Здравствуйте! У меня есть доля в квартире (1/4), остальные доли у бывшего мужа и двух наших детей. Бывший муж хочет продать квартиру целиком, я против, потому что мне негде жить. Он угрожает, что продаст свою долю постороннему человеку. Может ли он это сделать без моего согласия, и есть ли у меня преимущественное право выкупа его доли?
Добрый день!
Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Согласие других сособственников (в том числе бывшей супруги) на продажу доли постороннему лицу не требуется. Закон не наделяет других участников долевой собственности правом запретить сособственнику распорядиться его долей.
При возмездном отчуждении (продаже) доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Бывший супруг обязан известить вас в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если вы не приобретете долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать её любому лицу. Если доля будет продана постороннему лицу с нарушением вашего преимущественного права (без надлежащего извещения), вы имеете право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на вас прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Если бывший супруг угрожает продажей доли, а вы опасаетесь вселения посторонних лиц, вы можете рассмотреть следующие правовые механизмы:
1. Определение порядка пользования: вы вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением (ст. 247 ГК РФ). Суд может закрепить за каждым из сособственников конкретную часть жилого помещения (комнату), соразмерную его доле.
2. Признание доли незначительной: существует механизм принудительного выкупа доли (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Если доля бывшего супруга является незначительной, не может быть реально выделена в натуре, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных сособственников выплатить ему денежную компенсацию, прекратив его право собственности на долю. Однако успех такого иска зависит от конкретных обстоятельств (наличие у него другого жилья, факт проживания и т.д.).
Для расширенной консультации и подготовки документов напишите мне в личный чат.
Здравствуйте. Продать квартиру целиком без Вашего участия бывший муж не может, поскольку Вы являетесь собственником 1/4 доли. Распоряжение всей квартирой возможно только по соглашению всех собственников. Это следует из ст. 246 ГК РФ.
Свою долю бывший муж продать постороннему человеку вправе, и Ваше согласие для этого не требуется. Но до продажи он обязан письменно предложить Вам и другим сособственникам приобрести эту долю, указав цену и остальные условия. У Вас есть преимущественное право покупки. Если в течение месяца после надлежащего извещения доля не будет приобретена, он сможет продать её третьему лицу, но не на более выгодных для покупателя условиях, чем предлагал Вам. Это предусмотрено ст. 250 ГК РФ.
Если он продаст долю с нарушением Вашего преимущественного права, например без извещения либо по меньшей цене, закон позволяет требовать через суд перевода на Вас прав и обязанностей покупателя. Для такого требования установлен трехмесячный срок. Сама сделка по продаже отдельной доли в квартире, как правило, подлежит нотариальному удостоверению по ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ.
Если дети несовершеннолетние и бывший муж намерен продать также принадлежащие им доли, это отдельный вопрос. Для отчуждения имущества несовершеннолетних требуется предварительное разрешение органа опеки.
Добрый день. Продать свою долю постороннему он может, но только с соблюдением вашего преимущественного права. Продать квартиру целиком без вашего согласия — не может.
Про продажу доли. По ст. 250 ГК РФ при продаже доли постороннему остальные собственники имеют преимущественное право покупки. Продавец обязан письменно известить вас о цене и условиях. У вас есть месяц на ответ. Если вы не купите и не откажетесь письменно — он вправе продать долю любому .
Если он продаст без извещения, у вас есть три месяца с момента продажи, чтобы через суд потребовать перевода на вас прав и обязанностей покупателя .
Про квартиру целиком. Продать всю квартиру можно только с согласия всех собственников. Ваше несогласие блокирует сделку.
Что делать. Если он пришлёт извещение — либо выкупайте, либо письменно отказывайтесь. Если продаст молча — у вас есть 3 месяца на иск. Если он подаст иск о принудительной продаже вашей доли — это сложный процесс, и ваши возражения будут учитываться.
Если хотите разобрать ситуацию — напишите в личные сообщения. И если ответ был полезен, поставьте плюс.
Продать всю квартиру без Вашего участия бывший муж не вправе: он не может распоряжаться Вашей 1/4 долей. Если детские доли принадлежат несовершеннолетним, для их отчуждения также требуется соблюдение правил защиты детского имущества, включая разрешение органа опеки в предусмотренных законом случаях.
Свою собственную долю он может продать, но при продаже постороннему покупателю должен соблюсти Ваше преимущественное право по ст. 250 ГК РФ: письменно сообщить цену и условия и, как правило, выждать месяц после надлежащего извещения. Продажа по более низкой цене требует нового предложения. Для продажи отдельной доли обычно нужен нотариус.
Ваш отказ покупать его долю не даёт Вам безусловного права запретить её продажу. Но Ваше право собственности сохраняется, и новый сособственник не может просто выселить Вас из Вашей квартиры. При нарушении преимущественного права можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя, соблюдая трёхмесячный срок и возможность оплатить покупку.
О преимущественной покупке: epp.genproc.gov.ru/ru/web/proc_74/activity/legal-education/explain?item=25698529
