены, нельзя считать продажу безопасной только потому, что в ЕГРН собственником указан один взрослый. Сначала необходимо урегулировать исполнение обязанности по маткапиталу.

Получите предварительное разрешение опеки, если продаётся имущество несовершеннолетнего.
Основание — статья 37 ГК РФ. В орган опеки нужно представить конкретный вариант сделки и документы, показывающие, как будут защищены имущественные интересы ребёнка.

Не существует универсального правила, что достаточно просто зарегистрировать ребёнка по другому адресу. Регистрация по месту жительства не заменяет право собственности.

Опека оценивает предлагаемые условия. Возможность приобретения другого жилья, размер и стоимость детской доли, перечисление средств на счёт и сроки исполнения определяются применительно к конкретной ситуации. Не следует обещать покупателю сделку до получения разрешения с выполнимыми условиями.

Согласуйте документы с нотариусом.
Сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению. Если дети уже совершеннолетние, основания обязательного участия нотариуса проверяются отдельно, в том числе с учётом продажи долей.

Проверьте дом и участок.
Необходимо установить собственников обоих объектов, наличие ипотеки, арестов и иных ограничений. Если ипотека сохраняется, продажу требуется отдельно согласовать с банком: возможность выделить доли без согласия банка не означает возможность без его согласия продать залоговое имущество.

Если же Вы покупатель такого дома, до передачи денег запросите документы об использовании маткапитала, выделении долей и разрешение опеки, когда оно необходимо. Проверяйте не только наличие разрешения, но и возможность исполнить все его условия.

Главный риск — продажа без соблюдения имущественных прав детей. Поэтому аванс и сроки сделки лучше согласовывать после проверки документов, а расчёты организовать с учётом регистрации перехода права и условий опеки.