Муж сестры подал заявку на ипотеку (есть возможность выкупить мою долю только так), но так как банк забирает в залог квартиру, требуется согласование опеки

Question

Здравствуйте. Я хотела бы продать долю в своей квартире (г.Москва). Продажа осложняется тем, что в квартире есть доля моей сестры и несовершеннолетнего лица - ее дочери. Муж сестры подал заявку на ипотеку (есть возможность выкупить мою долю только так), но так как банк забирает в залог квартиру, требуется согласование опеки. Предварительно в личном разговоре было сказано, что они не пропускают такие сделки. Можете уточнить, действительно ли нельзя в ипотеку выкупить мою долю, и есть ли какие-то альтернативные варианты? Так как даже при продаже квартиры, семья сестры сможет купить новую квартиру только в ипотеку.

Сергей Николаев · Answer

Предварительно в личном разговоре было сказано, что они не пропускают такие сделки. Добрый день! Да, это так. Согласие органа опеки и попечительства Вы явно не получите. Далее продолжу.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте. Выкупить долю в ипотеку формально можно, но банки на такие условия как правило не идут, поскольку доли в квартирах это неликвидное имущество. Поэтому они в обеспечение кредита просят под залог всю квартиру. Но так как квартирой на праве долевой собственности владеет и несовершеннолетняя, то отдать ее в залог (ипотеку) можно только с разрешения опеки. (п. 2 ст. 37 ГК РФ) 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог , сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Но опека не даст на такое разрешение, поскольку это нарушит права несовершеннолетнего, так как в случае просрочки платежей по ипотечному кредиту, с торгов будет продана вся квартира, ребенок останется ни с чем. Поэтому Ваша схема невозможна. Вы можете продать свою долю, но не в ипотеку под залог всей квартиры.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Банк не может забрать в залог всю квартиру, поскольку другие ее доли принадлежат другим сособственникам. При этом у них есть преимущественное право на приобретение доли (ст. 250 ГК РФ). Другое дело, что скорее всего он не выдаст кредит под долю ввиду того, что она крайне неликвидна. Что касается органа опеки, то и тут есть проблема, т.к. в залог такую квартиру можно только с предварительного разрешения органа опеки (ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»), который вряд ли его выдаст. Ввиду этого подобная сделка крайне маловероятна.