Можно ли оформить ипотеку на мужа по доверенности, если он находится на СВО?

Здравствуйте! Формально закон это допускает, но на практике почти все крупные банки в ипотечных сделках по доверенности от военнослужащих СВО работают с большими ограничениями, а часть банков вовсе отказывает. Причина не в запрете, а в требованиях внутренних регламентов банков и в специфике удостоверения доверенности из зоны боевых действий. Здесь по сути два разных вопроса: юридическая возможность оформить ипотеку по доверенности и практическая готовность конкретного банка такую сделку провести.

Представительство по доверенности прямо разрешено ст. 182 и ст. 185 ГК РФ, включая право на заключение кредитных договоров и сделок с недвижимостью, если это указано в полномочиях. Военнослужащие вправе удостоверять доверенности у командира воинской части, и такие доверенности приравниваются к нотариальным по п.п. 3 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ. Доверенность, удостоверенная командиром части, имеет полную юридическую силу и не требует дополнительного нотариального заверения. Если приобретаемое жильё будет оформлено в браке, оно поступит в общую совместную собственность супругов по п. 1 ст. 34 СК РФ независимо от того, на кого записано, и кредитные обязательства при разводе будут делиться как общий долг по п. 3 ст. 39 СК РФ, это Верховный Суд подтвердил в Обзоре судебной практики №1 от 2016 года и последующих определениях. Жёны оформляют ипотеку «на себя», ошибочно думая что защищают мужа, а по факту создают долг, который потом при разделе всё равно признаётся общим, и наоборот, теряют возможность оформить на военнослужащего с использованием его льгот.

Если вы берёте ипотеку на себя как основной заёмщик, муж идёт созаёмщиком (или наоборот), тогда доверенность нужна только на подписание кредитного договора и договора купли-продажи от имени мужа, банк принимает такие сделки чаще. Если муж основной заёмщик, а Вы действуете полностью по доверенности от его имени, это сложнее, потому что банк не может провести идентификацию заёмщика по 115-ФЗ дистанционно, и часть банков просто откажет. Ещё вариант, т.к. это отдельная тема: льготная ипотека для участников СВО по региональным программам и специальные условия ряда банков (Сбер, ВТБ, Промсвязьбанк как опорный банк для военнослужащих), там условия могут быть выгоднее, но требования к оформлению строже.

Что имеет значение: 1) какой банк и какая программа ипотеки (базовая, семейная, IT, для участников СВО), от этого зависит перечень допустимых схем; 2) есть ли у мужа уже оформленная доверенность и в каком объёме прописаны полномочия (право на получение кредита, залог, регистрацию сделки, распоряжение денежными средствами на счетах); 3) кем удостоверена доверенность, командиром части или нотариусом до убытия; 4) справка о доходах мужа (денежное довольствие), большинство банков её принимают, но требуют форму именно от фин. органа воинской части; 5) есть ли действующий контракт и его срок; 6) планируется ли использование выплат участнику СВО в качестве первоначального взноса, здесь есть налоговые и правовые нюансы; 7) Ваши доходы и кредитная история, потому что при отказе банка в схеме с доверенностью запасной вариант это оформление на Вас с последующим включением жилья в общее имущество.

Отдельный момент, о котором мало кто думает, это что доверенность должна прямо содержать полномочие на заключение кредитного договора с указанием предельной суммы, права передачи имущества в залог (ипотеку) и права подписания договора купли-продажи. Общая формулировка «представлять интересы в банках» недостаточна, банк такую доверенность не примет, а нотариус при регистрации сделки может отказать. Это самая частая причина срыва сделок такого рода.