Как оформить отказ бывшего мужа от доли в квартире при продаже недвижимости?

Его условие «отказаться от доли, если продам и куплю новую» можно понимать по-разному:

Он хочет получить деньги за свою долю — тогда он участвует в продаже как продавец, получает свою часть, а вы на свои деньги покупаете новое жильё.
Он просто хочет, чтобы квартира была продана, а не осталась за вами (например, ради ребёнка или по личным причинам), и деньги ему не нужны — тогда он передаёт долю вам, вы продаёте и покупаете новое.

Вариант 1: Он хочет получить деньги за свою долю
Самый простой путь — вы продаёте квартиру вместе, как сособственники.

Договор купли-продажи подписывают оба продавца (вы и бывший муж).
Из вырученных денег он получает свою долю, вы — свою.
На свои деньги (плюс дополнительные, если нужно) вы покупаете новую квартиру, оформляете только на себя.
Бывший муж к новой квартире отношения не имеет.
Плюсы: всё прозрачно, каждый получает своё, никаких налоговых рисков. Минусы: нужно договариваться о цене и сроках продажи.

 
Вариант 2: Деньги ему не нужны, он просто передаёт долю вам
Здесь есть два способа — и один из них лучше другого.

Способ А: Соглашение о разделе совместно нажитого имущества (рекомендую)
Если квартира была куплена в браке — это совместно нажитое имущество, и вы имеете на неё равные права даже после развода. Вы можете разделить его по соглашению.

Вы с бывшим мужем подписываете у нотариуса соглашение о разделе общего имущества — квартира переходит полностью в вашу собственность.
Соглашение регистрируется в Росреестре — вы становитесь единственным собственником.
Вы продаёте квартиру как единственный владелец.
Покупаете новую.
Главный плюс: при разделе совместно нажитого имущества НДФЛ не возникает — это не дарение и не доход, а перераспределение того, что и так частично ваше.

Важно: с 2016 года соглашения о разделе недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Стоимость — около 0,5% от кадастровой стоимости квартиры плюс технические услуги нотариуса.

Способ Б: Договор дарения доли
Бывший муж дарит вам свою долю.

У нотариуса оформляется договор дарения доли.
Регистрация в Росреестре — вы единственный собственник.
Дальше продаёте и покупаете новое.
Серьёзный минус: бывший муж не является вашим близким родственником в смысле Налогового кодекса (близкие родственники — супруги, родители, дети, братья, сёстры, дедушки/бабушки). После развода вы — посторонние лица друг для друга. А значит, с кадастровой стоимости подаренной доли вам придётся заплатить НДФЛ 13%.

Пример: если кадастровая стоимость квартиры 2 млн рублей, доля мужа — 1 млн. Налог составит 130 000 рублей. Это существенная сумма, и её можно избежать, выбрав способ А (соглашение о разделе).

Здравствуйте!

Если доля бывшего мужа уже зарегистрирована в ЕГРН, просто написать «отказ от доли» нельзя. Нужно оформить юридическую сделку. Возможны несколько вариантов:

Дарение доли Вам — оформляется нотариально, после регистрации Вы становитесь единственным собственником и сможете продать квартиру самостоятельно.

Соглашение о разделе имущества супругов — если квартира приобреталась в браке и вопрос раздела ещё не урегулирован. Соглашение удостоверяется нотариусом, в нём можно закрепить квартиру полностью за Вами.

Если квартиру хотите продавать сразу, бывший муж может выступить продавцом своей доли вместе с Вами, а в договоре определить, куда перечисляются деньги.

Если его условие состоит в том, что он отказывается от своей части квартиры именно при условии покупки Вами нового жилья, это лучше закрепить нотариальным соглашением, а не устной договорённостью. Тогда нужно прописать судьбу его доли, денег от продажи и новой квартиры.

Важно: квартира, которую Вы купите после развода, по общему правилу уже не будет совместно нажитым имуществом, но происхождение денег на покупку желательно документально зафиксировать.

Если квартира в ипотеке либо есть доли детей, схема будет другой.

