Право не платить налог у Вас есть: участки получены по наследству в 2019 году, поэтому трехлетний минимальный срок владения соблюден (ст. 217.1 НК РФ). Однако регулярная сдача земли за зерно дает ФНС основание заявить об использовании имущества в предпринимательской деятельности, при котором льгота по сроку владения на участки не действует (ст. 217 НК РФ). При такой переквалификации инспекция попытается начислить 13% со всей цены продажи со штрафом, если заранее не доказать пассивный характер владения землей физлицом без статуса ИП.
В детальном разборе подготовлю правовую позицию об отсутствии коммерческого статуса и готовый текст пояснений для налоговой - это позволит защитить освобождение от налога и избежать доначислений.
Здравствуйте, Александр!
Если участки перешли к Вам по наследству после смерти родителей в 2019 году, а продали Вы их в 2025 году, то по общему правилу НДФЛ с продажи платить не нужно.
Для недвижимости, полученной по наследству, минимальный срок владения составляет 3 года — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Причем срок считается со дня смерти наследодателя, а не с даты оформления права в Росреестре. В Вашем случае к 2025 году трехлетний срок уже истек. ФНС подтверждает, что при соблюдении этого срока доход от продажи наследственной недвижимости освобождается от НДФЛ и декларацию по продаже подавать не требуется.
Однако есть важный нюанс: Вы пишете, что участки все время сдавались в аренду и Вы ежегодно получали зерно. Если участки непосредственно использовались Вами в предпринимательской деятельности, освобождение по сроку владения может не применяться — п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Поэтому нужно уточнить:
Были ли Вы зарегистрированы как ИП в 2019–2025 годах?
Учитывали ли доход от аренды участков как предпринимательский доход?
Кто арендатор — сельхозорганизация, фермер/ИП или физическое лицо?
Если Вы не были ИП, а просто как физическое лицо получили в наследство участки и продолжали сдавать их по договору аренды, ситуация значительно благоприятнее, но договор аренды и порядок получения зерна желательно посмотреть перед окончательным выводом.
Отдельно отмечу: доход в виде зерна за аренду — это самостоятельный доход в натуральной форме; вопрос его налогообложения не зависит от освобождения дохода от продажи участков.
Если мой ответ помог Вам, буду благодарен за положительный отзыв.
Александр, здравствуйте. Хороший вопрос — здесь два разных налоговых момента.
Налог с продажи участков
Платить не нужно. Для имущества, полученного в наследство, минимальный срок владения составляет 3 года(ст. 217.1 НК РФ). После истечения этого срока доход от продажи налогом не облагается.
Наследство открылось в 2019 году — в момент смерти родителей. С этого момента отсчитывается срок владения, а не с даты регистрации права в Росреестре. Вы продали участки в 2025 году — прошло 6 лет, что превышает 3-летний минимум.
Декларацию 3-НДФЛ по продаже подавать не нужно.
Налог с арендной платы (зерно)
А вот здесь есть нюанс. Вы ежегодно получали зерно в качестве арендной платы. С точки зрения Налогового кодекса это доход в натуральной форме, и он облагается НДФЛ по ставке 13%.
Получая зерно вместо денег, вы всё равно получаете доход — его стоимость оценивается по рыночным ценам на момент получения. За каждый год, когда вы получали арендную плату зерном, вы были обязаны:
подать декларацию 3-НДФЛ за соответствующий год;
уплатить 13% от стоимости полученного зерна.
Срок давности по налоговым правонарушениям — 3 года. Это значит, что налоговая может запросить декларации и доначислить налог за 2023–2025 годы. За более ранние периоды срок уже истёк.
Что делать сейчас
По продаже — ничего не нужно. Налог не возникает, декларацию не подаёте.
По арендной плате — если ранее не декларировали доход от получения зерна, есть смысл проконсультироваться с налоговым юристом или бухгалтером. Можно подать уточнённые декларации за последние 3 года добровольно — это снизит риск штрафов. Штраф за неподачу декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей. За неуплату налога — 20% от суммы, при умышленном — 40%.
Проверьте договор аренды — в нём указана стоимость аренды или количество зерна? Это поможет определить налогооблагаемую базу.
Если расскажете, были ли у вас официальные договоры аренды и зарегистрированы ли они в Росреестре — подскажу точнее, как оформить декларации.
Добрый день.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Так, на основании подпункта 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования, составляет три года.
Персональный разбор вашей ситуации с изучением документов можно осуществить в личных сообщения по ссылке pravoved.ru/lawyer/2829085/
Так же по указанной ссылке Вы можете отблагодарить за уже данный ответ.
Пишите, там всё обсудим.
Здравствуйте, Александр!
Если участки получены Вами по наследству в 2019 году и с тех пор не образовывались новые объекты, трехлетний минимальный срок владения для наследственного имущества к продаже в 2025 году истёк — п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
Однако освобождение от НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется к имуществу, непосредственно использовавшемуся в предпринимательской деятельности, поэтому многолетнюю сдачу трёх сельхозучастков в аренду за зерно необходимо оценивать с учётом Вашего статуса и характера этой деятельности.
Если Вы сдавали участки как обычное физлицо и такое использование не признаётся предпринимательским, доход от продажи после истечения минимального срока владения, как правило, НДФЛ не облагается. Если же участки использовались в предпринимательской деятельности, налог может возникнуть независимо от срока владения.
Это предварительная оценка вашей ситуации. Для точного вывода по рискам и дальнейшим действиям необходимо изучение документов — такой разбор проводится в формате отдельной консультации.
При необходимости напишите в чат — Общаться в чате.
Если ответ был полезен, можете поставить оценку, нажав «+».
