Четыре нежилых помещения, принадлежащих разным собственникам, имеют места общего пользования: коридор и санузел. У нас, собственников, появилось желание оборудовать собственные санузлы. Для этого необходимо поделить места общего пользования. Имеем мы на это право? Как правильно все оформить? Могу я продать свою долю в местах общего пользования своему соседу по нежилому помещению?
Нет, выделение доли в общем имуществе многоквартирного дома не допускается
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Доброго Вам дня!
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Имущество, обслуживающее несколько помещений, находится в долевой собственности собственников таких помещений.
Выдел внатуре такого имущества невозможен. Росреестр не зарегистрирует сделку в том числе ещё потому, что отдельно право долевой собственности на коридор и санузел, наверняка, не зарегистрировано.
То есть продать такое имущество Вы не можете. Но собственники могут принять решение о порядке пользования таким имуществом конкретными собственниками помещений.
Места общего пользования используются собственниками нежилых помещений в порядке, установленном соглашением собственниках всех помещений, имеющих право пользования названными местами общего пользования. В таком соглашении можно оговорить все акспекты пользования этими местами.
А кто является титулярным собственником мест общего пользования? Вот это лицо должно определять и их назначение, и порядок использования этих мест любыми лицами.
Соглашением между сособственниками мест общего пользования можно предусмотреть и натуральный раздел помещений общего пользования, или, например, график доступа к местам общего пользования, очередность и т.д… После заключения такого соглашения любая из его сторон вправе распоряжаться правами, предоставленными таким соглашением. Но это не будет продажей доли в праве собственности на место общего пользования, если эти места будут распределены первым указанным соглашением собственниками нежилых помещений между собой и переустроены как Вы указали в ответе. Просто можно распорядиться своим правом на пользование местами общего пользования в пользу иного лица, если другими соглашения сособственников это не запрещено.
Если я что-то не так понял, уточните, пожалуйста, Ваш вопрос.
- Да, именно четверым собственникам принадлежат 4 нежилые помещения, других собственников нет. Места общего пользования ни на кого конкретно не оформлены.
Полностью согласен с Константином.
Кроме того, поясните пожалуйста, кому принадлежит здание, в котором расположены принадлежащие Вам помещения? Вот это лицо вправе устанавливать порядок владения и пользования местами общего пользования. Ваши помещения не могли бы быть зарегистрированы как Ваши собственные, если бы одновременно или изначально не было бы зарегистрировано право на все здание (строение, сооружение), в котором находятся принадлежащие Вам помещения. Они не могут быть в ЕГРП в «воздухе». Такова его структура. Узнать, кому принадлежит здание, можно по запросу в соответствующее отделение Росреестра.
Не совсем ясно из вашего вопроса, находятся ли в собственности данных четырех лиц все нежилые помещения в данном здании или есть еще собственники.
Если этим четверым собственникам принадлежат все нежилые помещения, и другие собственники (в том числе муниципальное образование) отсутствует, то вы можете оформить право общей долевой собственности на места общего пользования, а затем, определив порядок пользования, разделив общее имущество и выделив в натуре доли, зарегистрировать свое право собственности на вновь образованные помещения.
Если же это невозможно в силу планировки или иных причин, то вы и другие собственники можете определить порядок пользования общим имуществом, согласовать соответствующую перепланировку (в том числе возможно с целью выдела доли в натуре), перепланировать помещения, а затем уже ражделить общее имущество, выделив доли в натуре, если это будет необходимо.
При этом следует иметь в виду, что если вы приобрели у собственника здания нежилое помещение, а не нежилое помещение и долю в праве общей собственности на места общего пользования, и так же иные собственники приобрели только само нежилое помещения, места общего пользования могут находиться в собственности бывшего собственника здания. Иными словами, вас в здании будет не 4, а 5 собственников, при этом у 4х — в собственности нежилые помещения, а в 5го — места общего пользования. Тогда необходимо будет согласовывать свои намерения с данным собственником, поскольку, несмотря на ваше право пользования данными местами общего пользования, право общей долевой собственности на них, в отличие от многоквартирных жилых домов, собственники помещений автоматически не получают.
В связи с этим необходимо уточнение, кому именно принадлежат данные площади (места общего пользования).
Да, именно четверым собственникам принадлежат 4 нежилые помещения, других собственников нет. Места общего пользования ни на кого конкретно не оформлены.
Каким образом и у кого при этом приобретались данные помещения? Был ли у здания до этого единый собственник, в том числе муниципальное образование? Упомянута ли в договоре купли-продажи (ином договоре) передача прав на места общего пользования.
Или данное здание построено с «нуля» данными 4мя лицами.
Каким образом данные места общего пользования обозначены в БТИ, есть ли о них сведения в ЕГРП.
Все эти вопросы для вас будут требовать прояснения, поскольку история данного здания в данном случае имеет значение.
Если у вас самый простой вариант — право общей долевой собственности на данные МОП, то можно воспользоваться вариантами, которые я озвучила.
Да именно так. Распорядиться долями нельзя. да и выделить их не получится.
Поясните, для чего Вам надо передавать эти доли? Не совсем ясно.