Подскажите пожалуйста, с женой в браке куплен дом, развелись, дом в ипотеке, ипотека оформлена на меня, по документам и дом оформлен на меня, суд выделил ей часть , мне часть и ребенку, мне 46,32 ей 46,32, все остальное ребенку, и землю нам с ней напополам, сейчас она в дом пускает квартирантов, без моего согласия, что делать?
В вашей ситуации дом, приобретённый в браке и находящийся в ипотеке, остаётся совместно нажитым имуществом, даже если право собственности оформлено только на вас, а ипотека оформлена на вас как заёмщика. Развод сам по себе не изменяет правовой режим этого имущества: до момента раздела оно продолжает оставаться общим. Это означает, что оба бывших супруга сохраняют права на владение и пользование домом, а распоряжение им (в том числе сдача в аренду) осуществляется совместно до официального раздела или нотариального соглашения.
Сдача дома в аренду без вашего согласия является нарушением ваших прав, так как для совершения таких действий требуется согласие всех совладельцев.
Попытайтесь договориться с бывшей супругой. Попробуйте обсудить ситуацию и достичь соглашения о порядке пользования домом и сдачи его в аренду. Можно зафиксировать договорённости в письменном соглашении, которое затем заверить у нотариуса. В соглашении можно определить, например, порядок сдачи дома в аренду, распределение доходов от аренды и другие условия.
Обратитесь в суд. Если договориться не удаётся, вы вправе подать исковое заявление в суд с требованием о защите ваших прав. В иске можно потребовать:
— установления порядка пользования домом (например, запрета на сдачу в аренду без вашего согласия);
— определения порядка распределения доходов от аренды, если она уже осуществляется;
— возмещения ущерба, если действия бывшей супруги причинили вам убытки (например, если арендаторы повредили имущество).
При рассмотрении дела суд учтёт фактические обстоятельства: с кем из супругов остались проживать несовершеннолетние дети, имеются ли у сторон иные варианты жилья, кто фактически несёт бремя выплат по кредиту.
Учтите интересы ребёнка. Поскольку суд выделил часть дома ребёнку, при решении вопроса необходимо учитывать его интересы. Возможно, потребуется привлечь органы опеки и попечительства для оценки ситуации.
Важно помнить, что дом находится в залоге у банка, так как на него оформлена ипотека. Любые действия с недвижимостью, включая сдачу в аренду, теоретически могут повлиять на интересы кредитора. Однако непосредственно сдача в аренду не влечёт автоматического нарушения условий кредитного договора, если это не запрещено его текстом.
Если бывшая супруга продолжит сдавать дом в аренду без вашего согласия, вы можете потребовать от неё соблюдения ваших прав как совладельца. При этом необходимо учитывать, что раздел имущества и обязательств по ипотеке может потребовать дополнительного урегулирования, в том числе с участием банка. Любые изменения в составе заёмщиков или существенные изменения условий кредитного договора требуют согласия банка.
Рекомендации:
Сохраните все документы, связанные с приобретением дома, ипотечным кредитом, а также доказательства того, что бывшая супруга сдаёт дом в аренду (например, договоры с арендаторами, если они есть).
Учтите срок исковой давности. Согласно статье 38 Семейного кодекса РФ, требования о разделе имущества можно предъявить в течение трёх лет с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Если Вы не давали согласие на вселение иных лиц, то можно оспорить действия бывшей супруги в суде.
Вселение в жилое помещение, находящегося в долевой собственности, других лиц, как для постоянного, так и для временного проживания, допускается только с согласия всех сособственников жилого помещения (247, 304ГК РФ).
По смыслу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ при недостижении между участниками согласия, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, устанавливается судом.
Для заключения сделки по передаче в аренду помещений, которыми пользуется один из сособственников в соответствии с соглашением о порядке пользования общим имуществом, должно быть получено согласие второго сособственника, выраженное им в простой письменной форме.
Таким образом, в рассматриваемом случае участникам общей долевой собственности следует согласовать порядок и возможные способы использования принадлежащего им имущества в письменной форме. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
Передача имущества в аренду, то есть предоставление его во временное владение и пользование или только во временное пользование другому лицу, по общему правилу осуществляется собственником этого имущества и представляет собой акт распоряжения этим имуществом (ст. 606, ст. 608 ГК РФ, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 N 12АП-4214/14, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2012 N 13АП-21699/11).
