Обращаться в администрацию или можно сделать при межевании?

Здравствуйте. Здесь чувствуется вполне нормальное желание: земля фактически много лет используется семьёй, хочется наконец убрать неопределённость и оформить всё «по-человечески». Но в земельных вопросах суды и Росреестр смотрят не на то, кто сколько лет косил траву или ставил забор, а на то, каким законным способом возникло право.

1. Можно ли просто «добавить» 2 сотки при межевании?
Иногда — да, но не всегда. Межевание само по себе не даёт право собственности на чужую или муниципальную землю. Кадастровый инженер может уточнить границы участка, если участок уже стоит на кадастровом учёте, но его границы не установлены, и если фактические границы существуют на местности 15 лет и более. Это прямо следует из ст. 43 Закона № 218-ФЗ: при отсутствии документов о границах учитываются границы, существующие на местности 15 лет и более.

Но есть ограничение: при уточнении границ увеличение площади не должно выходить за пределы, установленные п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ: не больше предельного минимального размера участка, установленного местными правилами, а если такой размер не установлен — не больше 10% от площади по ЕГРН.

У вас участок 6 соток, хотите добавить 2 сотки, то есть увеличение примерно на 33%. Поэтому просто «провести межевание и поставить 8 соток» можно только если кадастровый инженер подтвердит, что по местным ПЗЗ/регламентам такое увеличение допустимо как уточнение. Если нет — Росреестр, скорее всего, приостановит или откажет.

2. Когда нужно идти в администрацию?
Если эти 2 сотки действительно являются муниципальной землёй или землёй, государственная собственность на которую не разграничена, правильный путь — перераспределение земельного участка, в быту это называют «прирезка».

Основание — ст. 39.28 Земельного кодекса РФ: допускается перераспределение государственной или муниципальной земли с участком гражданина для садоводства, огородничества, ИЖС, ЛПХ, если итоговая площадь не превышает предельный максимальный размер участка.

То есть администрация не просто «разрешает межевание», а заключает с собственником соглашение о перераспределении. Увеличение площади происходит, как правило, за плату, размер которой определяется субъектом РФ или муниципалитетом в зависимости от того, чья это земля.

3. С чего лучше начать именно вам?
Я бы рекомендовал такой порядок:

Заказать свежую выписку ЕГРН на ваш участок и посмотреть: указана ли площадь 600 кв. м, установлены ли границы, какой вид разрешённого использования.
У кадастрового инженера сделать предварительный анализ, можно ли оформить эти 2 сотки как уточнение границ. Важно показать ему старый забор, фактическое пользование, план СНТ, документы на участок, схему расположения.
Если инженер говорит, что увеличение через уточнение рискованно или невозможно, тогда идти путём перераспределения через администрацию.
Для перераспределения подаётся заявление в уполномоченный орган. К заявлению обычно прикладывается схема расположения земельного участка, если нет утверждённого проекта межевания территории. Это прямо предусмотрено ст. 39.29 ЗК РФ. 
Администрация рассматривает заявление: может утвердить схему, дать согласие на заключение соглашения либо отказать при наличии законных оснований. Срок по общему правилу — до 20 дней, в отдельных случаях может быть продлён. 
После положительного решения выполняются кадастровые работы, участок ставится на кадастровый учёт в новых границах, затем подписывается соглашение о перераспределении и регистрируется право в Росреестре. 

4. Важный риск по СНТ
Нужно проверить, что эти 2 сотки — действительно не участок общего пользования СНТ: не проезд, не пожарный проход, не канава, не общая территория, не земля под инфраструктурой. Если это земля общего назначения СНТ, вопрос может решаться не через администрацию, а с участием СНТ и, возможно, через решение общего собрания.

Если же это муниципальная земля, но из неё можно сформировать самостоятельный участок без нарушения требований ст. 11.9 ЗК РФ, администрация может отказать в перераспределении. Такое основание прямо указано в ст. 39.29 ЗК РФ.

5. Чего лучше не делать
Не советую сразу подавать в Росреестр межевой план на 8 соток без предварительной правовой проверки. Если Росреестр увидит, что фактически идёт присоединение муниципальной земли под видом уточнения границ, будет приостановка или отказ.

Также не стоит ссылаться только на то, что «свекровь пользовалась 40 лет». Само по себе длительное пользование не превращает муниципальную землю в собственность. Более того, формально использование земли без оформленных прав может быть квалифицировано как самовольное занятие участка, за что для граждан предусмотрен штраф по ст. 7.1 КоАП РФ.

Здесь особенно важно не ошибиться с первым документом: если неверно выбрать путь — можно получить отказ Росреестра или администрации и потерять время. Я бы рекомендовал подготовить для вас пошаговый пакет для оформления прирезки: запросы, заявление в администрацию, перечень приложений и правовую позицию на случай отказа. Так будет меньше риска, что 2 сотки оформят не тем способом или потом оспорят.

Ваши отзывы помогают мне становиться лучше. Оставьте свой отзыв, если ответ был полезен.

Если вам потребуется более детальная консультация или помощь в составлении юридических документов (таких как заявления, жалобы, ходатайства), вы можете обратиться ко мне в чат. Эти услуги предоставляются на платной основе.

С уважением, юрист Михтеев Ибрагим Эльдарович!