Продажа дома

у моей матери в деревне есть дом .Сейчас она находится у меня по состоянию здоровья ей нужен уход и состоит на учете в психоневрологическом диспансере ,пока еще комисию не прошли ,группу не дали.Хотим продать дом пока есть покупатели ,но не можем найти документы на дом (свидетельство на дом и на землю,домовую книгу).Есть тех паспорт и завещание от нее на двоих детей .Как нам быть? как признатьее недееспособной?Нотариус не заверяет доверенность потому что она то разговаривает то молчит только головай кивает а выразить волю свою не может .Есть ли какие другие способы заключения сделки купли продажи ?