Здравствуйте. Ситуация неприятная, но если у вас всё оформлено правильно, закон полностью на вашей стороне. Сосед не может просто так не дать вам продать участок.
Если вы пишете, что у вас по межеванию все точно и есть выписки из ЕГРН все правильно, это означает:
· Ваши границы установлены в соответствии с законом.
· Данные о границах внесены в государственный реестр (ЕГРН).
· Ваш забор (рабица) стоит по этим границам.
Сосед, купивший участок 5 лет назад, скорее всего, тоже имеет межевание, и его границы также внесены в ЕГРН. Если он говорит, что у вас его часть участка, это один из двух вариантов:
· Юридическая ошибка и он заблуждается или не понимает, где проходят его границы на местности.
· Он считает своей территорию, которая по документам (и ЕГРН) принадлежит вам. Возможно, прошлый собственник вашего участка разрешал ему пользоваться куском земли, и теперь он к этому привык.
Пока ваши границы стоят на кадастровом учете, а его претензии не подтверждены судом, продавать вы имеете полное право.
Теперь о том может ли сосед реально помешать продаже. Теоретически да, но только через суд. Без суда его слова пустой звук. Проблемы могут возникнуть если он попытается оспорить границы в суде.
Для этого ему нужно подать иск об исправлении реестровой ошибки или об установлении границ. Просто так ему суд не выиграть, если:
У вас есть Акт согласования границ (если вы межевались давно и вас согласовывали с соседями). Если он купил участок позже, он согласился с теми границами, которые уже были. Забор стоит 15 и более лет, тогда это еще и приобретательная давность в вашу пользу.
Он будет пугать покупателей. Это самая реальная проблема. Если сосед агрессивный, он может встретить ваших покупателей и начать рассказывать им например про захваченную землю. Покупатель человек мнительный, может испугаться и отказаться от сделки, даже если вы чисты перед законом.
Я бы посоветовал вам сейчас запросить свежую выписку из ЕГРН обязательно.
Не ту, что у вас есть, а закажите новую, прямо сейчас. В ней посмотрите:
· Раздел о координатах границ.
· Нет ли отметок о судебных спорах в разделе «Ограничения/обременения». Если сосед уже подал в суд и наложил обеспечительные меры (запрет на сделки), там будет запись. Пока ее нет руки у вас развязаны.
Получите официальное заключение кадастрового инженера, будет очень полезно. Прямо сейчас вы можете вызвать кадастрового инженера, показать ему ваши документы, забор и документы соседа (если даст, или просто его претензии). Он сделает вынос точек в натуру и даст вам бумагу (заключение), где будет написано: «Фактические границы (забор) соответствуют границам по ЕГРН. Наложений с участком соседа нет». Эта бумага для покупателей дорогого стоит. При продаже вы обязаны рассказать покупателю о юридических недостатках, но в данном случае у вас нет недостатка. У вас есть необоснованные претензии третьего лица. Если покупатели придут смотреть участок: Старайтесь делать это в момент, когда соседа нет, или отвлекайте внимание. Если встреча неизбежна, будьте спокойны. При соседе скажите покупателю: «Границы установлены, забор стоит строго по межеванию, вот выписка из ЕГРН. У соседа есть устные претензии, которые документально не подтверждены».
Если сосед напрямую пугает покупателей: Позвоните участковому (по факту воспрепятствования вашему праву распоряжаться имуществом) или хотя бы пригрозите соседу встречным иском о защите доброго имени и убытках из-за срыва сделки.
Желаю Вам успехов!
С уважением, Юрист Макарян Карен Левонович.