Для подробной платной консультации можете написать через кнопку «Общаться в чате», кому сейчас принадлежат доли и в каких размерах — подскажу наиболее безопасный вариант оформления.

Если ответ помог Вам разобраться в ситуации, буду признателен за благодарность любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Здравствуйте!

Оформить отказ бывшего мужа от недвижимости при продаже можно через нотариальное согласие на продажу (если имущество общее совместное) либо через отчуждение его доли (дарение или продажу вам/третьим лицам), если доля уже выделена.
Совместная собственность (доли не выделены)
Если квартира куплена в браке и оформлена на вас, но юридически считается совместной собственностью, понятие «отказ от доли» в чистом виде не применяется. Требуется его официальное согласие.
Как оформить: Бывший муж должен обратиться к нотариусу и подписать нотариально заверенное согласие на продажу общего имущества (ст. 35 СК РФ)

Здравствуйте, Лиля!

Просто написать «отказ от доли» бывший муж не может. Нужно сначала определить, как сейчас оформлена квартира и какая именно доля зарегистрирована за ним.

Если у Вас с бывшим мужем уже зарегистрированы доли, например по 1/2, то возможны разные варианты: он может передать Вам свою долю либо вы можете продать квартиру вместе, получив каждый причитающуюся ему часть денег. Если же квартира была приобретена в браке и режим общего имущества еще не разделен, можно рассмотреть нотариальное соглашение о разделе имущества, по которому квартира переходит Вам полностью. Такое соглашение допускается и после развода.

Если муж хочет отказаться от своей доли именно при условии, что Вы продадите эту квартиру и купите другую, я бы не оформлял это простой устной договоренностью. Нужно заранее определить, что именно он получает или не получает от продажи и каким документом оформляется переход его права.

Отдельно обращу внимание: вариант с дарением бывшим мужем своей доли может иметь налоговые последствия для Вас, поскольку бывшие супруги не относятся к членам семьи или близким родственникам для освобождения от НДФЛ при дарении недвижимости.

Поэтому сначала я бы посмотрел документы и уже после этого выбрал самый простой и безопасный способ, чтобы не создавать Вам лишних нотариальных расходов и налогов.

Если хотите, пришлите мне в личный чат свежую выписку ЕГРН на квартиру и документ, на основании которого у Вас с бывшим мужем возникли доли. Там я смогу подробнее изучить документы и сказать, какой вариант в Вашей ситуации будет наиболее выгодным и как правильно провести продажу и покупку новой квартиры.

Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.

Здравствуйте. Разберу вашу ситуацию по существу: квартира приобретена в браке, значит, по общему правилу это совместно нажитое имущество, и у бывшего мужа есть право на долю в нём. Ваша задача — оформить его отказ так, чтобы при продаже квартиры вы могли распорядиться всей вырученной суммой и купить новое жильё.

Правовая основа. Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, а по ст. 39 СК РФ доли при разделе признаются равными, если иное не установлено соглашением. Важно: сам по себе развод не прекращает общую собственность на квартиру — она сохраняется, пока имущество не разделено. Поэтому просто «отказ» мужа от доли нужно облечь в одну из законных форм.

Вариант первый — нотариальное соглашение о разделе общего имущества. Это самый удобный для вас путь. По ст. 38 СК РФ раздел общего имущества может быть произведён как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также по соглашению между ними. Соглашение о разделе можно заключить в любое время после развода, независимо от того, сколько лет прошло. В соглашении прямо прописывается: квартира переходит в вашу единоличную собственность, бывший муж доли не имеет и претензий не заявляет. Нотариальное удостоверение такого соглашения по п. 2 ст. 38 СК РФ обязательно только по желанию сторон, а не в силу закона, — но на практике нотариальная форма удобна: нотариус проверяет дееспособность и добровольность, а документ почти не оспаривается. После подписания вы регистрируете право в Росреестре, и квартира становится только вашей.

