Вопрос: Передача (переуступка) прав по договору аренды другому лицу "обнулит" срок освоения участка?

Здравствуйте! Передача прав по договору аренды другому лицу (переуступка) не обнуляет срок освоения земельного участка. Установленный законом трехлетний срок для освоения участка исчисляется с даты заключения первоначального договора аренды (в вашем случае — с 2024 года), а не с момента перехода прав к новому арендатору. Согласно статье 85.1 Земельного кодекса РФ и принятым в ее развитие подзаконным актам, трехлетний срок на освоение участка установлен для того, чтобы правообладатель (включая арендатора) приступил к использованию земли в соответствии с целевым назначением. Если первоначальный арендатор не начал освоение участка в этот срок, по истечении трех лет могут быть применены признаки неиспользования участка, что создает риск для нового арендатора (его могут привлечь к ответственности или даже расторгнуть договор). Поэтому перед переуступкой прав рекомендую проверить, какие мероприятия по освоению уже выполнены и соблюдены ли сроки.

При необходимости готов вам предоставить весь алгоритм ваших действий или провести дополнительную консультацию. Если мой ответ был вам полезен — можете отблагодарить юриста — pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4417895/
Буду благодарен за положительный отзыв — pravoved.ru/private/feedbacks/
 
 

Здравствуйте.

Нет, переуступка прав не обнуляет срок освоения участка. 

Если Вам нужна очень подробная консультация по Вашему вопросу, напишите в личное сообщение (чат). Вот ссылка: pravoved.ru/lawyer/2384674/

Желаю Вам удачи!

 Добрый день. 

 По общему правилу, закрепленному в гражданском и земельном законодательстве, переуступка прав по договору аренды (перенаем) не обнуляет срок освоения участка.

Ниже приведен развернутый ответ с обоснованием нормами права.

1. Правовая природа срока освоения

Срок освоения земельного участка (чаще всего 3 года) устанавливается либо Земельным кодексом РФ (для аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под жилищное или иное строительство), либо непосредственно условиями договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При этом перемена лиц в обязательстве не влечет изменения условий самого договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

2. Нормы права, подтверждающие отсутствие «обнуления»

А. Гражданский кодекс РФ (перемена лиц в обязательстве)

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Если первоначальный арендатор уже использовал 1 год из 3 лет, отведенных на освоение, новый арендатор получает остаток этого срока (2 года), а не новый 3-летний период. Срок считается объективным периодом времени, а не привязанным к личности арендатора.

Б. Земельный кодекс РФ (специфика публичных земель)

Для земельных участков, предоставленных администрацией (муниципальные земли), ключевое значение имеет ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, должен содержать условие о сроке освоения (в случаях, если участок предоставляется для строительства).

Ни Земельный кодекс, ни федеральные законы не содержат нормы, согласно которой при перенайме (уступке прав) течение срока освоения начинается заново. Срок исчисляется с момента заключения первоначального договора аренды.

В. Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте сельскохозяйственных земель»

Если ваш участок относится к категории сельскохозяйственных земель (СПК — сельскохозяйственный производственный кооператив, но арендодатель — администрация, что возможно, если земли не переданы в собственность кооператива), применяется ст. 9 этого закона.

Она устанавливает, что неиспользование сельхозземель в течение 3 лет является основанием для принудительного изъятия. Переуступка права аренды в данном случае не прерывает течение этого срока. Срок исчисляется с момента возникновения права аренды у первого арендатора.

3. Судебная практика (позиция Верховного Суда)

Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что срок освоения земельного участка под строительство (три года) является единым для всего срока действия договора аренды и не может исчисляться заново при смене арендатора.

· Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017) (утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017): ВС РФ указал, что если участок предоставлен для строительства, а арендатор (или его правопреемник) не ввел объект в эксплуатацию в установленный договором срок (3 года), арендодатель вправе отказаться от договора. Тот факт, что права по договору были переданы новому лицу, не продлевает автоматически срок освоения.

4. Когда срок может «обнулиться» (исключения)

Существуют ситуации, когда новый срок освоения может быть установлен, но это не происходит автоматически в силу закона («обнуления»):

1. Если это прямо предусмотрено договором аренды. В договоре может содержаться условие: «При передаче прав по договору новому арендатору срок освоения участка начинает исчисляться заново с даты государственной регистрации договора перенайма».

   · Риск: Такое условие может быть оспорено как ухудшающее положение арендатора и не соответствующее принципу единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, однако судебная практика по данному вопросу неоднозначна. Если договор заключен администрацией по типовой форме, скорее всего, такого условия там нет.

2. Заключение нового договора аренды. Если вместо уступки прав (перенайма) стороны расторгают старый договор и заключают новый договор аренды с новым лицом. В этом случае администрация вправе (но не обязана) установить новый срок освоения. Однако при простой уступке прав (ст. 391, 392.3 ГК РФ) старый договор продолжает действовать, меняется лишь сторона в обязательстве.

5. Рекомендации

Чтобы точно ответить на вопрос, необходимо проанализировать пункт договора, устанавливающий срок освоения.

1. Изучите формулировку договора. Если написано: «Арендатор обязан освоить участок в течение 3 лет с момента заключения договора» — срок не обнуляется. Если: «Арендатор обязан освоить участок в течение 3 лет с момента подписания акта приема-передачи (или с момента регистрации договора) каждым последующим арендатором» — такое условие редкость для договоров с администрацией, но если оно есть, оно имеет силу.

2. Получите согласие администрации. Для уступки прав по договору аренды публичной земли (с администрацией) требуется обязательное письменное согласие арендодателя (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ). В своем письме о даче согласия вы можете попросить администрацию подтвердить, что срок освоения для нового арендатора не сокращается (или, наоборот, если вам нужно обнуление, вести переговоры о заключении нового договора, а не о перенайме).

Вывод: По общему правилу, установленному ГК РФ и сложившейся судебной практикой, передача (переуступка) прав по договору аренды не обнуляет срок освоения участка. Срок исчисляется с момента заключения первоначального договора аренды (2024 год) и истечет через 3 года независимо от смены арендатора.