Как совладельцу помещения забрать часть площади для использования?

Здравствуйте, Диана!

Что значит «совладелица»? Надо смотреть документы.

Если помещение находится в долевой собственности, мама вправе пользоваться им соразмерно своей доле, но не может просто самостоятельно «забрать» конкретную часть помещения.

Варианты:

-заключить с другими собственниками соглашение о порядке пользования помещением;
-при отсутствии согласия — определить порядок пользования через суд.
Если помещение передано в аренду под пункт Ozon, дополнительно нужно проверить договор аренды: кто его заключал, на какую площадь и срок. Права арендатора также придется учитыват.

Для получения дополнительной консультации можете написать мне.

Добрый день.

Диана, Ваша мама владеет долей в нежилом помещении?

Прежде чем разбираться, как маме физически выделить себе часть площади, стоит понять, на чём вообще держится этот пункт Ozon в помещении. Если там действует договор аренды с оператором Ozon, право мамы на долю не даёт ей права вторгнуться в занимаемую арендатором площадь до конца срока аренды, даже если она сособственник. Порядок пользования общим помещением между сособственниками определяется по соглашению либо, при споре, судом по статье 247 Гражданского кодекса, и суд обычно исходит не из желания одного из совладельцев, а из размера долей и уже сложившегося порядка пользования. Если же арендного договора на это конкретное помещение нет и им просто фактически распоряжается другой сособственник или третье лицо без оформленных прав, тогда мама вправе прямо потребовать доступа к части площади пропорционально своей доле, а при отказе взыскать компенсацию за невозможность пользоваться своим имуществом. Есть ли договор аренды на это помещение и на какой он срок?

Здравствуйте, Диана!

Коллеги верно обозначили общую рамку по аренде, однако в Вашей ситуации есть важные технические и финансовые инструменты защиты прав мамы.

Физически забрать часть помещения означает выдел доли в натуре по статье 252 Гражданского кодекса РФ. Это возможно лишь при технической делимости: наличии отдельного входа, соблюдении пожарных норм и постановке изолированного объекта на кадастровый учет. При невозможности раздела закон предусматривает определение порядка пользования с закреплением конкретных площадей или зон (статья 247 Гражданского кодекса РФ) либо выплату компенсации.

Ключевой фактор — законность размещения Ozon. По статье 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение общим имуществом требует согласия всех сособственников. Если второй владелец сдал объект без согласия мамы, сделка не создает для нее обязанностей. Мама вправе заявить негаторное требование об устранении препятствий в пользовании помещением по статье 304 Гражданского кодекса РФ в отношении своей доли.

Кроме того, мама имеет право на доход. Согласно статье 248 Гражданского кодекса РФ доходы от общего имущества делятся соразмерно долям. Если второй собственник получает арендную плату или сам ведет бизнес Ozon, мама вправе взыскать причитающиеся средства за последние три года. Это денежное требование часто стимулирует сособственника добровольно согласовать порядок пользования или выделить площадь.

Для выработки решения прошу уточнить:
1) Каков размер доли мамы в праве и какова площадь помещения?
2) Давала ли мама письменное согласие на размещение пункта Ozon?
3) Позволяет ли планировка обустроить отдельный изолированный вход?

Как только Вы ответите на эти вопросы или пришлёте выписку из ЕГРН с техпланом в чат, я в течение пары рабочих дней подготовлю для Вас проект соглашения о порядке пользования для переговоров либо досудебную претензию о выплате доходов.