Вариант второй — договор дарения доли. Бывший муж дарит вам свою долю. Здесь есть нюанс по налогам: по п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Бывшие супруги прямо в этот перечень не названы, и однозначной практики по вопросу нет: возможны оба подхода — и освобождение, и доначисление НДФЛ. Поэтому, если выбираете дарение, этот момент стоит заранее уточнить у нотариуса или налогового консультанта. Соглашение о разделе имущества в этом смысле спокойнее — это не доход, а реализация имущественного права, налога не возникает.

Вариант третий — продать квартиру целиком, а выручку разделить и купить новое жильё. Этот вариант прямо описан в вашем вопросе, и он рабочий. Пока квартира в совместной собственности, для её продажи по ст. 35 СК РФ требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение общим имуществом — но поскольку брак расторгнут, вы продаёте как сособственники: либо оба фигурируете в договоре и подписываете его, либо муж оформляет на вас доверенность или отдельно продаёт вам свою долю. Дальше два пути. Первый: вы продаёте квартиру целиком, деньги поступают на счёт, и вы сразу делите выручку — например, муж получает свою половину, а вы свою направляете на новую квартиру. Второй: вы продаёте квартиру целиком, а расчёты с мужем оформляете соглашением о разделе выручки, где прямо прописано, что его часть идёт на покупку нового жилья, которое оформляется на вас. Второй путь удобнее, если муж готов подождать и не забирать деньги сразу, — но он требует доверия: как только деньги окажутся у него, заставить вложить их в вашу новую квартиру будет уже нельзя. Поэтому, если муж готов отказаться от доли в пользу вашей новой квартиры, надёжнее сначала оформить раздел (вариант первый), а потом продавать.

Вариант четвёртый — продажа с последующей покупкой и оформлением отказа «потом». Так делать не советую. Если вы продадите квартиру, где мужу принадлежит доля, без его оформленного отказа, вы не сможете продать её целиком — либо потребуется его подпись в договоре, либо сделка по вашей доле пройдёт отдельно. Деньги от продажи его доли поступят ему, и вернуть их или заставить его вложить в новую квартиру будет уже невозможно. Поэтому отказ оформляется до продажи, а не после.

Что делать по шагам:

1. Получите выписку из ЕГРН и документы на квартиру, чтобы точно определить, как оформлено право (совместная собственность или уже доли).

2. Заключите с бывшим мужем соглашение о разделе общего имущества, по которому квартира переходит вам, — это самый чистый вариант без налога. Нотариальное удостоверение — по вашему желанию.

3. Зарегистрируйте переход права в Росреестре (через МФЦ), после чего продавайте квартиру как единоличный собственник.

4. Купленную новую квартиру оформляйте сразу на себя — тогда она будет вашей личной собственностью.

Какие документы понадобятся: паспорта обоих, свидетельство о расторжении брака, правоустанавливающий документ на квартиру, выписка из ЕГРН, свидетельство о заключении брака (для подтверждения, что имущество нажито в браке). Нотариус сам запросит часть сведений.

Сроки. Исковой давности для заключения соглашения о разделе нет — по п. 7 ст. 38 СК РФ трёхлетний срок касается только требований о разделе через суд, и течёт он не с даты развода, а со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права (п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15). Пока муж не против и сам готов отказаться, вопрос давности вообще не стоит.

Если муж передумает или начнёт спорить. Тогда договориться не получится, и раздел придётся делать через суд по ст. 38, 39 СК РФ. Суд по общему правилу признает доли равными, но может отступить от равенства в интересах несовершеннолетних детей или если один из супругов вкладывал личные средства (ст. 36 СК РФ). Учтите: если квартира покупалась в ипотеку, перевод долга и распоряжение заложенной квартирой возможны только с согласия банка (ст. 45 СК РФ), и банк придётся привлекать к сделке.

Чего делать не надо: не пытайтесь оформить «отказ» простой распиской или устной договорённостью — для недвижимости это не имеет силы, и Росреестр такую сделку не зарегистрирует. И не продавайте квартиру до того, как отказ мужа оформлен документально.

Оказалось полезно — отметьте ответ, пожалуйста. Другим с тем же вопросом будет проще.