Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

96 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
96 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Может ли владелец нежилого помещения продать свою долю в местах общего пользования?

Четыре нежилых помещения, принадлежащих разным собственникам, имеют места общего пользования: коридор и санузел. У нас, собственников, появилось желание оборудовать собственные санузлы. Для этого необходимо поделить места общего пользования. Имеем мы на это право? Как правильно все оформить? Могу я продать свою долю в местах общего пользования своему соседу по нежилому помещению?

27 Февраля 2013, 22:34, вопрос №50174 Татьяна, г. Самара
200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Феофанов Олег

    Нет, выделение доли в общем имуществе многоквартирного дома не допускается

    4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

    1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

    2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.




    27 Февраля 2013, 22:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго Вам дня!

    Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

    Имущество, обслуживающее несколько помещений, находится в долевой собственности собственников таких помещений.

    Выдел внатуре такого имущества невозможен. Росреестр не зарегистрирует сделку в том числе ещё потому, что отдельно право долевой собственности на коридор и санузел, наверняка, не зарегистрировано.

    То есть продать такое имущество Вы не можете. Но собственники могут принять решение о порядке пользования таким имуществом конкретными собственниками помещений.

    27 Февраля 2013, 22:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Места общего пользования используются собственниками нежилых помещений в порядке, установленном соглашением собственниках всех помещений, имеющих право пользования названными местами общего пользования. В таком соглашении можно оговорить все акспекты пользования этими местами.

    А кто является титулярным собственником мест общего пользования? Вот это лицо должно определять и их назначение, и порядок использования этих мест любыми лицами.

    Соглашением между сособственниками мест общего пользования можно предусмотреть и натуральный раздел помещений общего пользования, или, например, график доступа к местам общего пользования, очередность и т.д… После заключения такого соглашения любая из его сторон вправе распоряжаться правами, предоставленными таким соглашением. Но это не будет продажей доли в праве собственности на место общего пользования, если эти места будут распределены первым указанным соглашением собственниками нежилых помещений между собой и переустроены как Вы указали в ответе. Просто можно распорядиться своим правом на пользование местами общего пользования в пользу иного лица, если другими соглашения сособственников это не запрещено.

    Если я что-то не так понял, уточните, пожалуйста, Ваш вопрос.

    27 Февраля 2013, 22:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Не совсем ясно из вашего вопроса, находятся ли в собственности данных четырех лиц все нежилые помещения в данном здании или есть еще собственники. 

    Если этим четверым собственникам принадлежат все нежилые помещения, и другие собственники (в том числе муниципальное образование) отсутствует, то вы можете оформить право общей долевой собственности на места общего пользования, а затем, определив порядок пользования, разделив общее имущество и выделив в натуре доли, зарегистрировать свое право собственности на вновь образованные помещения. 

    Если же это невозможно в силу планировки или иных причин, то вы и другие собственники можете определить порядок пользования общим имуществом, согласовать соответствующую  перепланировку (в том числе возможно с целью выдела доли в натуре), перепланировать помещения, а затем уже ражделить общее имущество, выделив доли в натуре, если это будет необходимо.

    При этом следует иметь в виду, что если вы приобрели у собственника здания нежилое помещение, а не нежилое помещение и долю в праве общей собственности на места общего пользования, и так же иные собственники приобрели только само нежилое помещения, места общего пользования могут находиться в собственности бывшего собственника здания. Иными словами, вас в здании будет не 4, а 5 собственников, при этом у 4х — в собственности нежилые помещения, а в 5го — места общего пользования. Тогда необходимо будет согласовывать свои намерения с данным собственником, поскольку, несмотря на ваше право пользования данными местами общего пользования,  право общей долевой собственности на них, в отличие от многоквартирных жилых домов, собственники помещений автоматически не получают. 

    В связи с этим необходимо уточнение, кому именно принадлежат данные площади (места общего пользования). 

    27 Февраля 2013, 23:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, именно четверым собственникам принадлежат 4 нежилые помещения, других собственников нет. Места общего пользования ни на кого конкретно не оформлены.

    27 Февраля 2013, 23:34
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Тогда однозначно их продать друг другу нельзя.

    Только можно определить опрядок их использования, для его заключить соглашение.

    27 Февраля 2013, 23:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег

    Да именно так. Распорядиться долями нельзя. да и выделить их не получится.

    27 Февраля 2013, 23:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    - Да, именно четверым собственникам принадлежат 4 нежилые помещения, других собственников нет. Места общего пользования ни на кого конкретно не оформлены.

    Полностью согласен с Константином. 

    Кроме того, поясните пожалуйста, кому принадлежит здание, в котором расположены принадлежащие Вам помещения? Вот это лицо вправе устанавливать порядок владения и пользования местами общего пользования. Ваши помещения не могли бы быть зарегистрированы как Ваши собственные, если бы одновременно или изначально не было бы зарегистрировано право на все здание (строение, сооружение), в котором находятся принадлежащие Вам помещения. Они не могут быть в ЕГРП в «воздухе». Такова его структура. Узнать, кому принадлежит здание, можно по запросу в соответствующее отделение Росреестра.

    27 Февраля 2013, 23:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Каким образом и у кого при этом приобретались данные помещения? Был ли у здания до этого единый собственник, в том числе муниципальное образование? Упомянута ли в договоре купли-продажи (ином договоре)  передача прав на места общего пользования. 

    Или данное здание построено с «нуля» данными 4мя лицами.

    Каким образом данные места общего пользования обозначены в БТИ, есть ли о них сведения в ЕГРП.

    Все эти вопросы для вас будут требовать прояснения, поскольку история данного здания в данном случае имеет значение. 

    Если у вас самый простой вариант — право общей долевой собственности на данные МОП, то можно воспользоваться вариантами, которые я озвучила.

    27 Февраля 2013, 23:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Каждый из нынешних собственников приобретал помещение свое в разное время и у разных лиц. Когда-то это была служба быта, работники выкупили свои доли у государства, потом их продали... и т.д. Значит, соглашение между всеми собственниками - главный наш документ? И мы можем устраивать новые санузлы. А я могу передать "свои" метры своему соседу?

    27 Февраля 2013, 23:55
  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Да. Соглашение — ваш главный документ. 

    Вы можете передать не то чтобы метры, а следующее Вам по соглашению право (на использование (очередность, порядок такового) МОП иным лицом в Вашу очередь, в Вашей части и т.д.).

    28 Февраля 2013, 00:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег

    Поясните, для чего Вам надо передавать эти доли? Не совсем ясно.

    28 Февраля 2013, 00:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    Соглашение между собственниками все же не освободит вас от согласования перепланировки. 

    При этом крайне советовала бы вам и вашим со-собственникам все же совместно проследить историю здания до момента выкупа долей у государства, а, возможно, и ранее, но  хотя бы до 1991 года, чтобы избежать негативных сюрпризов.

    Конечно же, необходимо права на данные МОП зарегистрировать в ЕГРП как на общую долевую собственность.  В ситуации, если права на помещения передавались не очень корректно, возможны проблемы на этой стадии, которые, впрочем, решаемы в судебном порядке. 

    «Своих» метров у вас на данный момент нет. При этом вы можете при составлении соглашения о порядке пользования МОП указать, какие именно МОП закреплены за каким именно лицом, включая площадь данных мест. Но «передать», как «продать» или как «сдать в аренду» вы данную площадь не можете, поскольку она вам не принадлежит полностью. У вас только доля в праве на нее (в оптимистичном варианте, если нет никаких подводных камней).

    28 Февраля 2013, 00:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats