Снимала комерческое помещение в аренду, На собственника подали в суд и опечатали помещение, нужно ли мне платить аренду?

 Добрый день.

 В вашей ситуации, когда помещение опечатано судебными приставами в связи с иском к собственнику, у вас нет обязанности платить арендную плату.

Это связано с тем, что арендодатель (собственник) не может предоставить вам главный предмет аренды — возможность пользоваться помещением. Ниже приведено правовое обоснование со ссылками на конкретные нормы.

Правовое обоснование

1. Встречный характер обязательств по договору аренды (ст. 328 ГК РФ)

По договору аренды обязательства сторон являются встречными. Это означает, что:

· Обязанность арендодателя: предоставить имущество во владение и пользование (ст. 606, ст. 611 ГК РФ) .

· Обязанность арендатора: вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ) .

Пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса РФ устанавливает: «Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств» .

Таким образом, ваша обязанность платить аренду напрямую зависит от того, исполняет ли арендодатель свою обязанность по предоставлению вам возможности пользоваться помещением.

2. Право приостановить исполнение обязательства (п. 2 ст. 328 ГК РФ)

Опечатывание помещения судебными приставами означает, что арендодатель фактически лишен возможности передать вам имущество в пользование. Поскольку он не может исполнить свою часть договора, вы получаете законное право приостановить исполнение своего обязательства по внесению арендной платы.

Пункт 2 статьи 328 ГК РФ гласит: «В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства… сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства...» .

3. Позиция судов: плата взимается только за фактическое пользование

Судебная практика однозначно исходит из того, что арендная плата взимается только за период фактического владения и пользования помещением.

· Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66 (п. 10): арендодатель вправе требовать арендную плату только после фактической передачи нежилого помещения арендатору .

· Актуальная судебная позиция: невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (а опечатка судом как раз является таким обстоятельством), освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы, так как арендодатель в этот момент не осуществляет предоставления (встречного исполнения) .

Рекомендуемый порядок действий

Чтобы избежать риска предъявления к вам иска о взыскании долга по аренде, рекомендую предпринять следующие шаги:

1. Зафиксируйте факт опечатывания. Сделайте фото- и видеосъемку, показывающую наличие пломб (опечаток) судебных приставов на дверях помещения. Это будет вашим доказательством того, что доступ отсутствует.

2. Направьте уведомление арендодателю. Официально (письмом с описью вложения или телеграммой) уведомите собственника о том, что в связи с опечатыванием помещения вы не имеете доступа к объекту аренды, в связи с чем на основании п. 2 ст. 328 ГК РФ приостанавливаете внесение арендной платы до устранения препятствий в пользовании имуществом.

3. Рассмотрите возможность расторжения договора. Если процедура опечатывания и разбирательства собственника с третьими лицами (истцом по тому суду) затянется, вы вправе потребовать расторжения договора аренды на основании п. 3 ст. 611 ГК РФ (непредоставление имущества арендатору) и потребовать возмещения убытков .

Обратите внимание: если в договоре аренды есть условие о том, что риск случайной гибели или невозможности использования имущества лежит на арендаторе, такое условие может быть признано судом ничтожным, так как оно противоречит существу арендных отношений (ст. 168, 606 ГК РФ) и сложившейся судебной практике.

Здравствуйте, Ирина!

Спасибо, что вы обратились на наш сайт.

Если в договоре аренды прямо предусмотрено право собственника (арендодателя) ограничить доступ арендатора в помещение при определённых обстоятельствах (например, при просрочке арендных платежей), то такое ограничение может быть законным. В этом случае суды часто признают, что обязанность арендатора платить аренду за период ограничения доступа сохраняется, если это условие было заранее согласовано сторонами. Например, в Определении Верховного Суда РФ от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3057 суд поддержал арендодателя, указав, что временное ограничение доступа не исключает обязанности арендатора платить за период, предусмотренный договором. 

Если же в договоре нет такого условия, то ограничение доступа арендодателем может быть признано нарушением его обязательств по предоставлению имущества в пользование. В этом случае арендатор, как правило, не обязан платить за период, когда он не мог использовать помещение. 

Причины опечатывания
Опечатывание помещения по инициативе собственника из-за судебного спора, в котором он участвует, не обязательно связано с вашими обязательствами по договору аренды. Если действия собственника не предусмотрены договором и предприняты в рамках судебного процесса (например, по решению суда или в ходе исполнения судебного акта), это может быть расценено как нарушение ваших прав как арендатора. 

Важно установить, были ли действия собственника законными. Опечатывание помещения без оснований, предусмотренных договором или законом, может быть квалифицировано как злоупотребление правом. 

Действия арендатора
Если вы считаете, что собственник незаконно ограничил доступ в помещение, рекомендуется:

Зафиксировать факт ограничения доступа. Соберите доказательства: фотографии, видеозаписи, акты с участием независимых лиц, переписку с арендодателем, материалы из полиции (если обращались туда). 
Проверить договор. Изучите условия о порядке расторжения договора, последствиях просрочки платежей и праве арендодателя ограничивать доступ.
Обратиться в суд. Вы можете требовать расторжения договора через суд, если арендодатель создал препятствия для пользования имуществом (п. 1 ст. 620 ГК РФ). Также можно взыскать убытки, если из-за действий собственника вы понесли ущерб. 

Если остались у вас вопросы  пишите мне  в  Сообщения

Если Вы хотите выразить мне свою благодарность, то возможно отправить донат по этой ссылке:

Отблагодарить