Здравствуйте.
Ключевой момент для налоговой: срок владения считается с момента, когда право собственности зарегистрировали именно на вас (по брачному договору в 2025 году), а не с даты покупки квартиры в ипотеку в 2021 году. Поскольку сейчас вы владеете квартирой меньше года (минимальный срок для освобождения от налога — 3 или 5 лет в зависимости от статуса жилья), при продаже до истечения этого срока обязанность задекларировать доход и уплатить НДФЛ возникает.
В этой ситуации есть несколько важных моментов!
Если Вам нужна очень подробная консультация по Вашему вопросу и порядку действий, напишите мне в личное сообщение (чат). Вот ссылка для перехода в этот чат: pravoved.ru/lawyer/2384674/
Да, вы можете быть обязаны уплатить НДФЛ с продажи квартиры, так как срок владения ею на момент продажи составляет менее минимального, необходимого для освобождения от налога. Однако есть возможности уменьшить сумму налога или избежать его уплаты в зависимости от конкретных обстоятельств.
Обычно минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Однако для единственного жилья этот срок сокращается до 3 лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Квартира считается единственным жильём, если на момент продажи у собственника нет других жилых помещений (квартир, домов, комнат или долей в праве собственности на жильё). При этом учитываются как совместно нажитые объекты, так и индивидуальная собственность каждого из супругов.
Если на момент продажи у вас есть другое жильё (например, доля в доме, полученная в наследство), то квартира не будет считаться единственным жильём, и минимальный срок владения составит 5 лет.
Брачный договор может изменить режим собственности. В вашем случае он сделал вас единоличной собственницей квартиры, хотя она была приобретена в браке. Это означает, что доход от продажи квартиры будет относиться к вам как к титульному собственнику.
Даже если минимальный срок владения не истёк, можно уменьшить сумму налога с помощью вычетов:
1. Вычет «доходы минус расходы». Если вы сможете подтвердить расходы на приобретение квартиры (включая уплату процентов по ипотеке), налог будет начислен только на разницу между ценой продажи и покупки. Для этого понадобятся договор купли-продажи, ипотечный договор и другие документы, подтверждающие затраты.
2. Стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей. Позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Если квартира продана за сумму, не превышающую 1 млн рублей, налог платить не придётся.
Особые случаи:
Если в семье двое и более детей до 18 лет (для студентов-очников — до 24 лет), можно избежать уплаты налога при соблюдении условий:
— кадастровая стоимость проданной квартиры — менее 50 млн рублей;
— новая квартира куплена в тот же год или до 30 апреля следующего года;
— площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного;
— семья не владеет долями в другом жилье, превышающем площадь нового.
Рекомендации:
Проверьте, является ли квартира вашим единственным жильём на момент продажи.
Соберите документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры и уплату ипотечных процентов, если планируете использовать вычет «доходы минус расходы».
Если есть возможность, распределите доход от продажи между супругами для оптимизации налогообложения. Например, если один из супругов освобождён от уплаты НДФЛ, а второй — нет, можно применить вычет к доходу того, кто обязан платить налог.
Учтите прогрессивную шкалу налогообложения, которая действует с 2025 года: доход до 2,4 млн рублей в год облагается по ставке 13%, а превышающий эту сумму — по ставке 15%.
Для точного расчёта налога и выбора оптимальной стратегии рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в ИФНС.
Здравствуйте!
Так как квартира куплена в браке, она считается совместным имуществом супругов, а значит принадлежит обоим супругам с момента первичной регистрации права в 2021 году.
Поэтому после истечения 5-летнего срока в 2026 году квартиру можно продать без налога, а если это единственное для вас жилье — после истечения 3-летнего срока.
