Ответ команды Правовед
Несоответствие фактической отделки той, что указана в техническо-экономическом паспорте и приложениях к договору, - это передача объекта ненадлежащего качества, а не «эконом-вариант». В силу ст. 557 ГК РФ при передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, применяются правила о последствиях продажи товара с недостатками: Вы вправе требовать безвозмездного устранения (то есть поклейки обоев силами застройщика), либо соразмерного уменьшения цены, либо возмещения своих расходов на исправление. Как потребитель Вы дополнительно защищены Законом о защите прав потребителей - включая гарантийный срок на отделочные работы и неустойку за просрочку исполнения законного требования.
Довод застройщика «Вы всё видели и подписали акт» слабый: акт приёмки не является согласием на отступление от согласованной отделки, если в нём прямо не зафиксировано, что окраска стен на кухне принята Вами вместо обоев. По неровности пола ситуация отдельная - это скрытый недостаток, который проверяется на соответствие строительным нормам по допустимым отклонениям, и здесь ключевую роль играет способ фиксации. Основной риск - если в самом договоре есть оговорка, что отделка выполняется «по усмотрению застройщика» или допускается замена материалов на равнозначные; тогда акцент придётся смещать именно на дефекты качества, а не на вид покрытия.
Можем детально разобрать Вашу ситуацию в рамках платной консультации: разложу, на чём строить претензию к застройщику и какие именно требования выгоднее заявить (устранение или деньги), как правильно зафиксировать неровность пола, чтобы её не списали на Вас, что делать при отказе и в какие сроки, а также как посчитать неустойку и штраф, если дело дойдёт до суда.
Здравствуйте!
Вы вправе предъявить застройщику претензию о ненадлежащем исполнении условий договора (отделка кухни не соответствует технической документации), даже если подписали акт приёма-передачи. Необходимо направить письменную претензию с требованием устранить недостаток (поклеить обои) либо выплатить компенсацию. В случае отказа — обращаться в суд.
Статья 4, 7, 18, 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» — устанавливают право покупателя требовать устранения недостатков товара (квартиры), если они выявлены после передачи, и если квартира не соответствует договору или технической документации.
Статья 7 Федерального закона № 214-ФЗ — застройщик обязан передать квартиру, соответствующую условиям договора и проектной документации.
Статья 723 ГК РФ — если работа (отделка) выполнена с недостатками, заказчик вправе потребовать их устранения или уменьшения цены.
Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 — разъясняет, что подписание акта приёмки не лишает права предъявлять претензии, если недостатки не были и не могли быть обнаружены при осмотре.
Если отделка кухни явно не соответствует техническому паспорту, это существенный недостаток.Если застройщик докажет, что вы были осведомлены о таком виде отделки (например, подписывали дополнительное соглашение или видели экспликацию заранее), шансы на удовлетворение претензии снижаются.Если недостатки были скрытыми (например, «шишка» на полу), у вас также есть право на предъявление требований, но нужно доказать, что они не были заметны при приёмке.
Если мой ответ был полезен для вас, прошу отблагодарить юриста. m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4146134/
Если вам потребуется более детальная консультация или помощь в составлении юридических документов, вы можете обратиться ко мне в чат. Эти услуги предоставляются на платной основе.
С уважением, юрист Вартанов Тигран Анатольевич!
У вас похожая ситуация?
Здравствуйте, Екатерина. Дополню ранее данный ответ. Здесь важно сначала понять, по какому договору Вы приобрели квартиру. Поскольку дом уже был сдан, не факт, что к Вашей ситуации применяется Закон № 214-ФЗ. Если это обычный договор купли-продажи, применяются нормы ГК РФ о продаже недвижимости. При этом сам факт подписания акта не освобождает продавца от ответственности, если квартира не соответствует условиям договора (п. 2 ст. 556, ст. 557 ГК РФ). По обоям главный вопрос в том, является ли техническо-экономический паспорт частью договора или есть ли в договоре ссылка на него. Если паспорт Вам выдали только после сделки, а окрашенные стены Вы видели заранее, требование по обоям уже не такое однозначное. А вот неровность пола, если ее действительно нельзя было обнаружить при обычном осмотре, стоит обязательно зафиксировать, желательно с участием специалиста. Поэтому перед претензией я бы сначала посмотрел договор, акт приема-передачи и техническо-экономический паспорт. Тогда можно будет точно определить, что именно требовать от продавца. Нужна помощь — обращайтесь (письменная претензия будет платной — расценки у меня на странице).
С уважением,
Формулировка претензии должна зависеть от требуемого результата: для устранения недостатков не нужно доказывать, что они «существенные». Отсутствие обоев, при том что окрашенную кухню вы видели до сделки, безопаснее описывать как несоответствие согласованной отделке. Неровность пола следует указать отдельно как скрытый строительный дефект. Если назвать оба недостатка существенными без технического заключения, продавец получит лишний предмет для спора.
В просительной части по каждому недостатку выберите одно требование: безвозмездно устранить, соразмерно уменьшить цену либо возместить подтвержденные расходы на исправление. Не смешивайте это с требованием расторгнуть сделку: для него уровень нарушения и доказательства оцениваются иначе.
В вашем тексте лучше ссылаться не на «обман», а на конкретное расхождение между согласованным описанием и фактической отделкой: паспорт нужно приложить, а связь с договором показать отдельной фразой.